★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.445 ―――――――――
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　１. 過去最高、アパートの融資残高２１兆円！マイナス金利時代の不動産投資の落とし穴

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記

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　■　過去最高、アパートの融資残高２１兆円！マイナス金利時代の不動産投資の落とし穴
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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　マイナス金利が実行されて１ヶ月、
　長期国債の金利はマイナスをつけ、預金をはじめ他の金融商品も
　軒並み低い利回りに低迷しています。

　運用先で困っているのは私たち一般消費者だけでなく
　金融機関も同様です。
　
　海外投資による収益に活路を見いだせるメガバンクならまだしも、
　地銀、信金は今後の見通しに不安を抱いています。

　そんな中、昨年の地銀や信金のアパートローンの新規貸出額は
　３兆円を超え、過去最高を更新しました。

　マイナス金利で収益が上げることが難しくなれば、
　今後さらにアパートローンの貸出が増えることが考えられます。

　有利な条件で融資を受けられるのは、
　私たちにとってもメリットが大きい話です。

　しかし、ここに大きな落とし穴があります。

　マイナス金利で融資が受けやすいからといって、
　物件を吟味せずに、安易に不動産投資に手を出すと、
　失敗してしまうかもしれません。

　そこで、今回のコラムは、
　マイナス金利時代に不動産投資で堅実に収益をあげるための
　ローン利用法について考えていきたいと思います。

　２４日、日銀は地銀、信金が行う
　アパートローンに関するレポートを発表しました。

　このレポートによると、
　総貸出額に対する不動産投資向けのローンの割合は、
　地銀で９．４％、信金で１５．８％となっています。

　特に信金は、住宅ローンを除けば、不動産投資向けの貸出は、
　他の融資先を抑えて２番目に多い割合となっています。

　さらに、２０１５年末の不動産投資向けの融資残高は２１兆円を超え、
　新規の貸出だけでなく、
　融資残高でも過去最高記録を更新しています。

　２１兆円というと、明日４月１日から発足する
　横浜銀行と東日本銀行が経営統合した地銀最大規模の
　コンコルディア・フィナンシャルグループの総資産が
　約１７兆４５００億円ですから、
　いかに大きい貸出なのか良く分かります。
　　
　
　すでにこれだけのローンが実行されているのに加えて、
　今年からはマイナス金利で収益の減少が予想されます。

　マイナス金利が地銀の利益に対する影響を考えると、
　４年後に地銀平均で約４割も減額になるという試算もあります。
　（週刊東洋経済３月２６日号）

　そうなると、収益減を失った地銀、信金が
　さらに不動産への融資を増やすことが考えられます。

　ただ、注意をしたいのが、
　地銀や信金が融資をするのは
　地元の収益不動産が中心だということです。

　融資を受ける物件が賃貸需要の安定している土地で、
　将来にわたって安定した収入を見込めるのであればよいのですが、

　すでに人口が減少しており、将来の賃貸需要が危ぶまれるエリアでの
　不動産投資は、長期の空室で頭を悩ますことになります。

　金融機関が融資をしてくれたといっても、
　それで対象となる不動産に太鼓判を押して
　成功を保証してくれたわけではないのです。

　実際、日銀のレポートのなかでも、
　融資に当たって、家賃収入を長期に渡って下落しない前提で考えていたり、
　シミュレーション期間が短いことによって
　適切な時期に行う大規模修繕工事費の検討が甘いなど、
　問題点が指摘されています。

　こうした甘い審査で融資を受けて不動産投資を実行したとしても、
　最終的な収益の責任はオーナー自身が負うことになります。

　融資の見通しが甘かったからといって、
　金融機関がなにかをしてくれるわけではありません。

　アパートローンが払えなくなり、
　いざ手放さなければいけなくなっても、
　担保価値通り売れるとは限りません。
　
　こうした場合、
　アパートは手放し、借金だけが手元に残るという
　目も当てられない状況に陥りかねないのです。
　

　だからこそ、重要なことは、
　融資がつきやすいから、金利が低いからといって
　不動産投資を始めるのではなく、
　
　あくまでも対象となる物件が将来にわたっても安定した
　収益をあげることができるかどうかです。

　こうした安定収入もたらしてくれる物件であれば、
　ローンを利用して購入したとしても、安心していられます。

　アベノミクスによる金融緩和、東京オリンピックの開催決定、
　マイナス金利の導入、そして８年ぶりの公示地価の上昇など、
　市況が過熱するような話題が次々に出てきており、
　不動産投資に興味を持つ方も増えていいます。

　これからマイナス金利が続くと、サラリーマンでも融資を利用して
　地方や郊外の１棟アパートマンションに
　手が届きやすい状況になるかもしれません。

　ただ、いくら融資がつきやすいからといっても、
　大切なことは、投資をしようとする物件がこれからも安定して
　家賃収入を上げてくれるのかという点です。

　良い条件で融資を受けやすいといっても、
　物件選び自体を誤ってしまうと、元も子もありません。

　マイナス金利のいまこそ、
　しっかりと賃貸需要を見極めて投資物件を選びましょう。

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

　◆　スタッフプロフィール　◆

　東京都江東区出身　３７歳

　マーケティング部に所属し、セミナーやＨＰの運営を通じて、
　東京中古ワンルームマンション投資の魅力を伝えている。
　
　最近はＮＨＫのドラマ「精霊の守り人」の影響で
　上橋菜穂子さんの書籍を読み漁っている。
　
　
◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
　　　不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
　　　
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　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４７６話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【充実した管理システム　No.５３】

　『もう空室リスクは怖くない』

　Ｅ・Ｉ様　４４歳　東京都在住
　日本財託を知ったきっかけ：インターネット
　ご購入日：平成２８年１月
　ご購入物件：新宿区（総武線「飯田橋」徒歩８分）平成１８年築
　　　　　　　頭金１００万円

　不動産投資といえば、電話勧誘で言葉巧みに投資を促す、
　怪しげな詐欺のようなイメージを抱いていました。

　サラリーマンの自分には縁遠く、
　あえて見向きもしなかった市場でした。

　そんな私が、区分ワンルームという投資を知り、
　３ヵ月後にはオーナーになっていたというお話です。

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　■　５.　編集後記

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　３歳になる娘の彩音（あやね）は保育園に通い始めました。
　
　昨年の４月から、仕事が終わるのが遅い妻に代わって、
　私がお迎えを担当しています。

　いざ保育園に行ってみると周りはママばかり、
　父親が来ている家庭はほとんど見かけません。
　
　はじめて迎えにいったときには、
　私の顔を見つけるやいなや、

　『ママがいい～！』泣きじゃくります。

　今までママに、
　ベッタリと甘え放題だったのですから、
　無理もありません。

　何とかして彩音になついてもらおうと試行錯誤しながら、
　いろいろと試してみることにしました。

　少しでもなだめようと、
　ママチャリを乗りながら、
　子供用の椅子に座っている娘に話しかけます。

　「じゃあ、今日はおりこうさんにしたから
　　アンパンマンのチョコレートを買ってあげるね。」

　『・・・』

うんともすんとも返事をしてくれません。

　ならば、子供が好きになりそうなレシピを調べ、
　慣れない「肉じゃが」作りにチャレンジ。

　初めての肉じゃがを前に
　不思議そうにしていましたが、
　モグモグと食べてくれました。
　
　
　しかし、お迎えに行くと相変わらず、
　泣かれる日々が続きました。

　いつものようにママチャリで走りながら、
　後ろの彩音に話しかけます。

　「今日の晩ごはんは何が食べたい？」

　特に返事は期待せずに、
　話しかけたのですが、この日はなぜか
　娘が返事をしてくれました。

　『パパの肉じゃが。好き。』

　突然の返事とその内容に
　戸惑いながらも胸は高鳴りました。

　ペダルを漕ぐ足も軽くなります。
　
　毎日のお迎えを通じて、
　親子の距離が少し縮んだような気がしました。

　子育ての悩みをすっかり顔なじみなった
　ベテランのママさん達に話すと、
　口を揃えて「今が一番かわいいんだよ！」と言います。

　確かに、屈託のない娘の笑顔に接していると、
　また明日も頑張ろうという活力が沸いてきます。

　『今日はお庭でおままごとしたんだよ！』

　最近は笑顔で報告をしてくれるようになりました。

　娘の成長と共に、
　自転車のペダルも日に日に重たくなりますが、
　
　いつまで続くかわからない
　この心地よい重さを味わいたいと思います。

　日本財託　システム部　I・Y

　◆　スタッフプロフィール　◆

　東京都練馬区出身の３６歳。

　システム部に所属し、オーナー様、入居者様、
　管理物件に関する情報を一元管理する
　当社独自の賃貸管理システムのメンテナンスや
　バージョンアップ作業に携わる。

育児のため８～１７時のフレックスタイム制で勤務する。
　現在３歳になる娘の子育てに奮闘中。

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　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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