★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.449 ―――――――――
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◆――――――――――　平成２８年３月末現在 ――――――――――◆

オーナー数６，０５８名、管理戸数１５，７９０戸、入居率９９．９０％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１. 入居率９９．９％！高い入居率を維持する賃貸仲介会社との付き合い方とは！？

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記

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　■　入居率９９．９％！高い入居率を維持する賃貸仲介会社との付き合い方とは！？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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　３月末の入居率が９９．９％。
創業以来、最も高い入居率となりました。
　
１月から３月の繁忙期において、
当社が行った新規の賃貸借契約は１,４１４件です。

３月末時点で、内装工事が完了しており、
すぐにでも入居ができる物件は、
わずか１０戸しかありませんでした。

　当社では、入居率を高めるために、
空室情報を約５，０００社の賃貸仲介会社に発信したり、
内装工事の７日以内の完了や外国人入居者の受け入れなど、
様々な取り組みを行っています。

そのなかでも重視しているのが、
仲介会社と信頼関係を築き、
　彼らが当社の空室物件をお客様に
　勧めやすい体制を整えることです。

　私たちは日ごろから、自分で建てられたアパートや
　他社に管理を任せている物件の
空室のご相談を頂きます。

　なかには、
　駅からの距離が離れていたり、
特殊な間取りであったり、
　条件が厳しい物件もあります。

　そうした物件であっても、
　仲介会社との関係性が深ければ、
　物件の魅力を伝えることで、
空室を埋めてもらうことができます。
　
早期の空室解消のためには、
仲介会社の協力が欠かせません。
　
そこで今回のコラムでは、
仲介会社と良好な関係を構築し、
空室を解消する取り組みについてお伝えします。
　
当社では、入居者から解約の連絡を受けた翌日には、
募集資料を作成し、翌々日までに５，０００社以上の
仲介会社に物件情報を配信しています。
　
たくさんの仲介会社に対して、素早く空室情報を届けることが、
早期の空室解消のポイントです。
　
ただ、一方的にメールやＦＡＸを使って、情報を配信しているだけでは、
　空室を埋めることはできません。

　仲介会社との信頼関係があってはじめて
　こうした情報発信の量やスピードが活きてくるのです。
　
　初めてお会いしたときには、挨拶しかできなくても、
　何度も何度も訪問して、人間関係を深めていくことで
　信頼していただけるようになります。
　

そこで、当社では募集エリアを２つに分けて、
それぞれのエリアを４人体制で担当するようにしています。

複数体制にすることで、内勤と仲介会社を訪問を、
　同時に進めることができるようになります。

この繁忙期も手土産の「かりんとう」を持って、
仲介会社を訪問してまわりました。

かりんとうの箱には、日本財託の豆マークとともに、
「ありがとう、かりんとう」というラベルが貼られています。
　
　忙しい接客の合間に、ふとした笑いが起きることを期待して、
感謝の気持ちをダジャレに込めました。

　繁忙期中、かりんとうを持参して訪問した件数は５３６件です。

毎週のように入居者をご紹介していただき、
期間中に何度も訪問した仲介会社もあります。

『すごく美味しくて、あっという間に食べちゃたんです。
次は、違う味が食べてみたいから、また頑張りますね。』

もう何人も入居者を紹介してくれている
馴染みの担当者からの評判も上々です。

１週間後、今度は同じ店舗の
別の担当者が入居者を紹介してくれました。

この担当者が、当社の管理物件に入居者を紹介してくれたのは、
今回が初めてのことでした。

　聞けば、かりんとうがきっかけで
　当社のことを知ったそうです。

繁忙期中はお部屋探しの対応で
夜遅くまで営業されている仲介会社も少なくありません。

「ありがとう、かりんとうだって（笑）。一体、どうしたの？」

『財託さんだよ』

どうやらこうしたやり取りが
店舗内では行われていたようです。

まだ当社のことを知らない新しい担当者にとって、
かりんとうが広告塔として存分に活躍してくれています。

　その他にも、訪問していたからこそ、
　空室解消につながった事例もあります。

　「あっ三上さん。ちょうど良かった。
　　この後、女性のお客様と会う予定なんです。

　　池袋周辺を希望されているのですが、
　　おすすめ物件はありますか？」

　私の顔を見るなり、声をかけてくれました。

　訪問する際には、必ず募集中の物件一覧表を持参しています。

　一覧表のなかから、募集活動で苦戦中の物件を相談してみました。

　物件は駅から６分と立地は悪くありません。
　ただ、収納スペースが他の部屋よりも大きいため、
居室部分が狭いことが苦戦の理由でした。
　
　「その物件ならお客様の条件もクリアしていますよ。
　　ちょっと紹介してみます。」

　実際に物件を紹介いただき、
　無事に成約することができました。

　このように繁忙期中は足を使って、
　仲介会社の担当者と積極的にコミュニケーションを取りながら、
　早期の空室解消につなげていきました。

　また、信頼関係を築くだけでなく、
　賃貸仲介会社の担当者が当社の物件を勧めやすいよう、
　仲介会社専用のホームページも用意しています。
　
　この仲介会社専用のホームページでは、
　物件情報を１０分ごとに更新し、
　常に最新の情報を提供できるようこだわっています。

　また、たとえ退去前で室内の様子が確認できなくても、
　前回の内装工事完了後の写真を撮り貯めしているので、
　店舗に来たお客様に室内のイメージを伝えることができます。

　さらに、様々な角度の室内の写真やキャンペーン情報を、
　毎日配信するという取り組みを続けてきた結果、
　過去最高の入居率９９．９％となったのです。

　好調なのは、入居率だけではありません。

　平均空室日数も、
　前年の同時期と比べて２日短縮し、
　２４.１日となりました。

空室日数が短縮された分だけ、
　オーナー様に日割り家賃も多くお届けすることができます。

　たとえ空室になったとしてもローン返済は待ってくれません。
　
　だからこそ、入居率と同じように、
　空室日数の短縮にも力を注いでいます。
　
　これからも仲介会社との信頼関係を築きながら、
　オーナー様に安心してマンション経営を行っていただけるよう、
　入居率と空室日数にこだわっていきたいと思います。

　日本財託管理サービス　賃貸営業部　三上　絢子（みかみあやこ）

　◆スタッフプロフィール
　
　東京都出身、千葉県柏市在住。
　賃貸営業部にて、アットホームやＳＵＵＭＯといったお部屋情報サイトに
　月２００件以上の空室物件を掲載し、一日も早い客付に貢献。

　元レーサーの母の影響か、ゲームセンターのレーシングゲーム
　「湾岸ミッドナイト」にはまっている。

　◆繁忙期中のくわしい賃貸成約状況はこちらから
　
　ワンルームマンション賃貸実績レポート（２０１６年１月～３月）
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/mt/201604/MansionReport201601-03.pdf
　
◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
　　　不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
　　　
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　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４７９話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　No.２５６】

　『１日２０００円の貯金』

　Ｋ・Ｓ様　４２歳　兵庫県在住
　日本財託を知ったきっかけ：知人の紹介
　ご購入日：平成２８年１月
　ご購入物件：板橋区（都営三田線「西台」徒歩３分）昭和６２年築　

４０代で妻と２人暮らし、共働きの私たちには、収入の不安はさほどありません。
しかし、昨今の年金問題や老後の不安など、将来のことについて夫婦で話しはしていました。
そんな時に、知り合いのフィナンシャルプランナーから勧められた不動産投資を始めました。

半年前に不動産投資をスタートしたのですが、最初に購入した不動産会社は、日本財託ではありません。
　
　選んだ物件は、兵庫県内の区分のワンルームマンションです。
すぐ目の届く近所の物件を購入しました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-328.html

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　■　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

　≪簡単スピード査定サービス実施中≫

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　日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの
　ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

　創業２６年、これまで１万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
　正確でスピーディーな査定を実施。最短１週間で現金化します。

　≪日本財託の５つのメリット≫

　メリット１　スピード査定
　　翌営業日までに査定金額をお伝えします。

　メリット２　仲介手数料不要
　　日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。

　メリット３　売却後のトラブルも心配なし
　　買主は日本財託になるので、売却後のトラブルも一切心配ありません。

　メリット４　手続きは簡単
　　マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。

　メリット５　最短１週間で現金化
　　抵当権の設定のない不動産であれば最短１週間で現金化できます。

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　■　４.　セミナーのご案内　～　参加無料　～　　

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　【延べセミナー参加者１７，０００名の実績！】
　『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
　
　【東　京】２０１６年５月１４日（土）ＰＭ１：００～３：３０
【名古屋】２０１６年５月１４日（土）ＰＭ１：００～３：００

　 セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

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　◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
　『地震に強い物件選び３つのポイント』

　など、
　
　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

　◆　特選物件のご紹介　◆

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　　年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

　当社では、毎月１００戸以上の中古ワンルームマンションを
　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

　満室経営を目指すためには、
　入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
　
　平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
　物件情報に興味がある方も、
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　【賃貸管理セミナー】開催中！

　２０１６年４月２３日（土）１３：３０～１４：３０

　入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、
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　■　５.　編集後記

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　私が大学生の頃、町田の東急ツインズにあるアパレルショップ
　『グランドパークニコル』で働いていました。
　
　公園のように誰もが気軽に訪れることができる
　居心地の良い空間をコンセプトにしたアパレルショップです。
　　　　
　お客様にお勧めする商品が、
　洋服からマンションに変わった今でも、
　ずっと大切にしていることがあります。

　『ひとりひとりのお客様との会話を大切にする。』
　
　このことに気づかせてくれたのは、
　アパレルショップで出会った中学生でした。
　
　
　大学２年生になる頃、母親を連れ立って、
　中学生の男の子が来店しました。
　
　私が着ているコーディネートをお勧めしたところ、
　帽子からパンツまで、全身セットで７点も買ってくれました。　

　母親連れとはいえ、中学生が一度にこれだけの商品を
　買うことは経験したことがないので、よく覚えています。

　その後、毎月１、２回はお母さんと一緒に来店して、
　洋服を買って帰っていきます。
　
　ちょっと大人びたファッションをして、
　背伸びをしたい年頃なのでしょうか。
　
　半年ほど経つと、
　男の子は一人で来店するようになりました。
　
　私のショップで扱う商品は、
　Ｙシャツ１枚が８，０００円以上もします。
　
　とても中学生のお小遣いでは、
　買える服ではありません。

　そこで、洋服を勧めるのではなく、
　最新のトレンドについて話すと、
　とても喜んで聞いてくれました。

　１年半が経つと、
　男の子は突然ぱたっと現れなくなりました。

　『きっと勉強や部活が忙しくなったのだろう。』
　
　私自身も男の子との会話をとても楽しみにしていたのですが、
　残念でしたが、仕方ありません。

　大学生活最後の夏。
　　
　ふっと男の子のお母さんが一人で来店しました。
　
　「お久しぶりです！息子さんは元気ですか？」
　
　挨拶しながら近づくと、お母さんに笑顔はなく、
　どことなく疲れているようです。
　
　『実はいま、近くの病院に入院中なんです』
　
　実は、あの男の子は持病を抱えていて、
　ずっと通院していたのです。
　
　診療後、アパレルショップに立ち寄っていたのでした。
　
　「病院は嫌がっていますけど、
　　平野さんに会うのをとても楽しみにしていたんですよ。
　
　　あまりに楽しそうに話しているから、
　　ついつい洋服を買ってあげてしまう。
　
　　だから、途中からついてくるのは辞めたんです。」

　少し懐かしそうにお母さんは話してくれました。
　
　私との時間が、男の子の闘病生活の支えになっていた。
　そのことを初めて知りました。
　
　詳しい容体まで聞くことはできませんでしたが、
　元気になった男の子が、
　再び私を訪ねてくるのではないか。

　そう思って待ち続けましたが、私が大学を卒業して、
　アルバイトを辞めるまで、
　男の子が現れることはありませんでした。
　
　ただ、きっと容体は回復して、
　いまごろ元気に学校へ通っていることだと信じています。

　何気ない会話でも、相手を元気付けることができる。　
　そんな言葉の持つ力を実感したのです。

　それ以来、お客様と会うたび、
　できるだけたくさん会話をするようになりました。

　今は、将来に不安を抱きながらも、
　勇気を持って一歩を踏み出そうとしている
　お客様とお会いする毎日です。
　
　「平野さんと会えて良かった」

　ひとりでも多くのお客様から、
　このように言っていただけよう、
　しっかりとお客様と向き合っていきたいと思います。
　
　
　日本財託　資産コンサルティング部　H・M

　◆スタッフプロフィール
　
　横浜市出身の２３歳。
　
　資産コンサルティング部で、東京中古ワンルームマンションを通じて
　お客様の老後の不安を解消するお手伝いをしています。
　
　学生時代、アパレルショップで培ってきた
　『相手を思いやる気持ち』を大切にして、日々業務に励んでいる。

　休日は宅建取得に向けて猛勉強中。
　
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　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F
【担　当】坂元　寛和

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