★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.452 ―――――――――
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◆――――――――――　平成２８年４月末現在 ――――――――――◆

オーナー数６，０９２名、管理戸数１５，９７１戸、入居率９９．５０％

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　１. ワンルームから象４頭分のゴミが出た！前代未聞の２０ｔのゴミ部屋解決事例

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記

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　■　ワンルームから象４頭分のゴミが出た！前代未聞の２０トンのゴミ部屋解決事例
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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『日韓ワールドカップ』という
時代を感じさせるスポーツ新聞の見出し。

スーパーやコンビニでは、もう見かけることがなくなった
古いデザインの缶ビール。

天井高２メートル１０センチの玄関の扉をあけると、
　ミルフィールのように何層にも重なりあった『ゴミの壁』が行く手を阻み、
　入室することができません。

今回のコラムは、まさに前代未聞の２０トンものゴミで
埋め尽くされた『ゴミ部屋』を解決した事例をご紹介します。

日韓ワールドカップが開催されたのは、２００２年のことですから、
もう１４年前のことです。
おそらく１０年以上に渡って、ゴミが溜められ続けたのでしょう。

ゴミ屋敷という言葉をよく聞きます。
　これは、『屋敷』というだけにゴミはありますが、
あくまでも人が住むことができる状態はかろうじて維持しています。

しかし、今回の部屋は全く次元が違います。

もう何年も前から室内に捨てられ続けた新聞や雑誌、洋服や缶などのゴミが
　まるで地層のように層をなして、
天井ぎりぎりまで積み上げられていたのです。

　そのゴミは居室や浴室、そして玄関までびっしりと埋め尽くされていました

まるで部屋全体が巨大なゴミ箱です。
生活できるスペースは残されていません。

この部屋の入居者Ａさんは、
いったい、どのように暮らしていたのでしょうか。

当社が管理をお任せ頂いたのは６年前ですが、
Ａさんは２０年間、ずっとお住まいになっていました。

家賃の振り込みが数日滞納することはありましたが、
　遅れながらも家賃は毎月入金されていました。

　家賃の状況だけみれば、問題のある入居者とは分かりません。

　Ａさんがこれだけゴミを溜め続けていたことが
　わかったのは、更新契約の確認連絡がきっかけでした。

電話を何度かけても繋がらず、
勤務先にも連絡しましたが、すでに退職されていました。

Ａさんの保証人になっている母親に電話をすると、
最近は連絡が取れないと言います。

そこで、いよいよ安否確認が必要となったのです。

警察官の立ち会いの元、玄関ドアを開けて、
冒頭の光景を目の当たりにしました。

　眼前にはゴミの壁が行く手を阻んでいます。

　「何これ？ウソだろ。」
　
　警察官が思わずつぶやきました。

なんとか室内に入って安否確認をしようと、
悪戦苦闘するものの、ゴミの壁に行く手を阻まれて、
どうしようもできません。

「ゴミを出す日が決まったら、再度、連絡をください。」

警察官は諦めて帰ってしまいました。

こうしたゴミでも、私たちが勝手に処分することはできません。
　
　ゴミといえども、あくまで入居者の所有物であり、勝手に処分したとなると、
損害賠償請求を起こされる場合もあります。

どうしたものかと考えていたところ、
その晩、Ａさん本人から連絡がありました。

「母親から聞きました。更新したいと思います。」

なんと、あの状況の部屋を更新したいというのです。

いきなりゴミ部屋について切り出して、
再びＡさんと連絡が取れなくなるのも困ります。

　もし、Ａさんを電話口で問い詰めて、
　夜逃げでもされたら、ますます問題が複雑になります。

そこで、直接お会いすることにしました。

配送の仕事をしているＡさんは、
夜勤明けで待ち合わせの場所に来てくれました。

ニット帽を深く被って、マスクをしているため、
しっかりと表情を確認することはできませんが、
疲れているのか目はうつろです。

「最近、転職されたそうですが、お仕事は大変なんですか？
連絡が取れなかったんで、何度かご自宅にも訪問したんです。」

自宅近くの喫茶店で、新しい職場の連絡先を記入していただきながら、
少しずつ、話しを切り出していきます。

「実は、Ａさんとなかなか連絡が取れなかったので、
　安否確認のためにご自宅のなかを確認させてもらいました。」

そう伝えるとＡさんはすぐに察したようで、
しばらく黙ってうつむいてから『すみません。』と口を開きました。

いつからゴミを溜めだしたのか、
なんでこんなにゴミだらけにしてしまったのか、
Ａさん自身も分からないそうです。

少なくとも５年前から、もう部屋には住んでいなかったと言います。

その間、Ａさんは、
友人の家に泊めてもらったり、会社の寮を借りたり、
住まいを転々としながら、
ゴミを隠すためだけに家賃を払い続けたそうです。

「だったらゴミを出して、綺麗にしましょう。私たちも協力しますから。」

Ａさんは一瞬、驚いた表情を見せた後、すぐに決意を固めました。

『まさか、ゴミを撤去する方向で考えてもらえるなんて、
思ってもみませんでした。
誰にも相談できず、ずっと１人で悩んでいました。ぜひ、お願いします。』

Ａさんが納得してくれたので、すぐに清掃会社と連絡を取って、
ゴミの搬出計画を立てました。

玄関からゴミを出すとなると、他の入居者に迷惑がかかります。

また、廊下や階段、エレベーターなどの共用部分が汚れないよう、
養生をしなければならず、コストが割高になります。

そこで、ベランダ側にトラックを横づけして、
ゴミを運び出すことにしました。

スコップを使って、幾重にも重なったゴミの層を砕きながら、
少しずつゴミを収納ボックスに入れていきます。

収納ボックスで荷台に運ばれたゴミは、
　その場で、燃えるゴミと燃えないゴミに分別していきます。

この作業をひたすら繰り返し行いました。

清掃にかかった日数は実に４日間。

４ｔトラック３台、２ｔトラック４台分、
　合計２０トンものゴミを運び出したのです。
これは雄のアジア象約４頭分相当の重さになります。

　≪ゴミの撤去の様子はこちらから≫
http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/images/tekkyo_20160519.pdf
　

室内にあった全てのゴミはなくなりましたが、
壁紙は大きく剥がれ落ち、
床のカーペットはゴミの重さで歪んでしまっています。

しかし、躯体がしっかりとしているワンルームマンションなら、
リフォーム工事を行えば、
すっかり元通りの部屋にすることが可能です。

ゴミの撤去費８８万円とリフォームの復旧工事費７２万円、
合わせて１６０万円の費用がかかりましたが、
これは入居者のＡさんに負担してもらうことになります。

　オーナー様と相談して、Ａさんには、
この費用を分割払いで支払ってもらうことになりました。

室内のドアや開き戸は特注のため、
リフォーム工事が完成するまで、
１ヵ月ほどかかりましたが、
　
　リフォーム工事が終わる前に、
これまでと変わらない家賃で入居が決まりました。

　リフォーム工事後の室内は、
　入室できないほどのゴミで埋め尽くされていたとは思えないほど、
　見違えるようにきれいになりました。
　
　≪ゴミ部屋のＢＥＦＯＲＥ・ＡＦＴＥＲの写真はこちらから≫
http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/images/beforeafter_merged.pdf
　

『ゴミを隠すため、家賃を払っていた時に比べれば、
先が見えている分、頑張れます。

気持ちがすっきりしました。ありがとうございました。』

そう言ったＡさんは、初めてお会いした時よりも、
ずっと元気になっていました。

私たちが滞納家賃の回収や入居者とのトラブルを
解決する際に心がけているのは、
　
どうやって問題を解決するのか、
入居者と一緒になって考えることです。

高圧的な態度で迫ってしまうと、
入居者と連絡が途絶えてしまうかもしれません。

もし、室内に冷蔵庫やテレビなどを残したまま、
　夜逃げされてしまうと、裁判で明け渡し訴訟を起こさなければ、
処分することができません。

　裁判が結審するまでの約半年間、
　家賃収入は途絶えることになりますし、
　裁判費用もかかります。

入居者の生活が再建されれば、
　オーナーにとって、安定した家賃収入を得ることに繋がっていきます。

　今後も同様に、
　まずは入居者の気持ちに耳を傾けることをから、
　始めるようにしていきたいと考えています。

　
　日本財託管理サービス　債権管理部　馬場　裕一(ばばゆういち）

　◆スタッフプロフィール

　神奈川県横須賀市出身の４０歳

　債権管理部にて、滞納家賃の回収だけでなく、
　高齢の入居者様への定期訪問を行っています。

　休日は２０キロのウォーキングを欠かさず、
　体力づくりに励んでいる。
　
　
◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
　　　不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
　　　
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　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４８２話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.１２５】

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　Ｒ・Ａ様　４６歳　東京都在住
　日本財託を知ったきっかけ：書籍「今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい！」
　ご購入日：平成２７年１０月
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　株や投資信託、外貨預金などに投資し、
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　■　５.　編集後記

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　先日、久々に母からメールが届いていました。
　「ゴールデンウィークどこか行った？」
　
　ＧＷに里帰りしなかったことを、
　たしなめられるのかと思いきや、
　どうやら両親も出かけていたようです。
　
　たわいもないメールのやり取りをしながら、
　そういえば、またあれが来る頃だろうかと、
　思い出しました。
　
　　
　もう１０年以上前に故郷の新潟を離れて以来、
　母から小包が届くようになりました。
　
　２か月に１回、必ず受け取る箱の中には、
　色々なものが詰められています。
　
　必ず入っているのは、
　地元で採れたその時々の旬な野菜。
　
　今の時期であれば、アスパラガス、
　これからはピーマンやトマトなどを、
　わざわざ買ってきて、たくさん入れてくれます。

　なかでも、ドライトマトは、
　日持ちするということで定番です。
　
　一人暮らしの身には、
　食べきれないくらいの量が、
　送られてくることもありました。
　
　「こんなのこっちでも買えるよ。
　　家であまりご飯食べないし、もう送らなくて大丈夫だよ。
　　あと、いっぱい入れすぎ！」

　うんざりして断ったこともありますが、
　小包が途絶えたことは１度もありません。
　
　ワーキングホリデーで１年間、
　オーストラリアに滞在していた時ですら、
　小包は送られてきました。
　
　検疫所でチェックされ、
　輸入が禁止されている生鮮食品などは、
　没収されていました。
　
　『この品物は没収しました』

　そう通知する紙が無造作に貼られ、
　ボロボロになった小包を受け取り、
　国際電話をかけました。

　「何で食べ物なんか送ってきたの？
　　だめに決まってるじゃん！」

　『あら、そうなの。仕方ないわね』

　こちらの声に聞く耳を持たない母に、
　イライラして電話を切りましたが、
　２ヵ月後、やはり小包が届きました。
　
　さすがに食品の数は減りましたが、
　オーストラリア滞在中、
　３回も送られてきたのです。
　
　社会人になって働き始めてからも、
　これまで通り、変わらず小包が送られてきています。

　「いつも私の分の食べ物を買うのも大変でしょ？
　　もう送って来なくて大丈夫だよ。」
　
　お正月に帰省した際、改めて伝えてみました。
　　

　『自分が風邪を引くとね、
　　裕美も風邪を引いてないか心配になったり、
　　
　　何か料理を作って、これ裕美が好きだったなあって、
　　思い出すとついつい送りたくなるのよ。
　　
　　本当は、一緒に食べれたら、一番嬉しいんだけどね。』
　
　送られてくる小包を受け取るたび、
　その気持ちは十分に分かっているつもりでした。
　
　「ああ、そうなんだ」

　その場では生返事しかできませんでしたが、
　東京に戻ってから、送られてくるドライトマトも、
　今までより噛みしめて食べるようになりました。
　
　思えば、アスパラガスもピーマンも、
　自分ではなかなか買いに行かない野菜です。
　
　私の健康を心配していて、
　あえてそういう野菜を選んでいるのでしょう。
　
　私の嫌いなカボチャが送られてこないところを見ると、
　やはり、母にはかないません。
　
　小包が届くたび、良くメールをしているからと、
　年に数回しか帰省していませんでしたが、
　夏休みは地元の夏野菜が並ぶ食卓を囲み、
　「いつもありがとう」とちゃんと伝えようと思います。
　
　
　日本財託　事業部　S・Y
　
　
　◆スタッフプロフィール
　
　新潟県出身。
　
　事業部で、各金融機関との窓口として、
　お客様がスムーズにローンを利用し、
　不動産投資を始められるよう、サポートしている。
　
　旅行が趣味。一番直近で行ったボルネオでは、
　本物の"ジャングル・クルーズ"へ。
　
　夕方のジャングルは意外と静かで、
　夜には無数の蛍が飛び交う姿に心躍りました。
　

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　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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【担　当】坂元　寛和

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