★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.453 ―――――――――
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　１. もう「西高東低」なんて言わせない！注目エリアが続々誕生する山手線の東側

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記

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　■　もう「西高東低」なんて言わせない！注目エリアが続々誕生する山手線の東側
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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　今月発売された書籍
　『東京どこに住む？住所格差と人生格差』が、
　ベストセラーとなっています。

　著者である速水健朗氏は、
　この１０年で、人々のライフスタイルの志向が変化し、
　東京の西側から東側へと人口が戻りつつあると紹介しています。

　では、不動産投資を考える上で、こうした動きを、　
　どのように捉えていけばいいのでしょうか。
　
　そこで、今回のコラムでは、
　人口移動と都内で暮らす人々のライフスタイルの変化を踏まえながら、
　東京の賃貸需要について、考えていきたいと思います。
　
　
　国土交通省から毎年発表される、
　「都道府県別転入超過数」をみると、
　東京都への人口流入数は年々増え続けています。

　では、東京のなかでの
　人口の動きはどのようになっているのでしょうか。
　
　そもそも、都心といわれる千代田区、中央区、港区に
　人が集まってきているのでしょうか。
　
　住まいとしての人気は、東京では「西高東低」。
　つまり、都心から見て西側のほうが、
　東側より高いというのが通説でした。
　
　都心部はあくまでも働く場所、
　そして、週末にショッピングやレジャーを楽しむ場所で、
　暮らすエリアは郊外という傾向がありました。

　しかし、この１０年ほどで、
　都心へと住民が戻ってきたのはデータを見ても明らかです。
　
　住民基本台帳によれば、
　都心３区（千代田、中央、港区）を合わせると、
　人口の増加数はこの１０年で約１１万人、
　増加率は３４％にもなります。
　　
　都心３区に限らず、隣接する東側の区、
　歴史的には下町と呼ばれるエリアである
　江東区、墨田区、台東区でも人口流入が起きています。
　
　１０年間での人口増加率は実に１７％です。
　上記６区を除く１７区の増加率の平均値が９％ですから、
　増加率は２倍にもなります。
　
　
　この人口増加の理由について、
　冒頭の書籍の著者である速水健朗氏は、
　都市住民のライフスタイルの変化によるものだと、
　説明しています。
　
　「職」と「住」、あるいは「食」と「住」を
　近づける生活をする人が増えているというのです。
　
　いわゆる「職（食）住近接」です。

　都心のオフィス街や、
　オフィス街へのアクセスが良好なエリアには、
　人気の飲食店が盛んに進出しています。

　たとえば、オフィス街の大手町から半蔵門線で、
　わずか３駅という利便性の清澄白河（きよすみしらかわ）には、
　アメリカの有名コーヒーチェーン「ブルーボトルコーヒー」が進出しました。

　日本初上陸の地として選んだのは、
　六本木や新宿、銀座ではなく、江東区。
　清澄白河はここ数年で人気のカフェが集まるスポットとしても注目を集めています。
　
　そのほか、東京駅や銀座からほど近い
　八丁堀駅周辺もここ数年で、
　ワインを売りにする飲食店バルを中心に、
　飲食店の激戦区となってきました。
　

　１０年前には夜になると閑散としていたオフィス街に、
　にぎわいが生まれたのです。
　
　職住近接を志向する人たちが増え、
　それに応じて、近隣に飲食店が充実する流れが
　山手線の東側で出てきています。
　
　これまでは、住まいと職場、住まいとレジャーは
　それぞれ分けて考えられていました。

　しかし、最近の住まいのトレンドは、職場も近く、そしてレジャーも
　一緒になって楽しめるエリアが好まれるようになっているのです。

　こうした傾向がより強く出るのが単身者です。
　
　実際、中央・墨田・江東・台東の４区では、
　直近５年間で２０代が合計８０００人も増えています。
　
　
　そして、清澄白河のような
　『職（食）住近接』の人気エリアが
　再開発をきっかけにして、東京では次々に生まれています。

　大規模な再開発というと、
　新宿や虎ノ門、そして山手線の新駅ができる品川周辺が、
　注目されがちです。
　
　しかし、注目の再開発エリアはそこだけではありません。

　東京駅の東側、「半沢直樹」のドラマでも利用された
　日本ビルヂングのある常盤橋街区では、

　アベノハルカスを上回る高さ３９０メートルの高層ビルを中心にした
　大規模な再開発が予定されています。
　
　八重洲、京橋そして日本橋エリアでも、
　数多くの再開発計画が動いています。
　
　そして、東京オリンピックで注目が集まる
　湾岸エリアの勝どきや豊洲でも、
　２０２０年に向けて一層の再開発が進みます。
　
　これらの総事業規模は、延べ床面積３６２万平方メートル。
　東京ドーム７７個分の広さに、
　オフィスと商業施設、そして人が集まる予定です。
　
　
　
　さらに、湾岸エリアと都心を結ぶ交通アクセスも整備され、
　人の移動もますますスムーズになるでしょう。
　
　４月に国土交通省は、国際競争力の強化につながるとして、
　８つの新たな鉄道路線を選定しました。
　
　そのうちの一つが、有楽町線の延伸です。
　豊洲駅から半蔵門線の住吉駅をつなぐ計画で、
　江東区をほぼ縦断するため、
　沿線の利便性は大きく改善すると見込まれています。
　
　もうひとつの目玉が『都心部・臨海地域地下鉄』構想です。
　
　東京オリンピックを見据えた輸送力増強のために、
　ＢＲＴ（バス高速輸送システム）の計画が進んでいますが、
　
　これにさらに上乗せする形で、銀座付近から湾岸の有明エリアまで、
　地下鉄を新たに作る動きが進められることになりました。
　
　再開発で生まれたオフィス、商業需要が、
　新たな交通網でつながることで、エリアの価値はさらに
　高まるのではないでしょうか。
　
　
　このように、
　東京では再開発や新交通の整備が
　盛んに計画されています。

　新たなオフィス街が誕生し、
そして人気の飲食店などの施設が併設されれば、
　住まいの需要も生まれます。

　ライフスタイルの変化だけでなく、
　予定される再開発の後押しを受け、東京への人口集中の流れは、
　そう簡単に止まるものではないでしょう。

　東京という街の魅力は、
　複数のエリアが同時に発展していくという点にあります。

　安定した賃貸需要の見込める東京であれば、
　空室リスクを心配することなく、
　安心してマンション経営を行えるはずです。

　　
　日本財託　マーケティング部　横尾　幸則（よこおゆきのり）
　
　
　◆スタッフプロフィール
　
　埼玉県大宮市出身の２８歳。
　
　マーケティング部で、セミナーやＨＰの運営、
　メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
　東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
　最近注目しているエリアは「谷根千」
　夕焼け段々からの眺めと根津神社のつつじ苑がお気に入りです。
　
　
◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
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　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４８３話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資産の組み替え　No.５】

　『相続税の増税でもワンルームで安心』

　Ｓ・Ｓ様　８９歳　兵庫県在住
　日本財託を知ったきっかけ：家族の紹介
　ご購入日：平成２７年１月
　ご購入物件：品川区（京急線「立会川」徒歩７分）
　　　　　　　平成１１年築　他１７戸

　家業を営むかたわら、
　株式投資を中心に資産運用を行ってきました。

　リーマンショック以降、
　個人が株式投資や投資信託で運用するには、
　非常に難しく、かつ危険だと感じていました。

　もう１つ気になっていたのが、相続税の改正です。

　このまま将来相続が発生した場合、
　多額の相続税がかかってくることは分かっていたので、
　子どもたちの勧めに従って、
　中古マンション投資を始めました。

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　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
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　■　５.　編集後記

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　私には２人の姉がいます。

１番上のお姉ちゃんは５歳離れていて、
昔から仲が良く友達のような関係です。

一緒に嵐のコンサートに行ったり、
原宿に洋服を買いに出かけたりします。

６年前にお姉ちゃんが結婚してからも、
旅行に行ったり、自宅に遊びに行ったり、
何かと会う機会がたくさんあります。

もう１人のお姉ちゃんは、
２歳離れている仁美（ひとみ）ちゃんです。

１番上のお姉ちゃんと呼び名を区別するためか、
物心ついた頃から名前で呼んでいました。

姉とは同じ部屋で育ちましたが、
女の子同士にも関わらず、時には手を上げることもあり、
両親を困らせていました。

顔が似ているたせいか、
同級生から間違えられるたび、
嫌な気分になりました。

本当に仲が悪くて、常にいがみ合っているような関係でした。

姉は大学入学と同時に、
『１人の空間が欲しい』という理由で、
実家を出ていきました。

大学まで１時間程度の距離なので、
　よほど一人になりたかったのでしょうか。。。

『梨紗（りさ）と一緒にいたくない。』

そう言われたようで、とてもショックを受け、
私から連絡を一切とらなくなりました。

姉が帰って来ていると聞けば、
あえて外出して、極力顔を合わせないようにしました。

そのまま、お互いに社会人になり、
すっかり疎遠になっていたところに、
突然、姉から連絡がありました。

『結婚することになったから、結婚式には絶対に参加して欲しい。』

家族なんだから、参加するのは当然なのに、
なんでわざわざ連絡してくるんだろう。

不思議に思って迎えた結婚式当日。

　両親宛ての手紙が読まれた後、
私宛の手紙が読まれたのです。

　あれだけの仲の悪かった姉妹です。

　まさか私宛の手紙があるなんて、
　思いもよりませんでした。

『今まで、あまり仲良くできずごめんね。

　 本当はずっと仲良くしたかったけど、
　 素直になれず、姉妹なのにライバルみたいな感覚でした。

　 梨紗（りさ）はお姉ちゃんや両親とも仲良くて、
　 うらやましかったです。

　 これからは姉妹仲良くしようね。』

　仲直りしたいという思いを姉も持ってくれていたことの嬉しさ、
　そして、これまで一方的に姉を避け続けてしまったことの後悔。

　２つの想いが入りまじって、
　涙が止まりませんでした。
　　
　結婚式のなかでは、
　きちんと返事をすることができなかったので、
　翌日、私も姉に手紙を書くことにしました。

振り返ってみると、
　私は 姉の後ばかり追っていることに気づきました。

姉も私も地元茨城の高校ではなく、
千葉の高校に入学しました。

また、姉は大学を卒業すると、
不動産会社に就職を決めました。

私は新卒で不動産会社に就職した訳ではありませんが、
今は日本財託で働いています。

それも偶然ではありません。

転職先を決める際、
姉が不動産会社で頑張っていることを、
　両親から聞いていたからです。

私はずっと姉に追い付こうと、
背伸びばかりしていたのです。

今では、すっかり仲良し姉妹になりました。
月に１度、姉の家にお邪魔して、
３姉妹の女子会を開いています。

仕事のこと、両親のこと。
旦那さんの悪口から、私の結婚についてまで。。。
　３姉妹で本当に良かったと思います。

お互いの勘違いでいがみ合い、
　擦れ違ってしまった日々を取り戻すように、
　これからは、もっともっと姉妹仲良くしていきたいと思います。

日本財託　I・R

◆スタッフプロフィール

茨城県守谷市出身。

法人営業部アシスタントチームとして、
法人からご紹介いただいた お客さまのお問合せに対し、
すぐに当社管理物件のご案内できるよう担当している。

嵐の二宮くんの大ファン。
８月の長野で開催されるコンサートにも行く予定。

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　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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【担　当】坂元　寛和

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