★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.461 ―――――――――
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◆――――――――――　平成２８年６月末現在 ――――――――――◆

オーナー数６，１６７名、管理戸数１６，２４７戸、入居率９９．４７％

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　１. ≪熊本震災レポート≫道路１本で明暗を分けた被災建物の違いとは！？

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆日本財託グループからのお知らせ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　２０１６年４月～６月までの賃貸成約状況をまとめた
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　前年同四半期（２０１５年４月～６月）の賃料発生までの日数（２５．９日）と
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　平均成約賃料は７５，６７４円で３１１円のプラス。

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　■　≪熊本震災レポート≫道路１本で明暗を分けた被災建物の違いとは！？

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　早いもので、熊本地震が発生してから、
　３ヵ月が経ちました。

今もなお多くの人が避難所で暮らし、
　不自由な生活を送られています。

　震災関連の報道をテレビで見ることも少なくなりましたが、
　被災地はまだまだ支援を必要としています。

　避難所での生活だけでなく、
　地震によって被害を受けた建物の復旧も道半ばです。
　
　
私たちは先月２８日、
　熊本で懇意にさせてもらっている賃貸管理会社に訪問させて頂き、
　当時の状況について詳しく聞かせて頂きました。
　
　現地を訪問するなかで、これまで報道されてきたような
　被災建物の多くを目にしましたが、

　一方で、多くの建物が被害を受けるエリアのなかでも、
　軽微な被害で済んだ建物もありました。

　わずか道路一本を隔てただけの距離にも関わらず、
　半壊しているマンションとほとんど被害のないマンションがあったのです。
　
今回のコラムは、実際に現地の状況を確認して分かった
被災マンションの特徴についてお伝えします。

飛行機が熊本空港に近づくにつれ、
雲の隙間から、ところどころに青色の屋根が見えてきました。

高度が下がるとともに、
　青い屋根の正体はすぐに分かりました。

地震の影響で屋根瓦が剥がれ落ち、
雨漏りを防ぐための応急処置として、
ブルーシートを張っていたのです。

驚いたのは、その数の多さです。

延々と続く青色の屋根が、
地震の被害の甚大さを物語っていました。

空港でレンタカーを借りて、熊本市内へ向かう途中、
　最大震度７を２度にわたって記録した
　益城町（ましきまち）を通りました。

今にも崩れてきそうなほど柱が大きく歪んでしまった家屋や
倒壊したまま放置された家屋。

テレビのニュース番組で被害状況は見ていたものの、
実際に間近でみる被災地の状況に言葉を失いました。

そのなかで、ある一棟アパートを見つけました。

築３６年の軽量鉄骨造の２階建てアパートです。

一瞬、平屋のアパートだと思ったのですが、
　よく見ると、地震の影響で１階部分がつぶれていました。

軽量鉄骨で造られた支柱や外階段は
激しく折れ曲がっています。

　誰も住んでいないアパートには、
１枚の張り紙が貼られていました。

　応急危険度判断結果「危険」　
　注記：建物全体落階

２階部分の倒壊を防ぐため、
コンクリートブロックが１７段も積まれていましたが、
　大きな余震が起きれば倒壊は避けられないでしょう。

一方、この倒壊したアパートから歩いて３分ほどの場所には、
築２２年の鉄筋コンクリート造のマンションが
平然と建っていました。

被害といえば、外壁タイルの一部が剥がれたり、
駐車場の敷地の一部が落ち込むなど、
共用部分に多少の被害が確認できた程度です。

同じ益城町でも、
アパートとマンションでは、
被害の違いは明らかです。

ただ、マンションだからといって、
全ての建物で大きな被害がなかった訳ではありません。

熊本市内にある、築４２年の鉄筋コンクリート造のマンションでは、
１階部分にあたるピロティ構造の駐車場が、
上層階の建物に押しつぶされていました。

　マンションの支柱が砕けて、
　中から鉄筋が押し出されるように、
　外に飛び出しており、
　
　押しつぶされてしまった車が
　いまもそのままの状態で放置されています。

このマンションの様子は、テレビでも盛んに報道されたため、
ご覧になった方も多いのではないでしょうか。

　マンションには人影はありません。
　すでに住民全員が避難したようでした。

　
　この倒壊したマンションから、
　わずか道路１本を挟んだ場所には、
　もう１棟マンションが建っています。

　築２０年の鉄筋コンクリート造のマンションです。

　外観から判断できる損傷は、
　外壁のタイルが一部剥落しているぐらいです。
　

　築４２年と築２０年といった２つのマンションは、
　同じ鉄筋コンクリート造にも関わらず、
　なぜこれほど被害に違いがあらわれたのでしょうか。

　それは、見た目が同じようなマンションでも、
　築年数によって耐震基準が異なるからです。

　マンションは施工された時期によって、
　耐震基準が異なります。

　さきほどの被害が少なかったマンションは
　新耐震基準に基づいて建てられたものでした。

　新耐震基準とは、昭和５６年に施行され、
　震度６強以上の地震でも倒れない住宅を前提としています。

　一方、被害の大きかった築４２年のマンションは
　旧耐震基準で建てられたもので、新耐震基準のマンションと比べると、
　耐震性が見劣りします。

　先月、マンション管理業協会が、
　熊本地震におけるマンションの被災状況をまとめた
　調査報告書を発表しました。

　その調査報告書によれば、
　倒壊や建替えが必要になるほどの致命的なダメージを受けた
　新耐震基準のマンションは１棟もありません。

　新耐震基準のマンションが受けた被害の９３．８％が、
　タイル剥離やひび割れ程度にとどまっていたのです。

　さらに、旧耐震基準と新耐震基準の違いは、
　建物被害だけではありません。

　被害の軽微な新耐震基準のマンションでは、
　入居者が生活を続けていくことができるのです。

　震災直後は一時、入居者もマンションから避難したそうですが、
　マンションが安全だと分かると、
　１ヵ月もたたず戻ってきたそうです。

　入居者が住み続けることさえできれば、
　マンションが被災したとしても、
　家賃収入は途切れることはありません。

　これが、旧耐震基準のマンションやアパートのように、
　倒壊の危険性があると診断されて、避難勧告が出れば、
　入居者の生命を守るために、退去してもらうしかありません。

　もし、ローンを組んでこうした物件に投資をした場合、
　ローンの返済負担が重くのしかかってきます。

　地震リスクに備えるためには、
　新耐震基準の鉄筋コンクリート造の
　マンションを選ぶことが重要です。

　阪神淡路大震災や東日本大震災でも、
　新耐震基準の鉄筋コンクリート造の
　分譲マンションの倒壊はありませんでした。

　新耐震基準の分譲マンションを選ぶことは、
　入居者の生命を危機から守るだけでなく、
　あなたの資産を災害から守ることにも繋がります。

　新耐震基準は地震リスクに備えるための
重要なポイントになるので、
築年数は必ずチェックしてみてください。

　来週のコラムでは地震リスクへの備えとして、
地震保険について詳しくご紹介します。

　今週のコラムと併せて
　地震リスクへの対処としてぜひ参考にしてください。
　
　
　日本財託　マーケティング部　小林　和徳
　
　　
　熊本のマンションの被災状況についてはこちらから

　http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/pdf/kumamoto.pdf　

　◆スタッフプロフィール
　　
　横浜市出身の３７歳

　マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、
　メールマガジンの執筆などを通じて
　東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
　３人の子供と友達のような親子関係を改めて、
　父親の威厳を取り戻したいと思っている。

　
◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
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　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４９１話　ＨＰ掲載中≫
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　Ａ・Ｚ様　３４歳　東京都在住
　日本財託を知ったきっかけ：書籍「今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい！」
　ご購入日：平成２８年４月
　ご購入物件：新宿区（都営大江戸線「落合南長崎」徒歩２分）
　　　　　　　平成１８年築　頭金１０万円

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　老後に対する不安を持っているのではないでしょうか。

　私の場合、父が亡くなり、
　母が年金暮らしを始めたことによって、
　この不安が身近なものになりました。

　とはいえ、老後に対して、
　どのような備えをしていけばよいのか、
　正直わからないでいました。

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　■　５.　編集後記

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　先月の父の日に、
　焼酎のプレゼントを贈りました。
　
　いつも大五郎しか飲んでいない父に、
　たまには美味しい焼酎を飲んで欲しいと、
　思ったのです。
　
　控えめな『ありがとう』の返事でしたが、
　大切にしまっているところをみると、
　どうやら喜んでくれたようです。
　
　
　父は昔から寡黙な人でした。
　
　どちらかというと普段、
　家庭での主導権を握っているのは母。
　
　私たち兄弟は叱られる時も、褒められるときも、
　もっぱら母からで、
　父は黙ってその様子を見ているという具合です。　
　　
　日常の悩みや進路のことまで、
　相談相手はだいたいが母でした。
　　
　どんなときも父は、
　にこにことして見守り、口出しをしません。
　
　そんな父の思わぬ姿に心打たれたのは、
　４年前、兄の結婚式でのことです。
　
　披露宴も終盤、兄は手紙で、
　両親への感謝の気持ちを伝えました。
　
　『普段はあまり話をしないけど、
　　大学進学や、就職、結婚といった転機には、
　　いつも父が背中を押してくれた。』
　　
　スピーチを聞きながら、進学、就職、そして転職をする時の、
　自分の場面を思い返すと、たしかに最初は母に相談をしていましたが、
　最後は父に相談をもちかけていました。
　
　そして、実は父も、
　兄への手紙をしたためていました。
　
　文面には、幼いころからの兄との思い出が
　つづられていました。
　
　父は、朝早くから車を出して、
　私たち兄弟を練習場に連れて行きました。
　
　それだけでなく、コーチとして、
　優しく近所の子たちに野球を教えていた姿がありました。
　
　もう何年も忘れていたような出来事が
　父の言葉と共に蘇っています。
　
　『長男だから、と弟妹を気にして、
　　がまんしていたことも...多いと思うけど...』
　
　手紙も終盤に近付くと、
　父も言葉に詰まり出しました。
　
　ハッとして、スポットに照らされた父を見ると、
　いつものにこにことした姿はありません。
　
　普段は物静かで、
　感情を表に出すことはめったにない父が、
　
　涙で顔をくしゃくしゃにしながら、
　子どもたちへの思いを語っています。

　子どもたちへの想いをひしひしと感じ、
　兄のみならず、私ももらい泣きしてしまいました。
　
　
　結婚を機に、兄は実家を出たので、
　家のなかは少しさびしくなりましが、
　家族の会話はむしろ増えたような気がしています。
　
　父は相変わらず寡黙ですし、
　私自身もシャイな部分があるので、
　
　２人でいるときは、
　なかなか「おしゃべり」とまではいきません。
　
　とはいえ、
　兄が２歳になる娘をつれて実家に戻ると、
　寡黙な父も一転、イクメンならぬイクジイに早変わりです！
　
　『ハイ！あっちのおじいちゃんに、
　　コレを持って行って！』
　
　姪と父、そして私の３人で楽しい時間を過ごしています。

　プレゼントした焼酎は、
　大事にしすぎてなかなか飲めないらしく、
　まだあまり減っていません。
　
　同居していながら、
　仕事で遅くなることも多く、
　食卓を共にする日もほとんどありませんが、
　
　たまには、父の焼酎を減らす時間を
　作っていきたいと思っています。
　

　日本財託　ライフプランニング部　O・H

　◆　スタッフプロフィール　◆

　神奈川県川崎市出身。

　ライフプランニング部にて、数ある保険商品のなかから、
　お客さまのライフプランに最適な保険を提案しています。
　
　２歳になる姪の美子（はるこ）を可愛がるのに夢中。
　３月に誕生日プレゼントを渡したばかりなのに、
　もう今から次に何をあげようか考えている。
　
　ようやく言葉を覚えてきたので、
　「ひさしおじさん」と呼ばれるのが、当面の目標。

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　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F
【担　当】坂元　寛和

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