月末時点の滞納者ゼロ！メッセージツールを活用した滞納解消法とは！？
2016/08/18
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.464 ―――――――――
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オーナー数６，１９３名、管理戸数１６，３４１戸、入居率９９．２８％
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１. 月末時点の滞納者ゼロ！メッセージツールを活用した滞納解消法とは！？
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
～参加者募集のお知らせ～
５． 編集後記
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■ 月末時点の滞納者ゼロ！メッセージツールを活用した滞納解消法とは！？
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最近、プライベートの携帯でめっきり、
メールを見なくなりました。
友人とのやり取りは、
ＬＩＮＥでこと足りてしまうからです。
メールアプリには、未読のメール件数が積み重なるばかりで、
たまにまとめてチェックするくらいです。
しかし、電話番号だけで送受信できる、
ＳＭＳ（ショートメッセージ）だけは、
こまめに見ています。
今月の通信量や契約期間満了の案内など、
ＳＭＳで送られてくるメッセージは重要なものが多く、
新規のメッセージがあるとすぐに目を通しています。
実は、当社では５月から、
このＳＭＳを用いた新たな取り組みを始めました。
目的は家賃滞納の迅速な解決です。
家賃滞納を早期に解決するには、
初動のスピードが鍵を握ります。
だからこそ、これまで私たちは、
徹底的にスピードにはこだわってきました。
導入してまだ２か月あまりですが、
すでに一定の効果が出てきています。
そこで今回のコラムでは、
ＳＭＳを活用した最新の滞納解決術について、
ご紹介します。
全国の賃貸管理会社約１，３００社で構成される
日本賃貸住宅管理協会の昨年度下半期データによると、
月初時点での滞納率は７％程度です。
全３０戸のマンションがあったとすれば、
そのうち２戸がまだ家賃を支払っていない計算になりますから、
意外と多いと思われるかもしれません。
ただし、月初時点での滞納理由は、
『口座にお金を入れておくのを忘れてしまった』
『別の支払いで気が付いたら残高が足りなくなっていた』など、
不注意や手違いによるものがほとんどです。
当社の事例で見ても、
多くの人は悪意を持って滞納しているわけではありません。
いずれも、未払いであることを伝えれば、
すんなりとお支払いただけるケースがほとんどです。
ただ、悪意のない場合でも、
放置してしまって滞納期間が延びてくると、
途端に回収することが難しくなります。
日本財託ではこれまで、
月初時点で未入金だった入居者には、
電話で連絡をしてきました。
そして初期滞納者の数は、
毎月３００件～３５０件にもなります。
債権管理部は４名ですが、
毎月、研修もかねて１０名～１５名の他部署の社員も、
一斉に電話をしています。
しかし、なかなか電話がつながらず、
本人と連絡が取れるまで時間がかかるケースも
多いのが実状でした。
全ての滞納者に連絡を取り終わるまで、
１週間以上かかることもあります。
とはいえ、入居者と連絡を取る手段が電話だけでは、
連絡を取るまでの期間を短縮するのにも限界がありました。
そこで、日本財託では５月半ばから、
ＳＭＳによる一斉送信システムを導入しました。
入居者には、入居時に連絡先として携帯番号を
登録してもらっています。
その番号に、家賃が未入金である旨のメッセージを
通知するのです。
指定の入金日に、家賃の振込・引き落としが確認できなかった場合、
法人契約などを除き、原則としてすべての滞納者に対して、
その翌日までにメッセージを一斉配信しています。
メッセージは電話と違い、
後からでも見ることができますから、
確実に入居者に家賃を振り込むよう伝えることができます。
その後、折り返しの連絡が無かったり、
引き続き入金が確認できない入居者に対して、
電話でフォローをするようになりました。
導入から２か月あまりで
効果は着実に現れています。
４月から７月までの各月１５日時点での
月初滞納者の家賃回収率をみると、
ＳＭＳを導入した５月には回収率が５９．３％だったものが、
６月は７９．２％、７月は７８．９％と、
家賃回収のスピードが向上しています。
さらに、ＳＭＳは家賃滞納の再発抑止にも、
役立っています。
前月、残高不足により家賃が引き落とせなかった
滞納者を対象に、毎月２５日前後に、
引き落とし日の事前通知を行うようにしたのです。
これにより、月初時点での滞納件数が減っています。
月初時点での滞納件数は、
４月が３９０件そして５月が３９１件と、
このところは毎月４００件程度が平均件数でした。
ところが、ＳＭＳの導入後の数値をみると、
６月が３４１件、７月が３３２件、
さらに今月、８月は３１４件と、
ＳＭＳ導入前に比べて８０件近く減少しています。
ＳＭＳの利用によって、
『うっかり滞納』の再発が抑えられているのです。
また、ＳＭＳの導入をきっかけに、
社内の体制も変わりつつあります。
電話対応数を減らすことができたので、
２か月以上滞納しているような
悪質な滞納者が出た場合の対応に、
集中できるようになりました。
また、これまで入居時の審査業務は、
入居者募集活動を行う賃貸営業部が実施していましたが、
この業務を私たち債権管理部に移管しました。
審査業務を移管したことで、入居者募集の担当スタッフは、
仲介会社への訪問をより頻繁に行うなど、
本来の「空室を１日でも早く埋める」ための業務に、
たくさんの時間を割けるようになったのです。
滞納督促の現場で養ったノウハウや経験を活用し、
入居者審査の質は確保しながら、
同時に審査のスピードにもこだわっています。
一日でも早く審査が終われば、
それだけはやく空室も埋まることになります。
こうした取り組みを行うことで、
現時点で１か月を超えて
家賃を滞納している入居者は、一人もおりません。
これからも初動スピードにこだわり、
そして、入居者ともしっかりとコミュニケーションを取りながら、
今後も滞納家賃の回収に努めていきたいと思います。
日本財託管理サービス 債権管理部 馬場 裕一(ばばゆういち）
◆スタッフプロフィール
神奈川県横須賀市出身の４０歳
債権管理部にて、滞納家賃の回収だけでなく、
高齢の入居者様への定期訪問を行っています。
休日は２０キロのジョギングを欠かさず、
肉体改造に励んでいる。
◆ ≪不動産投資コラムが３００本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
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■ ２．≪オーナー様の生の声 合計４９４話 ＨＰ掲載中≫
マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》
【老後の年金を作る No.２６１】
『家賃収入でリーマンショックも乗り越えた』
Ｓ・Ｋ様 ６５歳 神奈川県在住
日本財託を知ったきっかけ：インターネット
ご購入日：平成２０年６月
ご購入物件：世田谷区（東急田園都市線「用賀」徒歩５分） 平成８年築
頭金２００万円 他２戸
７年前、５８歳のときに会社を早期退職しました。
リーマンショックのあおりを受け、会社の業績が悪化。
売上も社員も４分の３となり、
私も新卒から勤め続けた会社を退職することになりました。
すぐに再就職先を探したのですが、リーマンショックの影響で、
なかなか就職は決まりません。
先が見えず不安だらけの生活でしたが、
心の支えになったのは、家賃収入があるということです。
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-343.html
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■ ３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
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■ ５. 編集後記
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オリンピックも盛り上がっていますが、
元甲子園球児としては、甲子園も大変気になるところです。
私の母校の浦和学院は残念ながら
今大会に出場できませんでしたが、
テレビから聞こえる金属バットの音を聞くと、
野球に打ち込み続けた高校時代を思い出します。
野球に打ち込んだ３年間を通じて、
甲子園の出場をはじめとして
本当に多くの経験をさせてもらいました。
高校３年生の冬、
ある東北の少年との出会いも
私にとっては忘れられない大切な思い出です。
その年は２０１１年、
東日本大震災が起こった年でした。
母校では、震災支援ボランティアの一環として、
その冬に野球教室を開催しました。
当時、地震や津波でグラウンドが使えなくなり、
大好きな野球ができない東北の子どもたちが、
たくさんいたのです。
野球に力を入れる高校として、
その子たちを私たちのグラウンドに招き、
一緒に野球をすることで、少しでも元気づけたいと
考えられた活動でした。
その野球教室でペアを組んだ１１歳の少年。
彼は少年野球チームのキャプテンを務めており、
ポジションも私と同じショート。
必然的にペアを組み、
彼の指導を行うことになりました。
指導をしたのは、
正しいスイングの仕方、投げ方、捕り方といった
野球をうまくなる上で基本中の基本の部分です。
「こう、体を入れて、ボールを止めるんだ」
実演をまじえつつ、キャッチボールやノックを通じて、
丁寧に教えていきます。
一緒に過ごせた時間は、わずか半日あまりでしたが、
彼をはじめとして、子どもたちがのびのびと野球を楽しみ、
喜んでくれた姿にこちらも嬉しくなりました。
野球教室も終わり、みんなで片づけをしていると、
彼が話しかけてきました。
『僕は、将来大きくなったら、浦学に入ります！
もし、入ることができたら、
僕にグローブを買って欲しいです』
小学５年生の「逆指名」宣言です。
私も快くその約束を引き受けました。
それがいまから５年前の話です。
いまではもう記憶の片隅に残っている程度でした。
ところが今年の２月、
突然彼からのメッセージが届きました！
『小林さん、お久しぶりです。お元気ですか』
その後、彼が野球を続けていることは知っていましたが、
どうやら中学校の卒業を機に、
自分の携帯を買ってもらえたようです。
「そういえば」
何気なく、彼に聞いてみました。
「高校はどこに行くの？」
すると、すぐに返信が来ました。
『実は４月から浦学で野球をすることに決まりました！』
彼は中学でも野球を続け、
そして５年前の約束を見事成し遂げ、
浦学で野球をするというのです。
たまたま母校に訪れ、
同じキャプテンでショートだったというだけで、
ペアを組むことになったのは
本当に偶然の出会いに過ぎません。
それでも、浦学のグラウンドで
あのわずか半日の一緒に過ごした時間が、
彼にとってその後も野球を続ける原動力になったのでしょう。
何よりも、その約束を忘れず、
私にしっかり連絡をくれたことに胸が熱くなり、
「おめでとう！」とメッセージを入力する手に
思わず力がこもりました。
今度は、私が約束を果たす番です。
秋に１、２年生中心の新しいチームができる頃には、
母校に戻って、彼に最高のグローブを、
渡してあげたいと考えています。
まっすぐに甲子園を目指して頑張る彼を、
全力で応援していきたいと思います。
日本財託 事業部流通課 K・K
◆ スタッフプロフィール ◆
群馬県大泉町出身、今年４月入社の２３歳。
事業部流通課にて、オーナー様がご所有されている
投資用物件の売却や、ご自宅の購入や売却、
買換えのお手伝いをしています。
埼玉の甲子園常連校・浦和学院高校に入学以来、
俊足巧打の遊撃手として活躍。
３番・主将としてチームを県大会・関東大会優勝、
２０１１年春の選抜甲子園出場へと導く。
日本財託野球部「ジャパンビーンズ」では、
大型新人としてデビューした今季から、
いきなり打率７割をマーク！
３度目の２部リーグ優勝に大きく貢献した。
《優勝決定時の集合写真》
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