借り上げ家賃の減額説明がいよいよ義務化！それでも安心できない理由とは？
2016/09/08
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.467 ―――――――――
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１. 借り上げ家賃の減額説明がいよいよ義務化！それでも安心できない理由とは？
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
～参加者募集のお知らせ～
５． 編集後記
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■ 借り上げ家賃の減額説明がいよいよ義務化！それでも安心できない理由とは？
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今月から、不動産業界に新たなルールが設けられました。
不動産会社とオーナーがサブリース契約を結ぶ際に、
『保証家賃の減額』について説明することが義務化されたのです。
なぜ今、新たなルールが設けられたのでしょうか。
それは、サブリース契約のトラブルが急増しているからです。
この５年間でなんと４７７件も相談が
日本住宅性能検査協会に寄せられたのです。
そこで今回のコラムでは、実際に起きたサブリースのトラブル事例を元に、
サブリース契約の実態と注意点についてお伝えしていきます。
サブリース契約とは、
不動産会社がオーナーから物件を借り上げる契約のことを言います。
そして、不動産会社はオーナーから借り上げた物件を
第三者に貸し出します。
不動産会社が借り上げてくれるので、
オーナーにとっては、空室や滞納といったリスクを気にせず、
安定した賃貸経営をすることが可能です。
ただし、オーナーが直接物件を入居者に貸し出す場合に比べて、
不動産会社から受け取る家賃収入額はおよそ１０％程度低くなります。
家賃収入は多少減りますが、
その分、空室リスク等から解放されるのであれば、
特別問題のある契約とは思いませんよね。
ここでトラブルのもとになっているのが、
不動産会社から受け取る保証家賃です。
この保証家賃は、その金額がいつまでも変わらないわけではありません。
経済状況の変化などによって、保証家賃額は減らされることがあります。
物件の築年数が浅いうちは、わずかな減額で済むかもしれません。
しかし、築１０年以上が経ち、いよいよ空室リスクが顕在化してきた頃、
大幅な減額を要求されるケースがあるのです。
サブリース契約の詳しい説明を受けず、
アパートを建てたオーナーからの苦情が相次ぎました。
いよいよ監督官庁である国土交通省も動き出し、
９月１日から、
サブリース契約における
保証家賃の減額リスクの説明が義務化されました。
いまはまだ、「賃貸住宅管理業登録制度」に参加する
３,７３５社だけのルールとなりますが、
これによってサブリース契約のトラブルが減ることが期待されています。
ただ、今回の説明義務は保証家賃の減額だけですが、
実はサブリース契約のトラブルは家賃の減額だけではありません。
サブリース契約の解約トラブルも大きな問題です。
「不動産会社から家賃６ヵ月分の違約金を請求された。
違約金を支払わなければ、本当にサブリース契約解除はできないのか。」
先日、このような相談をいただきました。
きっかけとなったのは、サブリース契約の保証家賃の減額です。
不動産会社から保証家賃を５万３千円から４万３千円に減額したいという、
申し入れがありました。
物件は築３３年と築年数は経っていますが、
渋谷にも近く、若者の人気の街「三軒茶屋」駅から、
徒歩７分という好立地のアパートです。
当社が査定した家賃は６万円でした。
４万３千円では、１万７千円も低くなってしまいます。
しかも、保証家賃の見直しはこれが初めてではなく、
半年前にも見直したばかりでした。
そこで、今回はさすがに断ることにしたのですが、
翌月の口座に振り込まれた金額を確認すると、
なんと４万３千円だったのです。
あまりにも一方的過ぎる不動産会社の対応に、
我慢も限界に達しました。
不動産会社に解約を申し出ると
解約違約金として家賃６ヵ月分、約３０万円を請求されたのです。
『６ヵ月分の家賃を違約金として支払わなければならない。』
サブリースの契約書にもしっかりと明記されていました。
このような高額な違約金や厳しい解約条件が、
サブリースの契約書に盛り込まれていることは、
決して珍しいことではありません。
こちら側からの解約には高いハードルを設けながら、
オーナーが保証家賃の見直しに応じなければ、
いつもで契約を解除できるなど、
不動産会社には都合の良い条件が書かれているケースがあるのです。
オーナーから解約を申し入れても、契約内容を盾に認めず、
築年数が経ち、サブリースで利益を上げられなくなったら、
一方的に不動産会社から契約解除を要求されるという悪質なケースの
相談を受けたこともあります。
そのほかにも、解約後に入居状況を確認してみると、
アパートは空室だらけだったり、
入居者の誰にも連帯保証人が付いていなかったこともあります。
このようにサブリース契約には、
保証家賃の減額だけではなく、解約時にもトラブルの火種が眠っています。
解約でトラブルにならないよう、契約書の解約条項は必ず確認しておきましょう。
サブリース契約を結んだからとって、
不動産の空室リスクがなくなったわけではありません。
その空室リスクは契約相手である不動産会社が担っているのです。
そして、築年数の経過とともに空室リスクは増大していき、
それは保証家賃の減額という形で現れます。
やがて、不動産会社がリスクを負担しきれなくなったときに、
一方的な契約解除という形でリスクがオーナーに
跳ね返ってくることもあるのです。
こうした事態を避けるためには、
賃貸需要の旺盛な東京２３区の駅から１０分以内の
マンションを選ぶことです。
もともと空室リスクが少ない、好立地の不動産であれば、
サブリース契約で空室リスクを負担してもらう必要もありません。
サブリース契約だから安心といって、
安易に頭金ゼロで多額のローンを組み
地方や郊外の１棟アパートに投資をすることは、
将来大きなリスクを抱えることになります。
不動産投資を始める前には、
本当に将来にわたって賃貸需要が見込める立地なのか、
冷静な目で見極め、そして判断することがなにより重要です。
日本財託管理サービス 賃貸営業部 管理受託課 山形 敏也（やまがたとしや）
◆ スタッフプロフィール ◆
千葉県市川市出身の３０歳。
管理受託課にて、賃貸管理のご相談窓口として、
オーナー様に信頼のできる賃貸管理会社の大切さをお伝えしている。
大学時代に身に付けた英語力は社内で評判。
外国人入居者の通訳として他の部署から頼られることも。
休日は、妻と二人でお酒を飲みに行ったり、
家でゆっくりしながら音楽を聴いたりというパターンが多く、
フェスなどに参戦することも。
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■ ２．≪オーナー様の生の声 合計４９７話 ＨＰ掲載中≫
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■ ５. 編集後記
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先日、友人とお酒を飲んだ際、
お刺身の盛り合わせを頼みました。
印象的だったのは、その豪勢な盛り付けです。
運ばれてきた瞬間、
全員から「わーっ」と歓声が上がるほど、
鮮やかで、見るからに美味しそうな見事な盛り付けでした。
マグロを頬張りながら、
ふと、盛り付け一つに深夜まで熱く語り合っていた
居酒屋でのアルバイトを思い出しました。
大学卒業までの３年間、
国分寺の居酒屋でアルバイトをしていました。
私とほぼ同時期に仕事をはじめた仲間のなかで、
３つ年上の女性がいました。
彼女はフリーターとして、
これまで職を転々としてきたようなタイプで、
愛想が良いわけではなく、初めは何となく、
とっつきにくさがありました。
なかなか親しくなれなかったのは、
私自身も人見知りだったこともあります。
とはいえ、１年ほど一緒に働く中で、
少しずつお互いを信頼し、
心を開けるようになりました。
そのころには、私は調理場のリーダー、
そして彼女はホールのリーダーとして、
後輩を育成する役割も任されるようになりました。
リーダーとして期待されていましたが、
アルバイトが故の甘えがあったことを
いまは反省しています。
社員が不在のなかで、営業する際は、
緊張感なくおしゃべりしながら、
仕事をしていた時もあります。
よくない意味で、
「楽しく」働いていたのかもしれません。
そんな日々が続いていましたが、
突然、彼女が休みがちになりました。
その時は、
体調が悪いだけだろうと思っていました。
ところが、１か月ほど経って、
職場に復帰した彼女は、
まるで人が変わったようでした。
『ここを、こう変えよう』
『お客さんから見たら、こうしたほうがよい』
提案するようなタイプではなかった彼女が、
熱心にサービス改善をしていくようになったのです。
それだけではなく、後輩たちの指導にも熱がこもり、
厳しく行うようになりました。
突如、叱り役となった彼女に、
当然後輩スタッフたちの反発もありました。
気が付くと私は後輩と彼女の間に入って、
フォローする役回りになっていました。
『実は、彼女のお母さんが亡くなったんだ。
ガンだったらしいよ』
休みがちだった頃に、彼女が母親を亡くしていたのだと、
少し経ってから店長に聞き、大変驚きました。
自分がしっかりしなければという気持ちが、
彼女を変貌させたのかもしれません。
時には、店長とも衝突し議論することも多くなりました。
ただ、どれだけ激しくやりあったとしても、
彼女の意識は常に『お客様からみてどうなのか』という点から
一切ぶれなかったため、店長も私も彼女の主張には納得できました。
その真剣さに触発されて、
徐々に私も自分なりに色々と考え、
彼女とも話し合うようになりました。
この揚げ物料理はどう盛り付ければ、
見栄えが良いか、インパクトを出せるのか。
最初のドリンクを出すスピードを、
１０秒でも短縮できないか。
話題はお店の内装のことまでおよび、
シフトが終わって、終電がなくなるギリギリまで、
議論することもありました。
また、これまであまり後輩を叱れなかった自分も、
きちんと指導できるようになっていきます。
「お客さんにとってどうかな？」
と考えさせるようになったところ、
スタッフ全体のやる気がみるみる上がりました。
おかげで、お店の売上も毎月前年記録を更新。
売上はもちろんですが、私にとっては、
「亮太朗さんがいるから、がんばれます！」
と後輩たちに声をかけられることが、
何よりも嬉しい瞬間でした。
その後、
私は卒業し彼女も別の店舗に移りました。
今は後輩たちが、
本気で考え、話し合って良くしていく環境を、
受け継いでくれています。
日本財託のコンサルタントとしては、
まだまだ未熟な身ですが、
いずれは良き先輩となれるよう、
同じ部署の同期と切磋琢磨しながら、
成長できればと思っています。
日本財託 資産コンサルティング部 O・R
◆ スタッフプロフィール ◆
茨城県常陸大宮市出身、今年４月入社の２３歳。
資産コンサルティング部で、
東京中古ワンルームマンションを通じて
お客様の老後の不安を解消するお手伝いをしています。
甘いものが大好きなスイーツ系男子。
いつでも気兼ねなく甘味を堪能できるよう、
昼食は控えめにしている。
最近のマイヒットはファミマのバナナクレープ。
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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