★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.469 ―――――――――
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◆――――――――――　平成２８年８月末現在 ――――――――――◆

オーナー数６，２２９名、管理戸数１６，４３５戸、入居率９９．２９％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１. 空き家の実家を売却するなら今！物件売却のポイントとは
　
　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～
　
　５． 編集後記

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　■　空き家の実家を売却するなら今！物件売却のポイントとは
　
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　先日、金融庁から衝撃な試算が公表されました。
　
　「９年後には地銀の６割が赤字に転じる」
　
　２０２５年３月時点の人口予測に基づき、
　全国１０６の地銀の収益率を試算した結果です。

　赤字になる大きな原因は「遺産相続」です。

　地方で両親が暮らし、財産を受け継ぐ子どもが都心に住んでいる場合、
　遺産相続で都心に預金が流失することになり、
　地銀の預金減少は避けられないという訳です。

　相続財産には預金や株式もありますが、
　そのうち、約半数を占めているのが不動産です。

　現金の場合、銀行から銀行へと移動は簡単に済みますが、
　不動産の場合はそうもいきません。

　生活の基盤が都心にある場合、
　たとえ、地方の実家を相続しても移り住むわけにはいきません。

　こうして空き家が日本中で生まれ続けているのです。

　今後、高齢化に伴い空き家の増加スピードは、
　ますます加速していくと見られています。

　空き家であったとしても
　固定資産税はかかりますし、庭木の手入れもしておかなければ、
　近隣から苦情がきてしまいます。

　もしもあなたがすでに相続を受けていて、
　空き家となった実家を所有しているなら、
　思い切って売却することも選択肢のひとつです。

　平成２８年の基準地価では、
　商業地の全国平均が９年ぶりにプラスに転じるなど、
　金融緩和政策によって、不動産市場は活況を呈しています。

　今年４月には、空き家対策として、
　相続した空き家を売却した場合、
　３，０００万円の特別控除が使えるようにもなりました。

　実家の売却を考えるなら、
　まさに強い追い風が吹いていると言えます。

　そこで今回のコラムでは、
　相続した空き家の売却事例をお伝えしながら、
　売却する際のポイントについてご紹介していきます。

　実家の売却をするのであれば、
　少しでも高く売却したいですよね。

　そのためには、まず物件をできる限り魅力的に見せるよう、
　メンテナンスすることからはじめます。

　私たちが物件の売却の依頼を受けてすぐにすることは
　現地の確認を行い、不動産をお客様に紹介できるよう
　綺麗にすることです。

　雑草が生えていたり、室内にホコリやカビが溜まっているようだと、
　問い合わせすらいただけません。

　太陽がさんさんと照りつける真夏に、
　腰までの高さまで成長した雑草がうっそうと生い茂っている庭を、
　１日かけて綺麗にしたこともあります。

　先日、１人暮らしの高齢者が亡くなった後、
　誰にも相続されなかった部屋を売却する依頼を受けました。

　引き取り手のいない不動産を「相続財産管理物件」と言います。

　相続財産管理物件には、
　身寄りがなく相続人が不明なケースと、
　借金のほうが遺産より大きく相続放棄されたケースの２つがあります。
　
　相続財産管理物件の取り扱いは、
　裁判所から選任された相続財産管理人に託されます。

　裁判所の司法統計によれば、
　平成２７年度の「相続財産管理人の選任」の申立件数は１８，５６８件、
　平成１７年度は１０，７３６件ですから、
　この１０年間で約１．７倍も増えたことになります。

　総申立件数のうち約１割の２，１７０件、
　約１割が東京都内の物件になります。

　今回は管理人となった弁護士から、
　売却の依頼を受けました。
　
　弁護士と現地で待ち合わせして、
　室内を確認することにしました。

　物件は代々木にある築４２年のワンルームマンションです。

　これまでも何度か相続財産管理物件を扱ってきた経験から、
　室内が汚れていることは覚悟していました。

　玄関ドアを開けた瞬間、
　嫌な予感が的中したことが分かりました。

　玄関から室内まで、膝丈ほどの高さまで埋まってしまうほど、
　ゴミで溢れていたのです。

　「神山さん、お先にどうぞ。」

　現場経験が豊富な弁護士も、
　足を踏み入れるのをためらう程のゴミの量です。

　ゴミは、室内だけにとどまらず、
　トイレやバスルームまでびっしりと埋め尽くされていました。

　カビ臭くはありますが、悪臭を放っている訳ではありません。
　どうやら生ゴミは、きちんと捨てられていたようです。

　ゴミの上に、布団が引かれていて、
　この部屋で生活していたことが分かりました。

　通常の物件なら、ゴミを処理して売却活動に移るのですが、
　相続財産管理物件の場合、そう簡単にはいきません。
　
　このゴミの中に、資産価値があるものが埋もれているなら、
　債権者への返済に充てなければいけないのです。

　そこで、現金や不動産の権利証、預金通帳や株式の取引明細などが
　ゴミに紛れていないか、確認しながらの作業となりました。

　また、故人の写真や日記なども
　あわせて確認していきます。

　写真や日記は遺族に渡すためです。
　相続放棄をしなければならない事情があったとしても、
　故人との思い出まで、放棄した訳ではありません。
　家族であることに変わらないのです。

　まずは、足の踏み場もない部屋のなかに、
　分別のための作業場を作ることにしました。

　窓側の一番奥から、ローラー作戦で１つずつのゴミを確認して、
　資産価値があるものか選別していくことにしました。

　ローラー作戦を展開していくなかで、
　だんだんとお住いになっていた方のことが分かってきました。

　室内からは空手の胴着が５着と、
　道場で正拳突きをしている凛々しい姿の写真も見つかりました。

　５名のスタッフで、選別作業と清掃作業を同時に行いながら、
　まる２日間で４トントラックの荷台がいっぱいになるほどの、
　ゴミを運び出しました。

　また、段ボール３箱分の書類は、
　資産価値があると判断して集めました。

　この書類を当社に持ち帰り、カテゴリーごとに仕分けして、
　弁護士事務所に送り、物件売却前の下準備の完了です。

　いよいよ売却活動に移ります。

　築４２年で旧耐震基準のマンションとはいえ、
　山手線「新宿駅」徒歩８分の好立地です。

　マンションのなかには、
　オフィスとして利用されている部屋がたくさんありました。

　実は、事務所を専門として扱う不動産会社に、
　あらかじめ声をかけていたのです。

　すっかり綺麗になった部屋を見て、
　安心して購入を決断していただきました。

　今回、ご紹介した事例は、
　相続管理物件で特殊なケースですが、
　物件の売却前に少し手をかけてあげるだけで、
　その手間とコストを十分回収するだけの価値があります。

　価格に反映されることもあれば、
　素早く売却できることもあります。
　
　また、単に部屋を綺麗にするだけではなく、
　リノベーションを行い、価値をあげてから売却することで、
　さらに有利な価格で売却することも可能です。
　
　日本財託では、ワンルームマンションの販売・管理だけではなく、
　一般不動産の売却サポートも行っております。

　対応エリアは東京・千葉・神奈川・埼玉エリアにはなりますが、
　もし空き家となった実家や不動産の売却をお考えの際には、
　ぜひお気軽にご相談ください。

　日本財託　事業部流通課　神山 直人（かみやまなおと）

　◆スタッフプロフィール

　埼玉県川口市出身の３８歳。

　事業部流通課にて、オーナー様がご所有されている
　投資用物件だけでなく、ご自宅の購入や売却、
　買換えのご相談といったコンサルティグ業務を行っている。

　最近、サイドメニューが美味しい焼とん屋に足繁く通っている。
　お気に入りはパクチーサラダとその日に仕入れたお刺身。
　中年太りを気にして、飲むのはビールからホッピーに変えました。

　
　◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
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　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４９９話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.１３３】

　『投機から投資へ』

　Ａ・Ｋ様　４２歳　埼玉県在住
　日本財託を知ったきっかけ：ご紹介
　ご購入日：平成２７年７月
　ご購入物件：北区（東京メトロ南北線「王子」徒歩３分）
　　　　　　　平成４年築　他１戸

　社会人になって数年経ち、預貯金や幾つかの保険に加入すると、
　余剰資金で資産運用を考えるようになりました。
　
　かつては、競馬に凝った時期もありました。
　
　必ず当たり馬券という「答え」はあるのですが、
　不確実性の要素が強いギャンブルです。

　ギャンブルは投資ではなく投機ですから、長続きはしませんでした。
　
　
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　■　５.　編集後記

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　この夏はオリンピックも開催され、多くの人が盛り上がっていましたが、
　私にとっての一大ニュースは、
　ずっと応援してきたアイドルグループの解散発表でした。
　
　相次ぐメンバーの卒業がありつつも、
　地道にライブ活動を続けてきた、
　℃-ute(キュート)。
　
　夢だった日本武道館ライブまで成し遂げたにも関わらず、
　来年６月に解散の発表を聞いたときは、
　思わず声を上げてしまいました。
　
　１１年という長い間、人気の波もある中で、
　これまでもいくつもの『夢』を叶えてきた彼女たち。
　
　努力を継続することは、
　並大抵のことではなかったはずです。
　
　
　私はかつてハンドボールに打ち込んでいましたが、
　途中で挫折してしまいそうになる時がありました。

　高校から始めたハンドボール部の部員は２０人。
　全員初心者でしたが、レギュラー７枠の争いは熾烈です。
　
　中学校まで野球をやっていたこともあり、
　他の人よりも強烈なシュートを決められたので、
　１年生大会ではエースとして活躍できました。
　
　しかし、２年になると伸び悩み、
　思うようなプレーができない日々が続きます。
　
　周囲が実力をつけ、かつてのエースとしての輝きはありません。
　自分はチームに必要なのかと焦りを感じていた頃、
　地元の草野球チームに誘われました。
　
　心が弱っている時に、
　いったん誘惑に駆られてしまうと、
　もう部活動に身が入らなくなります。

　どこかでハンドボールがだめでも、
　野球に戻ればよいと考えていたのかもしれません。

　思い悩む気持ちを、
　入部した頃から一緒に汗を流してきた親友に相談しました。
　
　ひと通り話を聞いてくれた後、彼は静かにひと言、
　『お前が辞めるなら俺も辞める。』
　
　彼は１年生のころからレギュラー７人の中には、
　一度も入れずにいましたが、
　私を目標としてずっと練習を続けてきたと言います。
　
　『俺はレギュラーじゃないけど、
　　お前がいるから面白いし、頑張れる。
　　お前がいなかったらハンド部じゃない！』
　
　それまでは自分のことしか考えず、
　独りよがりだったのかもしれません。
　
　中途半端な気持ちで試合に出ていた
　自分が情けなく、親友にも申し訳ありませんでした。

　出たくても出られない人の想いを
　背負っているからには続けなければ。
　
　友人の言葉でそのことに初めて気が付き、
　胸が熱くなりました。
　
　
　苦手だったパスワークを何度も練習し、
　エースになれなくても、
　チームの力になろうと努力しました。
　
　その結果、２年秋、そして３年春の大会では、
　チームとして良い成績を残すことができました。
　
　また、そこでの活躍が認められ、個人として
　県の地区選抜チームのメンバーにも選ばれたのです。
　
　私をあの時止め、部活を続けさせてくれた友人に、
　今でも感謝の気持ちは尽きません。
　
　目標に向けて努力を続けるには、
　ともに頑張れる仲間が大切です。
　
　今の仕事における仲間は、同期や部の先輩だけでなく、
　多くの協力会社の方々です。
　
　まだ走り始めの私ですが、
　皆さんの背中を一生懸命追いかけ、
　いつかは管理部のエースと呼ばれるべく、
　頑張っていきたいと思います。
　
　
　日本財託管理サービス　管理部業務課　Y・D
　
　◆　スタッフプロフィール　◆
　
　埼玉県ふじみ野市出身、今年４月入社の２３歳。
　
　管理部業務課で入居時の鍵交換や、
　退去時の精算処理、内装工事手配を担当。
　
　１日でも早く次の入居が決まるよう
　スピード対応を心掛けている。
　
　アイドルグループ℃-uteの大ファンで、
　時には福岡までライブ遠征することも。
　
　来月から始まる秋ツアーでも、
　推しメンの鈴木愛理に熱い思いを
　叫びに行くつもり。

　
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　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F
【担　当】坂元　寛和

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