ローンを利用した目に見えない資産拡大効果が進行中！
2016/10/13
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.470 ―――――――――
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１. ローンを利用した目に見えない資産拡大効果が進行中！
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
～参加者募集のお知らせ～
５． 編集後記
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■ ローンを利用した目に見えない資産拡大効果が進行中！
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今年もはやいもので、あと３ヵ月になりました。
北海道新幹線の開業やオリンピックの開催、
また、イギリスのＥＵ離脱、熊本地震など様々な出来事がありました。
私たちにも身近な経済ニュースのトピックスといえば、
今年２月から実施されたマイナス金利ではないでしょうか。
これによって、住宅ローンの金利は空前の低金利が続いています。
固定金利の住宅ローン「フラット３５」では、
１０月の最低金利がなんと１．０６％というのですから驚きです。
住宅ローンだけではなく、投資用ローンの金利も、
かつてないほど低い水準で推移しており、
不動産投資をはじめるには絶好の機会です。
都内の中古ワンルームマンションの場合、
１００万円程度の自己資金を出して、長期のローンを組めば、
家賃収入だけでローンを返済していくことが可能です。
手取り家賃収入からローン返済額を差し引くと、
毎月５，０００円から１０，０００円程度が手元に残ります。
ローンを差し引いた後の金額をお伝えすると、
『せっかく不動産に投資するのに、毎月これだけしかもらえないんですね。』
といって少しがっかりされる方もいらっしゃいます。
たしかに、ローン返済後に手元に残る金額だけを見てしまうと、
そのように考える方もいるかもしれません。
もし、あなたも同じ考えを持っていて、
不動産投資に一歩踏み出すことができていないのであれば、
それは大変勿体ない話です。
実は、ローンには目に見えるキャッシュフローにはあらわれない、
資産拡大効果があるのです。
今回のコラムでは、
ローンを利用することで得られる資産拡大効果について、
シミュレーションを交えながらお伝えしていきます。
それでは具体的な数字を用いて資産拡大効果について
確認していきましょう。
１，８００万円の投資物件を１００万円の頭金を投入し、
残額をローンで購入したケースで考えてみます。
この物件の月額手取り家賃収入は７２，０００円、
手取り利回りは４．８％になります。
一方、ローンの借入期間は３０年で借入金利は１．６％です。
この時の毎月のローン返済額は５９，４９０円で、
手取りの家賃収入額７２，０００円からローン返済額を差し引くと、
毎月１２，５１０円が手元に残る計算です。
毎月、目に見える形で増えていく金額は
計算の通り、毎月約１２，５００円、
年間では約１５万円になります。
しかし、実際にはあなたの資産は
年間１５万円以上拡大しているのです。
具体的にみていきましょう。
毎月のローン返済額は、
利息支払い分と元本返済分に分けることができます。
第１回目のローン返済額の内訳をみると、
利息支払い分は２２，６６７円、元本返済分は３６，８２３円となります。
ローンが返済されるということは、
投資物件に占めるあなたの持ち分が
増えるということを意味しています。
資産と負債の関係を表すバランスシートを念頭においていただければ、
資産が増えていくことを、よりイメージしやすくなります。
資産には投資用マンションと
そこから得られる現金が計上されます。
一方で、負債には投資用ローンが計上されています。
そして、資産から負債を差し引いたものが純資産です。
毎年、負債である投資用ローンが元本返済とともに減少していき、
資産の側にある現金は少しずつ増えていきます。
すると資産から負債を差し引いた
純資産は毎年大きくなっていくという仕組みです。
つまり、元本返済額にあたる３６，８２３円分だけ
あなたの資産が拡大したことになります。
年間のローン返済額は約７１万円になり、
そのうちの元本返済額は約４４万５千円です。
さきほどの手元現金１５万円と
元本返済額の４４万５千円を合計した
５９万５千円が年間の資産拡大額です。
ローンを利用する際に投下した
自己資金額は１００万円でしたから、
投下資金の半分以上もの資産が
たったの１年間で拡大したことになります。
１００万円を他の金融商品で運用して、
資産を５０万円以上増やすのは至難の業ですよね。
あなたの資産の拡大に貢献してくれたのは、
入居者の家賃収入です。
入居者の力でこれだけ資産が拡大しているのです。
もちろん、この計算の前提には
賃貸需要が安定しており、空室リスクの少ない
マンションであることが必要です。
空室リスクが高い投資物件の場合、
資産の拡大の源泉となる家賃収入が途絶えがちになるので、
ローンの返済も苦しくなります。
安定して資産を拡大していくためには、
東京２３区内の駅から徒歩１０分以内の
ワンルームマンションを選ぶことが重要です。
ただし、いくら元本返済が進んで、純資産が大きくなったからとって、
そこからマンションの修繕費が支払えるわけではありません。
利用可能な資産は手元にある現金だけです。
手元の現金を増やしていくためには、
やはり繰り上げ返済を進めていくことが欠かせません。
繰り上げ返済を進めることで、
効率的に資産を拡大していくことができますし、
金利上昇リスクにも対応することが可能です。
繰り上げ返済の効果については、
次回のメールマガジンで詳しくご紹介をしてきますので、
ぜひお楽しみに。
日本財託 資産コンサルティング部 天田 浩平（あまだこうへい）
◆ スタッフプロフィール ◆
神奈川県横浜市出身の３２歳。
営業部に所属し、東京中古ワンルームを通じて、
お客様の老後の不安を解消することを目指している。
自身もワンルームマンション投資を実践して、
家賃収入の魅力を多くのお客様に伝えている。
２０１４年には、提携金融機関が実施する融資実行件数
全国１位の成績を記録。
自身の営業経験をまとめた書籍が角川書店より出版された。
≪書籍≫
「農業大卒の僕が２９歳で年間１７０戸のマンションを
売って日本一の営業マンになった秘密の方法」
◆ ≪不動産投資コラムが３００本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
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■ ２．≪オーナー様の生の声 合計５０１話 ＨＰ掲載中≫
マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》
【資金の効果的な運用 No.１３４】
『石橋を叩き続けて辿り着いた不動産投資』
Ｗ・Ｕ様 ４０歳 群馬県在住
日本財託を知ったきっかけ：ＴＨＥ２１
ご購入日：平成２７年１０月
ご購入物件：港区（山手線「浜松町」徒歩９分） 平成１５年築
頭金３４０万円 他１戸
本来私は、新しいことにチャレンジするのは、
とても慎重で『石橋をたたいて渡る』性分です。
ところが、日本財託がすすめる
東京・中古・ワンルームの不動産投資法だけは、
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■ ５. 編集後記
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先週末、東京五輪の組織委員会に、
王貞治さんが加わることが報じられました。
これは、野球・ソフトボールが
東京五輪の追加競技に選ばれたことを受けたものです。
一度オリンピックから姿を消した
野球の復活は、私にとって格別の思いがあります。
幼い頃からプロを目指して野球に打ち込んでいましたが、
結局プロ野球選手にはなれませんでした。
しかし、野球を通じて成長させてもらった
恩返しをしたいと考え、青年海外協力隊の一員として、
野球の普及活動に従事していたことがあります。
２００９年から２０１１年まで、
中米のニカラグアに赴任して野球を指導しました。
当時のニカラグアは人口の７０％が、
１日１ドル以下で暮らす最貧国。
赴任した熱帯気候の田舎町では、野球どころか、
まともな生活を送るのすら大変でした。
水道は週３日しか使えず、
しかも雨が降ればしばしば停電で
ポンプが止まり、使えなくなりました。
１６日間連続で断水し、トイレも流せず、
洗濯もできなくなったときは、
汗がしみ込みドブのような臭いのする
ユニフォームを着て野球をしていました。
あまりの環境の変化にストレスで、
２か月で１１キロも体重が落ちました。
心の支えは、陽気なニカラグアの人たちと、
野球をすることでした。
ニカラグアでは比較的人気があり、地元のクラブチームは、
大人から子供まで６０チーム以上ありました。
しかし、道具は足りず、あってもボロボロ。
ユニフォームもスパイクもなく、
サンダルや裸足でのプレイは当たり前です。
私の主な役目は、貧しさから麻薬取引などに
手を染めがちな子どもから大人までを、
野球の楽しさを通じて救うことでした。
そんなある日、大人のクラブチームの試合で、
審判を頼まれました。
試合中、アウトを宣告したプレイで、
その選手を含め、ほぼ全ての選手たちから抗議を受けました。
判断には自信があったので、
野次が飛び交い、ざわつくグラウンドの収拾がつけようと、
悪態をついた選手を退場処分にしたのです。
その時、私は知らなかったのですが、
退場処分にされた選手は罰金を支払わなければならない
というローカルルールがありました。
ただでさえ貧しい彼らにとって、
野球で罰金を取られることは大事件です。
『あのへんなアジア人を帰らせろ』
誰もがそう言わんばかりの険悪な雰囲気に
なってしまいました。
「これからも一緒に野球をするのに、
ちゃんとみんなは相手してくれるだろうか」
思わぬ対立に悩む私を救ってくれたのは、
地元でできた友人でした。
『どうしたんだ、カズ？そんな浮かない顔で』
と快く家に迎えてくれました。
野球には詳しくないにも関わらず、
私が話す一言ひとことを黙って聞き、
夕ご飯を共にしてくれたのです。
最後には、じゃあ気分を変えよう！
となぜか一緒に踊ることになりましたが、
心が折れそうになっていた私は立ち直ることができました。
その事件を機に、残り少なくなった任期で、
何ができるか真剣に考えました。
彼らの大きな問題は、ルールを何でも、
自分たちで決めてしまうことでした。
ルールに関する共通認識が不足していて、
すぐに言い争いや乱闘になるため、
ゲームとして野球を楽しめないのです。
そこで、審判や選手向けに
講習を開くことにしました。
４時間にわたり、質疑応答をしながら
おこなったルールの講習会。
お手製のルールブックを全員に渡して、
講習を終えた後の試合は、
全員が見違えるほどいきいきとプレイしていました。
ルールを正しく理解して練習を積んだチームは、
みるみる実力も上がり、小学生のチームは、
全国大会で準優勝、中学生のチームも県大会優勝まで、
強くなることができました。
帰国時にクラブチームの一つひとつへ挨拶に行きましたが、
何度抱き合って涙を流したか、覚えていません。
野球がしたい。野球が好きだ。
その一点だけで、顔も文化も言語も宗教も違う人たちと、
通じ合うことができます。
野球を一緒に楽しめる環境をつくることは、
言語が一つ喋れるようになるくらいメリットがあると
感じています。
今は日本財託野球部の二塁手としてプレイするくらいですが、
野球を通じた交流は今後も機会がある限り、
ライフワークとして続けていきたいと思っています。
日本財託 資産コンサルティング部
アセットプランニング課 N・K
◆ スタッフプロフィール ◆
神奈川県綾瀬市出身の３５歳。
アセットプランニング課で、相続対策や法人設立など、
お客様の資産を守り増やしていくお手伝いをしている。
１０年前、海外青年協力隊でブルガリア赴任中、
一月で物価が２倍以上になるインフレに遭遇。
経費不足で３日間断食せざるをえない程の貧困生活に
陥ったことを機に、お金のことに興味を持ち、
帰国後、ＦＰ資格を取得した。
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