資産拡大を加速させる『繰り上げ返済の運用効果』とは！？
2016/10/20
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.472 ―――――――――
☆☆ ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆ ～あなたの老後、本当に大丈夫！？～
☆☆☆★ 日本財託ＨＰ
★☆☆☆☆ http://www.nihonzaitaku.co.jp/
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますＵＲＬ
をクリックして下さい。
◆―――――――――― 平成２８年９月末現在 ――――――――――◆
オーナー数６，２７３名、管理戸数１６，６１６戸、入居率９９．５０％
◆――――――――――――― ＩＮＤＥＸ ――――――――――――◆
１. 資産拡大を加速させる『繰り上げ返済の運用効果』とは！？
２. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
４. 「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
～参加者募集のお知らせ～
５. 編集後記
======================================================================
■ 資産拡大を加速させる『繰り上げ返済の運用効果』とは！？
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
今週発売の週刊東洋経済にて、
「不動産投資 勝つ人負ける人」と題して、
不動産投資が特集されていました。
これまでもビジネス誌で不動産投資が取り上げられることはありましたが、
第１特集として大々的に脚光をあびるのは珍しいことです。
マイナス金利で他の金融商品の利回りが
軒並み低迷する中、安定した収益が見込める不動産投資に
それだけ注目が集まっているのです。
ただ、低金利だからといって、多額のローンを組んで、
安易に地方のアパート経営をはじめてしまうと、
将来空室になって、ローン返済にも頭を悩ますことになります。
この低金利がいつ反転するかは、誰にも分かりません。
だからこそローンは賢く活用しながらも、
金利上昇リスクについても備えておくことが必要です。
前回のメールマガジンのコラムでは、
ローンを活用した資産拡大効果をご紹介しました。
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category01/post-363.html
そこで、今回は繰り上げ返済を行い、
金利上昇リスクに備えながら、
さらに資産拡大のスピードを加速していく方法についてお伝えします。
まず、前回のコラムを簡単に振り返りたいと思います。
ローンを組んで投資用不動産を購入した場合、
手取りの家賃収入からローン返済額を差し引いた金額が
毎月手元に残ります。
都内の中古ワンルームマンションの場合、
長期のローンを利用して、１００万円程度の自己資金を投入すれば、
毎月５，０００円から１０，０００円程度の現金が
手元に残ります。
ただ、目に見える手元現金の増加だけでなく、
元本返済による資産の拡大効果を考慮すると、
資産から負債を差し引いた純資産はもっと大きくなっているというものです。
このように、ローンを活用することで、
純資産を拡大していくことはできますが、
手元の現金が増えていくわけではありません。
あくまでも、水面下で純資産が拡大しているにすぎません。
仮に金利が上昇したときのことを考えると、
日ごろから繰り上げ返済をしておくことが欠かせません。
また、繰り上げ返済を活用することは、
金利上昇に備えるだけでなく、あなたの資産形成にも有利に働くのです。
ここからは具体的な事例で考えてみます。
１，８００万円の築１０年の中古ワンルームマンションを
１００万円の自己資金を投入し、残額の１，７００万円はローンを活用して
購入したケースで考えてみます。
この物件の月額手取り家賃収入は７２，０００円、
手取り利回りは４．８％になります。
ローンの借入期間は３０年で借入金利は１．６％です。
このとき、毎年１００万円の繰り上げ返済を行った場合、
先ほどの１，７００万円のローンは
１１年で完済することができます。
完済までに要した繰り上げ返済資金は１，１００万円です。
繰り上げ返済を行うことで、１，８００万円の資産価値を持つ
収益不動産を１，１００万円で手に入れることができたのです。
仮に、繰り上げ返済をせずに、毎年１００万円ずつ投資をして、
１１年後に１，７００万円にまで資産を拡大しようとすると、
なんと年利約８．５％で毎年運用していく必要があります。
いまの時代こんな高利回りの金融商品はありませんよね。
しかも、一度も損をすることなく、毎年利益を積み上げる必要があります。
株式投資において、短期間で利益をあげることは珍しくありませんが、
１０年以上も勝ち続けることは至難の業です。
不動産投資であれば繰り上げ返済を行うことで、
これだけの運用効果を期待することができるのです。
ただし、繰り上げ返済までに１１年がかかっていますので、
購入時に築１０年だった収益不動産は、ローン完済時には築２１年になっています。
不動産価格も購入当初の価格から、
下落していることも考えられます。
では、築２１年の都内の中古ワンルームマンションの
価格はどの程度のものなのでしょうか。
実際、将来の価格がどうなるかは誰にも分かりませんが、
仮に価格が２００万円下がったとしてシミュレーションしてみます。
価格が１，６００万円の場合では、先ほどと同様に計算すると、
繰り上げ返済の運用効果は年利約７．３％になります。
これが価格１，５００万円になったとしても、
同様に計算すると年利は約６％になります。
繰上げ返済を行うことは、これだけの効果を期待できるのです。
しかも、繰り上げ返済でローン期間を圧縮することで、
将来支払うはずだった支払利息も節約できます。
今回のケースでは、繰り上げ返済により
借入期間を３０年から１１年に短縮したことで、
支払利息を約２８０万円も節約することができました。
２８０万円といったら、車が１台買えてしまうほどの節約効果です。
ローンが完済するまでの期間が短くなった分、
金利上昇リスクにも対応することができました。
このように、低金利のローンを活用して不動産投資をスタートし、
繰り上げ返済を進めていけば、高い運用効果を上げつつ
金利上昇リスクにも対応することができます。
そして、ローンが完済したマンションから得られる家賃収入は、
次の投資用不動産のローン返済にも活用できます。
ローン返済が進んでいけばいくほど、
資産形成のスピードも加速していくのです。
いまは都内の中古ワンルームマンションから得られる手取り利回りと
借入金利の差が２％以上とれており、
不動産投資をスタートするには絶好の機会です。
ローンの資産拡大効果と繰り上げ返済の運用効果を活用して、
将来にむけた資産形成を検討いただければと思います。
日本財託 資産コンサルティング部 天田 浩平（あまだこうへい）
◆ スタッフプロフィール ◆
神奈川県横浜市出身の３２歳。
資産コンサルティング部に所属し、東京中古ワンルームを通じて、
お客様の老後の不安を解消することを目指している。
自身もワンルームマンション投資を実践して、
家賃収入の魅力を多くのお客様に伝えている。
２０１４年には、提携金融機関が実施する融資実行件数
全国１位の成績を記録。
自身の営業経験をまとめた書籍が角川書店より出版された。
≪書籍≫
「農業大卒の僕が２９歳で年間１７０戸のマンションを
売って日本一の営業マンになった秘密の方法」
◆ ≪不動産投資コラムが３００本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/
====================================================================
■ ２．≪オーナー様の生の声 合計５０２話 ＨＰ掲載中≫
マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
――――――――――――――――――――――――――――――――――
《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》
【資金の効果的な運用 No.１３５】
『将来に夢と希望を持ったサラリーマン投資家になる』
Ｍ・Ｏ様 ４９歳 熊本県在住
日本財託を知ったきっかけ：インターネット
ご購入日：平成２４年６月
ご購入物件：豊島区（都営三田線「西巣鴨」徒歩９分） 平成１１年築
結婚を機に生活の振り返りを行い、簡単ですが、
今後のライフプランのシミュレーションをしてみました。
５５歳から「収入－支出」がマイナスになり、
６１歳から６６歳の５年間、
最もお金が不足することが分かりました。
「定年後に生活が苦しくなるため、
今すぐに将来の資産形成を考えなければならない。」
これまでも何となく、老後の年金が当てにならないと感じていましたが、
数値とグラフを使って見える化をすることで、新たな思いが芽生えました。
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-352.html
=====================================================================
■ ３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
≪簡単スピード査定サービス実施中≫
https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/
――――――――――――――――――――――――――――――――――
日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの
ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。
創業２７年、これまで１万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
正確でスピーディーな査定を実施。最短１週間で現金化します。
≪日本財託の５つのメリット≫
メリット１ スピード査定
翌営業日までに査定金額をお伝えします。
メリット２ 仲介手数料不要
日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。
メリット３ 売却後のトラブルも心配なし
買主は日本財託になるので、売却後のトラブルも一切心配ありません。
メリット４ 手続きは簡単
マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。
メリット５ 最短１週間で現金化
抵当権の設定のない不動産であれば最短１週間で現金化できます。
≪簡単スピード査定のお申込みはこちらから≫
https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/
=====================================================================
■ ４. セミナーのご案内 ～ 参加無料 ～
――――――――――――――――――――――――――――――――
【延べセミナー参加者１８，０００名の実績！】
『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
【東 京】２０１６年１２月３日（土）ＰＭ１：００～３：３０
【名古屋】２０１６年１１月５日（土）ＰＭ１：００～３：００
セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/
◆ セミナーで学べる内容をご紹介 ◆
『不動産投資の目的』
『なぜ「東京・中古・ワンルーム」なのか』
『定年までにどうやって物件を増やしていくのか』
『金利上昇リスクにも負けない安全な借入割合』
『ここでしか聞けないレバレッジの黄金率とは』
最新の不動産市況を読み解きながら、
『なぜ、いまが買いどきなのか』
客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。
また、名古屋のセミナーでは、
『東京と名古屋の投資物件の比較』
『２０２７年リニア開通がもたらす効果』
など、
お客様からよくご相談をいただく項目について、
しっかりとお伝えしていきます。
◆ 特選物件のご紹介 ◆
≪セミナー限定≫
年間平均入居率９９％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介
当社では、毎月１００戸以上の中古ワンルームマンションを
ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。
こうした、表に出ない物件の情報も、
セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。
満室経営を目指すためには、
入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
平均入居率９９％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
物件情報に興味がある方も、
ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！
セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/
■ 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？
長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
【賃貸管理セミナー】開催中！
２０１６年１１月１２日（土）１３：３０～１４：３０
入居率９９％の入居者募集のノウハウに加えて、
今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！
ぜひご参加ください♪
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html
=====================================================================
■ ５. 編集後記
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
今週末、１５年近く暮らした家を、
ついに去ることになります。
といっても、建替えが完了するまでの間、
自宅からほど近い仮の住まいへの引越しです。
元々祖父母の住まいだったこの家に、
私がやってきたのは小学校５年生の時でした。
両親の離婚に伴い、母そして姉と共に、
母方の実家で暮らすことになったのです。
事情が事情なので仕方なくの転居だったとはいえ、
幼い頃から「ばーばの家」には、
何度も遊びに行っていたので親しみがありました。
また、いつか動物を飼いたいと思っており、
マンション暮らしの私にとっては、
一軒家に憧れを持っていました。
駅からは離れ不便にはなるものの、
初めは少し嬉しく思っていました。
しかし、当時ですら築５０年を超える家は、
外側も内側もいたるところがボロボロ。
そのうえ、友人を招いても、
おかきやおせんべい、漬物しか出せない
我が家が段々と恥ずかしくなってきたのです。
中学校に上がり、おしゃれな洋菓子が出てくる
友人宅に行く機会が増えたなか、
「ウチはボロ家で有名だから、来ちゃダメ！」
と友人との約束をためらうこともしばしばでした。
外で遊ぶことが増えた高校以降は、
そこまで気にしなくなりましたが、
それでも「家まで送るよ」という誘いは、
ひたすら断り続けていました。
しかし、昨年から家族が次々と
体調を崩したこともあり、
一家全員が快適に暮らせるよう、
建て替えをすることになったのです。
いざそんな話が出てくると、
友達を招くことも嫌だったあの我が家にも
急に愛着がわいてくるから不思議です。
柱の傷や床の汚れ、シミのひとつひとつに
家族の思い出が刻まれています。
何度拭いても取れないキッチンの血の跡は、
母が料理中に指を深く切ってしまい、
出血が止まらなかった時のもの。
今まで見たこともない血の量に、
「お母さんが出血死してしまう！」と
指先からの出血にも関わらず、
パニックを起こしてしまいました。
タウンページや病院の診察券を、
泣きながら探し出したことを思い出します。
肩を組みながら、私まで血だらけになって、
母を病院に連れていきました。
『指切ったくらいでどうもなりません。
あんたバカじゃないの』と笑う母。
一方、鼻水と涙でぐしゃぐしゃな私。
はたから見たら、
どっちが怪我人か分からなかったでしょう。
ガムテープの応急処置でそのままになっている窓の鍵は、
東日本大震災の際、私が壊したものです。
揺れが起こった瞬間は、
あまりの大きさに、自分のことより、
腰を悪くしていたばーばを心配しました。
普通であれば玄関を開けて出口を確保するのですが、
あのときは、とっさに窓を「バーン！」とものすごい勢いで開け放ち、
「ばーば！出口を作っておいたから大丈夫だよ！！！」
と大声を張り上げたものです。
あとから鍵が壊れてしまったことに気づき、
みんなに呆れられたのも、今となっては懐かしい記憶です。
我が家では、どちらかというと寡黙な方ですが、
家族がいざという時に、一番必死になっていたのは、
いつも私だった気がします。
ハウスメーカーの建築プランを食卓の真ん中に置き、
こうしよう、ああしよう、と話し合うのも、
家族と改めて向き合うよい機会となりました。
３階建てに生まれ変わった家に戻れるのは、
１年以上先ですが、
新しい我が家でも
家族の色々な家族の思い出を作っていきたいと思います。
日本財託 マーケティング部 I・K
◆ スタッフプロフィール ◆
東京都武蔵野市出身の２５歳。
マーケティング部に所属し、セミナー準備や運営、
営業活動のフォローを行う。
百貨店で肌年齢を測ってもらう事がブーム。
トータル肌年齢は１８歳。
先月は１５歳だったので日々の生活習慣を改めつつ、
「運命を変えよう」でおなじみ
ＳＫ－ＩＩの化粧品で一式揃えようかと悩み中。
----------------------------------------------------------------------
◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、
どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。
ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp
======================================================================
▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/
【発 行】株式会社 日本財託
TEL：03‐3347‐2411 FAX：03‐3347‐2300
【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
TEL：03‐3347‐2414 FAX：03‐3347‐2420
【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F
【担 当】坂元 寛和
======================================================================
