★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.473 ―――――――――
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　５.　編集後記

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　■　低リスクで大きな投資ができる！株式投資とは異なる不動産投資のレバレッジ
　
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先日、友人とバーベキューをした際に、
　ふと投資の話になりました。

　彼は今年から株式投資を行っており、
　先月までの運用利回りが２０パーセントだったと、
　赤ら顔で上機嫌に語っていました。

よくよく話しを聞くと、
友人が株式投資に投下した資金は約１２０万円、
この１年間の運用益２５万円ほどだと言います。　

　どうやら以前から目を付けていた銘柄が
　急騰したようです。

　 「不動産投資は利回りが見劣りしてちょっとね。」

　以前、彼に不動産投資について少し話をしたことがあり、
　興味を持ってくれたのですが、
　株での成功で興味も薄れてしまったようでした。

　確かに、株式投資で約２０パーセントの運用は
　スゴイですよね。

現在の都内の中古ワンルームマンションの手取り利回りは
　４～６パーセントですから、運用利回りだけ見ると、
　２０％は特別だとしても、彼からみると物足りなかったのかもしれません。

　ただ、現状ではマイナス金利の影響で、
　他の金融商品は運用利回りは低迷しています。
　
　そのなかでも、都内の中古ワンルームマンションは
　安定して高い利回りを期待できます。
　
　先ほどのケースでは、単年度の好成績でしたが、
　投資で大切なことは継続性です。
　単年度だけで高いパフォーマンスを出すのではなく、
　毎年安定して利益を産んでくれるかどうかが大切な指標になります。
　
　加えて、投資利回りの高さだけでは投資対象の優劣は語れません。
　実は、そこにレバレッジの力が加わることで、
　たとえ先ほどのケースのように、
　相対的に利回りが低くなったとしても、
　結果としてずっと大きな資産を作ることも可能です。

　そこで、今回のコラムでは、株式投資と不動産投資を
　レバレッジの活用という点で比較しながら、
　効果的な資産形成の方法について考えていきたいと思います。
　
　まず投資利回りとは、
　投資資金に対して、どれくらいの利益を上げることが
　できたのかを表す指標です。

　この投資利回りをみることによって、
　投資金額が異なる投資案件に対しても、その投資効率の差を見極めることが
　できるようになります。

例えば、２，０００万円を投資して８０万円の利益が出るＡ案件と、
７００万円を投資して４０万円の利益が出るＢ案件を比べてみましょう。

　この時、利益額はＡ案件のほうが大きくなります。
　
　ただ、Ａ案件とＢ案件のそれぞれの投資利回りを計算してみると、
　Ａ案が４％、Ｂ案件が５．７％となり、
　Ｂ案件の投資効率のほうがよいことがわかります。

　さて、ここからが本題になります。
　
　私たちが資産運用を行うのは、
　最終的な目標とする資産額に達するようにするためです。

　そのため、いくら投資効率がよいからといって、
　小口の投資ばかりして本来の目標とする資産額に達しなければ、
　努力も無駄になってしまいます。

　そこで投資効率は重視しつつも、
　投資利益から得られる絶対額についても
　注目する必要があるのです。

　先ほどのケースでは、
　投資資金２，０００万円を利回り４％で運用した場合、
　毎年８０万円の利益を得ることができました。

　一方、投資利回りが１０％あったとしても、
　投資資金が２００万円では、年間の利益は２０万円にとどまります。
　
　このように、投資の絶対額が大きければ大きいほど、
　たとえ利回りが少なくとも
　大きな収益を得ることができるのです。

　体の大きなパワーヒッターは
　軽くバットを振るだけでホームランを出すことができますが、
　
　体の小さなバッターがホームランを打とうとすれば、
　力いっぱい、バットを大きく振り回すことが必要です。
　
　それだけ三振のリスクも高まります。
　
　つまり、投資額が大きければ大きいほど、
　低いリスクで大きなリターンを期待できるますが、
　
　投資額が少ない中、同じような大きなリターンを得ようとすれば、
　それだけ大きなリスクを負担する必要があるのです。
　
　では大きな投資資金を持っていなければ、　
　資産を効率的に拡大することはできないのでしょうか。

　その点、不動産投資であれば、
　借り入れを利用することができるので、
　わずかな自己資金で大きな額の投資を行うことができるのです。

　株式投資と比較しながら、
　不動産投資のレバレッジの効果について見ていきましょう。

　例えば、物件価格２，０００万円で手取り利回り４．５％、
　築１０年の中古ワンルームをローンで購入します。
　
　自己資金２００万円、残額１，８００万円はローンを組んで購入します。
　借入金利は１．６８％、借入期間は３０年です。

　この場合、年間の手取り家賃収入は９０万円になります。
　このとき年間ローン返済額は約７６万円となり、
　手元の資金は約１４万円が残ることになります。
　
　ここで大切なことは、２００万円の資金の活用方法として、
　まずは年間４．５％で資産が拡大していく、
　成長軌道に乗せてあげることです。
　
　借入金利が１．６８％ですから、
　投資利回りとの差は約２．８％も取れるので、
　レバレッジを効かせて投資をするには良い機会です。

　
　株式投資の場合、２００万円の資金を活用して、運用すると、
　確かに単年度で２０％以上の運用ができるかもしれませんが、
　継続的に勝ち続けることは困難です。
　
　大きな勝ちもあるかもしれませんが、
　リーマンショックのように相場全体が急落した場合、
　大きな損を出してしまいます。
　
　結局、１０年、２０年株式投資を続けていても、
　収支がトントンということも珍しくありません。
　
　実際、１９８６年の日経平均株価が１８，７０１円で、
　昨日の日経平均株価が１７，３９１円ですから、
　３０年前とほとんど変わりません。
　
　
　不動産投資であれば、最初の自己資金をまずは成長の軌道に乗せ、
　そこから繰り上げ返済をすることで、
　資産を拡大していくことができます。
　
　ローン差し引き前の手取り家賃収入は
　毎年９０万円が入ってきて、入居者がいるかぎり、
　これは単年度だけでなく長期に渡って続いていきます。
　
　同じように２００万円を使って、株式投資で９０万円を稼ぐとなると、
　運用利回り４５パーセントで運用しなければなりません。
　これを毎年継続するのは不可能です。
　
　
　不動産投資の場合、この家賃収入に加えて、
　繰り上げ返済を組み合わせることで、
　ローン完済のスピードを加速させることができます。

　毎年１００万円ずつ繰り上げ返済することで、
　１１年８か月後にはローンを完済でき、　
　自己資金と繰り上げ返済に要した資金１，３００万円で
　２，０００万円の投資用マンションを手に入れることができます。
　
　ローン完済後は、購入したマンションも築２１年になっていますが、
　マンション寿命を約６０年とすると、あと３９年間にわたって
　家賃収入を得ることができる計算です。
　
　家賃や空室を考慮しないで計算すると、
　３９年間の累計家賃収入額は３，５１０万円にもなります。

　このように、不動産投資なら景気に左右されることなく、
　毎年着実に収益を上げ、資産形成を進めていくことができます。

　都内の中古ワンルームマンションであれば、
　賃貸需要も安定しているので、
　長期的な視点で資産形成することが可能です。

　限られた手元資金だけの範囲内で、目標とする資産額にむけて
　運用するよりも、上手にレバレッジを活用して、
　大きく投資をすることが資産形成の近道です。
　
　ただし、レバレッジが有効だからといって、
　地方や郊外のアパートに手を出してしまうと、
　
　空室リスクが高いため、収入が不安定になって
　継続して安定した収益が見込めなくなります。

いまは借入金利も低く、
ローンを利用するには絶好機です。

　同じ１００万円を使って投資をした場合でも、
　レバレッジを効かせるかどうかで、
　１０年後、２０年後に大きな差となって現れてきます。

　これから冬のボーナスの使い道として、
　投資を考えている人もいるかもしれません。

　貯金や株式投資もよいですが、
　不動産投資も選択肢の一つに入れてはいかがでしょうか。

　

　日本財託　マーケティング部　小林　和徳(こばやしかずのり）

　◆スタッフプロフィール
　　
　横浜市出身の３８歳

　マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、
　メールマガジンの執筆などを通じて
　東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
　３人の子供と友達のような親子関係を改めて、
　父親の威厳を取り戻したいと思っている。

　
　◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
　　　不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
　　　
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　■　５.　編集後記

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　新入社員として入社してから、
　半年が経ちました。
　
　社会人としての生活にも、
　だんだんと慣れてきたこともあり、
　
　今後のことも考え、平塚市の実家を出て、
　大学生の妹と二人暮らしを始めました。
　
　実家から会社のある新宿まで、
　通勤は２時間程かかります。
　
　仕事で疲れた上に、通勤でも疲れ、
　帰宅した途端に両親に八つ当たり。
　
　そんなことがしばしばあったのも、
　ひとつの理由です。
　
　きっとにぎやかな娘二人が出ていったほうが、
　両親も心穏やかに暮らせるだろう。
　
　そんな風に思っていました。
　
　
　ところが家を出る直前、
　偶然、父方の伯母と電話で話す機会がありました。
　
　伯母は電話の相手が私だとわかるとすぐに、
　『今度引っ越すんでしょう？
　　お父さんさみしがっていたよ』と一言。
　
　その少し前にも父が、ぼそりと
　『二人がいなくなると寂しいな』とつぶやき、
　
　母から家から出にくくなると
　たしなめられていた姿を見ていました。
　
　半ば冗談だと思っていたので、
　少しびっくりしたのを覚えています。
　
　とはいえ、そのまま引越の日を迎え、
　しばらくは環境に慣れるのに必死で、
　せわしなく過ごしていました。
　
　１カ月ほど経って生活も落ち着いてくると、
　今まで一緒に暮らしていて気づかなかった
　両親のありがたみが身に染みてきました。
　
　
　母はどんなに私の仕事が遅くなっても、
　起きてご飯の支度をして、
　待ってくれていました。
　
　私が一人でいたいときには、
　察して一人にしてくれ、
　
　話を聞いてほしいときには、
　聞いてくれる優しい母です。
　
　父とは互いの生活時間が合わず、
　最近は話す機会が少なくなっていました。
　
　とはいえ、私は小さい頃から
　どちらかというと、お父さんっ子でした。
　
　妹が幼く母が付きっきりの時、
　動物園に連れて行ってくれたり、
　近くの公園でよくバドミントンをして
　遊んでくれました。
　
　そのため、父に対する反抗期もなく、
　いつも父とは仲が良かったです。
　
　父が、行きつけのお店に「飲み」に
　連れて行ってくれたこともありました。
　
　当時は、まだお酒が飲めずお茶を飲んでいたのですが、
　それでも父はとても嬉しそう。
　
　おやじさんにも私のことを紹介し、
　『一番美味しいのはこれ』という料理を、
　食べさせてくれました。
　
　父があまりにもニコニコしていたので、
　私も一緒に嬉しくなり、
　いつもより会話が弾んだのを、
　昨日のことのように思い出します。
　
　
　新生活に慣れるにつれて、
　独り立ちできた感謝の気持ちとして、
　両親に何かできないかと考えるようになりました。
　
　１０月１４日が両親の結婚記念日です。
　
　そこで、プレゼントを渡そうと
　一週間遅れになりましたが、
　先週末、久々に実家に帰りました。
　
　玄関に入るなり「おめでとう！」
　と大声を上げたのはちょっとした照れ隠しです。
　
　『何々！？』と驚く母に、
　結婚記念日祝いとして大きな皿２枚を
　プレゼントとして渡しました。
　
　鮮やかな色で花や果物が描かれた、
　ブランド食器で有名なイッタラのお皿を前に、
　
　『欲しかったやつだ！』と母は叫び、
　父は『使うの勿体ないから飾っておこう！』
　と久しぶりに家族で大騒ぎした夜でした。
　
　社会人になり、一人暮らしをしてからの
　初めてのプレゼントは大成功したようです。
　
　これまで幾度なく両親に祝ってもらった、
　私の誕生日。
　
　今度からは私が祝う番として、
　「家族の誕生日」である両親の結婚記念日に、
　「おめでとう」と「ありがとう」を伝えること。
　
　そして、食卓の真ん中の大皿を囲んで、
　両親と過ごす時間を作ることを、
　毎年の催しにしていきたいと思っています。
　
　
　日本財託管理サービス　賃貸営業部管理受託課　W・N
　
　◆ スタッフプロフィール ◆
　
　４月入社の新入社員、神奈川県平塚市出身。
　
　賃貸営業部管理受託課で、賃貸管理のご相談窓口として、
　物件オーナーに信頼のできる賃貸管理会社の大切さを
　お伝えしている。
　
　最近アメフト観戦にハマる。
　試合後に輝く汗が眩しいイケメン選手と
　写真を撮ったりして交流するのが楽しみ。
　
　日本代表にも選ばれたアサヒシルバースターの
　林雄太選手をみなさん応援よろしくお願いします！

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