★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.475 ―――――――――
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◆――――――――――　平成２８年１０月末現在 ――――――――――◆

オーナー６，３０１名、管理戸数１６，７６２戸、入居率９９．４１％

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　１.　金利急騰時のセーフティーネット
　　　「５年ルール」と「１．２５倍ルール」を活かせる投資と活かせない投資
　
　２.　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４.　「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～
　
　５.　編集後記

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　■　金利急騰時のセーフティーネット
　　　「５年ルール」と「１．２５倍ルール」を活かせる投資と活かせない投資
　　
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　今月頭、日銀は金融政策決定会合で、
　物価上昇率２％という目標の達成時期を、
　『２０１８年度頃』と１年先送りしました。
　
　元々２０１５年の達成を目指していた目標は、
　１年ずつ、段々と先延ばしになり、
　ついに黒田総裁の任期中の達成は難しくなりました。
　
　日銀は物価上昇率が２％を安定的に超える状態に経済が回復するまで、
　マイナス金利政策などの異次元の金融緩和を
　止めないと明言しています。
　
　いまローンを組んでマンション投資を始めている方にとっても、
　これから始める方にとっても、
　低金利が続くほど、追い風であるのは間違いありません。
　
　とはいえ、低金利政策の終わりが遠のくほど、
　終わった際の副作用も大きくなると、
　多くのエコノミストが警鐘を鳴らしています。
　
　急激な金利上昇は
　不動産投資の大きなリスクのひとつです。
　
　この先、２０年、３０年と不動産を所有していれば、
　一度は金利上昇局面がやってくるはずです。
　
　金利上昇リスクに備えるために、私たちは金利上昇前に、
　積極的に繰り上げ返済を進めていくことをおすすめしています。
　
　元本を返せば返すほど、金利上昇のリスクから
　解放され、資産拡大のスピードを加速することにもつながります。
　
　繰り上げ返済の運用効果については以前のコラムでも、
　ご紹介しました。
　
　≪資産拡大を加速させる『繰り上げ返済の運用効果』とは！？≫
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category01/post-364.html
　
　堅実な不動産投資で資産を拡大していくなら、
　繰り上げ返済は欠かせません。
　
　ただ、低金利のうちに開始するのが早ければ早いほど、
　金利上昇に備えることができる理由は他にもあります。
　
　金利の上昇に備える、
　２つの大きなセーフティーネットが設けられていますが、
　このセーフティーネットを有効に機能させるためにも、
　低金利のいま不動産投資をスタートさせることが効果的です。　
　
　そこで今回は、低金利の今、マンション投資を始めることそのものが、
　金利上昇リスク対策になる理由についてお伝えします。
　
　
　現在の低金利の元では、
　３０年といった長期のローンを組んで
　マンション投資を始めれば、わずかな自己資金であっても、
　家賃収入でローンの返済をまかなうことができます。
　
　一方、変動金利でローンを利用していた場合、
　金利上昇にあわせて、
　毎月の返済額が増えてしまうことになります。

　いまは収支がプラスでまわっていたとしても、
　金利が上昇し、毎月の返済負担が大きくなると、
　月々の収支もマイナスに転じる可能性があります。
　
　そうならないために、私たちは繰り上げ返済を進めています。
　
　
　ただ、繰り上げ返済を進めている最中に、
　急に金利が上がってしまったらどうなってしまうのでしょうか。

　このような金利の急騰時に働いてくれる、　
　セーフティーネットがあります。
　
　それが「５年ルール」です。
　
　本来、金利上昇にあわせて増えていくべき毎月の返済額を、
　５年間は一定額に固定するというものです。
　
　金利上昇に伴う影響を抑え、
　消費者を保護するためのルールです。
　
　ですから、金利が上昇してすぐに、
　返済額が膨らんで困るというわけではありません。
　
　だからといって、安心してもいられません。

　ローンの支払い方法のうち、元本と利息の合計金額が、
　ローン返済期間中に一定となる元利均等方式では、
　
　金利が上昇すると、毎月の返済額の中で利息の割合が増加します。
　
　たとえば、毎月６万円を返済しているうち、
　元本の返済部分が３万円、利息の支払い部分が３万円のとき、
　金利が上がったケースで考えてみます。
　
　このとき、毎月の返済額は６万円で変わりませんが、
　元本返済部分が２万円、利息の支払い部分が４万円といった形で
　内訳が変わることになり、元本返済のスピードが遅くなるのです。
　
　もしそうなってしまった場合、効率的に元本を減らすには、
　自己資金を入れて、繰り上げ返済するしかありません。
　
　５年ルールがありますので、
　最大５年間は手元に残る現金は、
　ほぼ確定できています。
　
　月々のキャッシュフローのプラス分も原資にして、
　元本をなるべく早く繰り上げ返済していきましょう。
　
　加えて、金利が急激に上昇した場合は、
　毎回の利息額が返済額を上回ることもあり得ます。
　
　この場合、毎月の返済は全額が利息に充てられるだけでなく、
　返済額を超過して払いきれなかった分が、
　「未払い利息」として累積されていきます。
　
　その後、金利が低下したとしても、
　未払い分の支払いが優先され、未払い利息がゼロになるまで
　元本が減ることはありません。
　
　なおさら、繰り上げ返済を早く進める
　必要が高まります。
　
　
　また、もう一つのセーフティーネットに
　「１．２５倍ルール」があります。
　
　５年ごとに返済額が見直しされる際にも、
　その上限額は、それまでの返済額の１．２５倍までに抑えるという仕組みです。
　
　たとえば、月々の返済額が元々５万円だったとします。
　
　金利上昇により、本来の返済額が７万円まで増えるはずであっても、
　返済額は上限額６２５００円に設定されます。
　
　万が一、返済額が２５％増えても対応できるキャッシュフローを、
　確保できているのであれば、
　対策を講じる時間は十分に残されています。
　
　多くの金融機関ではこれら２つのルールを用いていますが、
　なかには適用されない投資用ローンもありますので、
　これから借り入れするにあたり、心配な方は担当者に尋ねてみましょう。
　

　ただし、そもそもの借入金額が１億円や２億円、
　月々の返済額が５０万円、６０万円というような
　アパート投資をしていた場合、話は変わってきます。
　
　毎月の返済額５０万円が１，２５倍になれば
　６２万５千円になります。
　
　年間では１５０万円もの返済負担の急増になりますので、
　家計そして繰り上げ返済の原資を大きく圧迫します。
　
　しかも繰り上げ返済を１００万円、２００万円したところで、
　１億円の元金に対して数％の返済ですから、焼け石に水、
　元本はなかなか減りません。
　
　いくらセーフティーネットがあるとはいえ、
　大きすぎる借金に対しては効果を十分に発揮するとはいえません。
　
　
　その点、都内の中古ワンルーム投資なら、
　物件価格は高いものでも約２２００万円で
　月々のローン返済額はフルローンで借りたとしても、
　現在の金利が１．６％程度ですから、
　返済額は７万７千円程度です。
　
　長期のローンを組むことで、
　家賃収入で十分ローンの返済も行えます。
　
　ローン額も１棟アパートに比べて少額なので、
　繰り上げ返済も効果を発揮しますし、
　５年ルールが適用されているうちに、
　十分対策を講じることができます。
　
　
　実際のところ、金利上昇がいつやってくるのか、
　専門家ですら予想がつきません。
　
　確かなことは史上空前の低金利を生かして、
　毎月プラス収支を確保しながら不動産投資を始められる
　チャンスが到来しているということ。
　
　そして今、低金利の借り入れをして、
　マンション投資を始めれば、毎月の収支はプラスでまわり、
　返済原資を貯めることができます。
　
　そして、あなたの資金に加えて、
　月々のキャッシュフローもあわせて
　繰り上げ返済を進めていくのです。
　
　低金利の絶好機を生かしつつ、
　金利上昇リスクも考えた堅実な不動産投資を始めるなら、
　東京・中古・ワンルーム投資がおすすめです。　
　

　日本財託　マーケティング部　横尾　幸則（よこおゆきのり）

　◆　スタッフプロフィール　◆
　
　埼玉県大宮市出身の２９歳。
　
　マーケティング部で、セミナーやＨＰの運営、
　メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
　東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
　今月末に自宅の引越しをするので、今後も使えるだろうと思い、
　普段業務で使っているサイズの折り畳みコンテナを購入したが、
　自宅に置くと予想外に大きくて困っている。

　
　◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
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　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計５０５話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　No.２６４】

　『１０年サイクルなんて関係ない！不動産投資の安定性』

　Ｋ・Ｂ様　４８歳　千葉県在住
　日本財託を知ったきっかけ：読売新聞
　ご購入日：平成２０年１０月
　ご購入物件：横浜市西区（京浜急行「戸部」徒歩６分）　平成３年築　他５戸
　
　３０代後半になり、資産運用に興味を持ち始めた頃、
　社内で女性の人事異動が続いていました。
　
　万が一、自分が異動になって都内から通勤してもいいように、
　思い切って新築のワンルームマンションを購入したのが１１年前です。
　
　購入したのですが、異動にはなりませんでした。
　
　あまり深く考えず、取り敢えず賃貸に出すことにしましたが、
　家賃収入よりもローンや管理費などの支出が多く、
　毎月１万円弱の赤字でした。
　
　
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-355.html

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　■　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

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　日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの
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　創業２７年、これまで１万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
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　　マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。

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　■　４.　セミナーのご案内　～　参加無料　～　　

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『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
　
【東　京】２０１６年１２月３日（土）ＰＭ１：００～３：３０
【名古屋】２０１７年１月１４日（土）ＰＭ１：００～３：００

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『不動産投資の目的』
『なぜ「東京・中古・ワンルーム」なのか』
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最新の不動産市況を読み解きながら、
『なぜ、いまが買いどきなのか』
客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

また、名古屋のセミナーでは、
『東京と名古屋の投資物件の比較』
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お客様からよくご相談をいただく項目について、
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　■　５.　編集後記

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　５歳の頃に母が亡くなり、
　幼い私を育ててくれたのは祖母でした。

　当時、私はかなりやんちゃな女の子で、
　近所の男の子たちと一緒に、
　木登りやチャンバラをして遊び回っていました。
　
　祖母が綺麗に結んでくれた髪の毛が、
　ボサボサにほどけている姿を見て、
　いつも祖母は笑顔で髪をとかし、直してくれました。
　
　私が小学生になると、祖母も仕事に出始め、
　学校から家に帰ると誰もいない日も増えるようになりました。
　
　それでも、食卓の上には、温めれば良いだけの夕食が、
　きちんと用意されていたのです。

　冷凍食品やスナック菓子を、
　口にした記憶はほとんどありません。

　今にして思えば、子どもの健康を気遣い、
　仕事で忙しいなか、手料理を用意していてくれたのでしょう。

時折、友人の母親たちが、
　祖母に着付けや料理を教えてもらいたいと訪ねてくる姿を見て、
　子どもながらに、自分の事のように鼻が高かったのをおぼえています。
　
　そんな自慢の祖母でしたが、
　遠足のお弁当をきっかけに、
　ひどく悲しませたことがあります。
　
　黄色い卵焼きや鮮やかな赤いミニトマト、
　タコのかたちのウインナーやハンバーグなど、
　友人たちのお弁当は子ども向けで可愛らしく
　色とりどりでした。

　一方、私のお弁当に詰められているのは、
　ヒジキや煮豆が中心。
　
　かろうじて鮮やかな色と言えば、
　ご飯の上にちょこんとのっている塩辛い梅干しの赤と
　ホウレンソウの緑のみです。

　『なんかさ、おばあちゃんのお弁当みたいだね。』

　色気がない私のお弁当を見て、
　友人の悪気ない一言にショックをうえ、
　ほとんど手を付けることなく、
　すぐにリュックに閉まってしまいました。

　「遠足で体調が悪くなったの？お弁当食べてないみたいだけど。」

　家に帰るなり、お弁当に手を付けていないことに気が付いたのか、
　祖母が尋ねてきました。

　黙っていると、何度も尋ねてきたので、
　
　『あんな、古くさいお弁当ヤダ。私も皆みたいのが良い。』

　祖母が悲しむような悪態をついてしまったのです。

　それでも、祖母は怒ることなく、
　「それは悪かったね。次は頑張るね。」と笑顔で返してくれました。
　
　翌年の遠足のお弁当は、家ではめったに作ることのない、
　ハンバーグやコロッケが入っていました。
　
　そんなお弁当を友達と頬張りながら、
　改めて、私はいつも祖母が作る和食の料理のほうが、
　大好きなのだと気が付きました。
　
　
　私が社会人になってすぐに、大好きな祖母は亡くなりました。
　
　残念ながら祖母から料理や着付けを教えてもらう機会は、
　ほとんどありませんでしたが、
　私の料理は不思議と祖母の味付けと似ています。

　毎年６月頃になると『梅仕事』をするのが私の恒例行事です。
　
　『おばあちゃん』みたいと言われながらも
　梅干しや梅ジュース、そして梅酒に梅サワー。

　じっくり３ヵ月間、寝かした後、
　今は毎日、美味しくいただいています。

　どれも祖母が作ってくれた思い出の味です。

　祖母から作り方を教わったわけではなく、
　祖母の背中とあのときの味の記憶を辿りながら、
　見よう見まねで作っています。

　昔ながらの塩辛い梅干しは、家族は苦手のようですが、
　私にとっては、夕食には欠かせない一品です。
　
　最近ではインターネットで手軽にレシピを知ることもできますが、
　梅仕事と和食は祖母と私をいまでもつないでくれる大切なレシピです。
　
　これから先も我が家の食卓に
　上げ続けていきたいと思います。
　
　
　日本財託管理サービス　賃貸営業部　S・T

　◆　スタッフプロフィール　◆
　
　賃貸営業部で、入居者からの退去連絡を受けた翌日には、
　募集図面を作成し、早期客付けを目指しています。
　　
　ＭｏｔｏＧＰやＦ１を見るのが大好き。
　
　今シーズンはＭｏｔｏＧＰは、
　最後まで誰がチャンピオンになるのか分からず、
　目が離せませんでした。

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　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

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【担　当】坂元　寛和

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