新年あけましておめでとうございます。

　
今年もマンション投資に役立つ情報をお届けしていきますので、
どうぞお付き合いください。

お正月休み中、新居を購入したという友人の家を訪ねました。

新宿区にある４０平米ほどの１ＬＤＫのマンションです。

新婚間もない友人夫婦は、２人で暮らすにはぴったりのサイズだといいます。

また、二人とも働いているため、
部屋は多少狭くなっても、勤務先に近い新宿区に住みたいと考えたそうです。

実は、いま首都圏を中心に専用面積３０～５０平米の
コンパクトマンションが人気を集めています。

１０年前の２００５年、首都圏では８万戸超の新築マンションが供給され、
そのうちコンパクトマンションのシェアは１０％程度でした。

２０１５年には総供給数が４万戸台と半減するなかで
シェアは１５％と伸びています。

子供を持たない夫婦にとっては、
郊外でファミリー層が住む広すぎる部屋を持つよりも、
仕事にも遊びにも便利な都内で自宅を持つ方が、
魅力的に見えるからです。

こうしたライフスタイルの変化を見ると、
今後、ファミリータイプをはじめとした広すぎる部屋は、
ますます入居者が決まりづらくなることも考えられます。

ファミリータイプの間取りのまま、募集を続けるよりも、
思い切って、間取りを変更してしまうのも有効な手段です。

今回のコラムでは、
１００平米の４ＬＤＫの部屋をリノベーション工事で、
２つの部屋に分け、収益改善を行った事例について、
ご紹介していきます。


「次はいつ空室が埋まるのか、不安なんです。何か良い手はありませんか？」

オーナーのＡさんが所有するのは、
墨田区の「東向島」駅から徒歩６分、
築１５年の鉄筋コンクリート造４階建ての一棟マンションです。

総戸数４３戸のうち、
ほとんどの部屋の間取りがワンルームでしたが、
最上階は４ＬＤＫの部屋でした。

この部屋は１００平米もあり、
もともとは前オーナーの住居として使われていました。

Ａさんは別の場所に自宅を所有しているため、
オーナーズルームも他のワンルームと同じように、
賃貸に出していたのです。

オーナーズルームの前入居者が退去した際に、
長期間、空室が続いたこともあり、
今度は早期に空室を埋めたいと相談を受けたのです。

オーナーズルームの募集家賃は１６万円でしたが、
地域の賃貸需要を考えると、
１００平米の高額家賃のファミリーマンションよりも、
家賃の手ごろなワンルームのほうが適しています。

実際、同じマンション内のワンルームは、
およそ２０日程度で次の入居者が決まっていました。

このままの状態で募集を開始したところで、
苦戦することは目に見えています。

そこで、この１００平米のオーナーズルームを
２ＬＤＫとワンルームに分割する
リノベーション工事を行うことにしたのです。

部屋の広さを考えると、
ワンルーム３戸に分割するという考え方もありました。

しかし、キッチンやユニットバス、トイレなどの水回り設備や
給排水管、そして給湯管も引き直さなければならないため、
その分費用が割高になってしまいます。

その点、２ＬＤＫとワンルームの２部屋であれば、
費用も抑えられます。

また、２ＬＤＫなら新婚さんやカップルが同棲するにも
ピッタリの間取りと広さです。

分割工事が終わったのは８月の閑散期でしたが、
２ＬＤＫは１３万円、ワンルームは７万円で入居募集を開始すると

ワンルームが２日、２ＬＤＫが６日で
次の入居者を決めることができました。

では、ここで分割工事によって、
どのくらい収益改善が行われたのか、
その効果について確認してみましょう。
　
分割工事前のオーナーズルームの募集家賃は１６万円でした。
　
ただ、前回は空室を埋めるまで半年かかっていたので、
募集時の年間家賃収入額は半年分の９６万円でした。
　
一方、今回の分割工事では１５００万円がかかり、
分割工事後の２ＬＤＫとワンルームの２戸をあわせた
月額家賃の総額は２０万円、年間２４０万円の収入です。

９６万円の収入と比較すると、
年間１４４万円の収益改善になりました。

また、リノベーション工事費用が１５００万円でしたので、
この工事の運用利回りは１６％になります。

つまりリノベーション費用も約６年で
回収できる見込みです。
　
もし、オーナーズルームのままにしていたのであれば、
退去が起きる度に、長期にわたる空室が発生する
恐れがありました。

地域の賃貸需要に見合った間取りに変更することで、
退去があったとしても、すぐに次の入居者が決まるマンションに
生まれ変わることができたのです。

もし、広めのファミリーマンションをお持ちで
入居者募集で苦戦するようであれば、
今回のように思い切って間取りを変更することも大変有効です。

私たちは賃貸需要を見極めて、
早期に空室を解消し、収益力を改善する
リノベーション工事の提案を行っております。

空室でお悩みのお部屋をお持ちの方は
ぜひお気軽にご相談ください。　

日本財託管理サービス　管理部一棟建物管理課　春本　紘平（はるもとこうへい）

◆　スタッフプロフィール　◆

東京都中野区出身の３８歳。

管理部一棟建物管理課として、
修繕工事の提案や建物の資産価値を長期に渡って維持するために
外観のリノベーション、水道管のオゾン洗浄などの提案を行う。

前職は建設会社の現場監督。
その経験と建物の知識を生かし建物の資産価値の維持・向上を目指している。

仮想と現実を融合したオンラインゲーム『イングレス』（Ingress）にハマり、
延べ走行距離は日本縦断に相当する２５００キロを達成する。