先月、朝日新聞で越後湯沢のリゾートマンションの

現状を伝える記事が連載されていました。
　
多くは１９９０年前後のバブル期に建てられ、
１戸数千万円の価格で売られたリゾートマンションが、
今では、競売で１室１万円という激安物件まであるというのです。
　
それでも買い手がつかないほどに
成り果てている現状が克明にレポートされていました。
　
バブルから３０年後のリゾートマンションの姿が、
私たちに気づかせてくれることがあります。
　
ひとつは立地の重要性です。
　
特定のレジャー需要やいっときの賃貸を見込んで購入すると、
３０年後には貸すにも、売るにも困ることになります。
　
もうひとつはランニングコストの見積もりです。
　
所有している限り、住んでいなくても、
賃貸に出していなくても、
管理費や修繕積立金は払い続ける義務があります。
　
収益が見込めず、コストだけがかかる不動産は、
『負動産』に他なりません。
　
そこで今回のコラムは、リゾートマンションの事例から、
購入してはいけない『負動産』と、
その見抜き方について考えていきたいと思います。
　
　
まずは賃貸需要の観点からみていきましょう。
　
湯沢町だけで、バブル期に建設されたリゾートマンションは
約１５０００戸です。
　
スキーブームもあり、その当時は冬場の別荘として、
多くの人が利用しました。
しかし、バブルは弾けスキーブームも去りました。
　
湯沢町へ訪れるスキー客は、
最盛期の３分の１の２５０万人にまで落ち込んでいます。
　
また、湯沢町の人口は約８，０００人ですが、
近年、高齢者がリゾートマンションに住民票を移し、
定住事例が増えてきているとはいえ、
その数は１０年間で約５００人が１０００人になった程度です。
　
レジャーはもちろん、
賃貸にしても、自己所有で住むにしても、
需要が豊富にあるとは言い難い状況にあります。
　
　
一方、所有者に重くのしかかるのが、
管理費や修繕積立金、固定資産税といったコストです。
　
リゾートマンションの多くが、
共用部に豪華な設備を有しています。
　
温泉、大浴場、プール、サウナ、スキーロッカー、
レクリエーションルーム、カラオケルームなど、
　
これらの施設を維持管理するだけでも、
多額のコストがかかります。
　
中には、管理費や共益費などを合わせて、
月５万円ほどになる物件もあります。
　
なにも使わず、所有しているだけでも、
年間にして６０万円のコストを負担しなければなりません。
　
さらに固定資産税もかかります。
　
建物に高価な建築資材が使われていたり、　
豪華な設備を有するリゾートマンションでは、
固定資産税額も高くなります。
　
約３０年を経た現在でも、
１ＬＤＫファミリータイプの物件で、
固定資産税額が年６万円というケースがあります。
　
これらの費用負担に耐え切れず、
管理費や固定資産税を滞納する所有者も多くなっています。
　
　
こういった事情から、
リゾートマンションの流通市場は酷い状況です。
　
「湯沢町　マンション」といった条件で
不動産情報サイトを探せば、１０万円、２０万円といった
価格の物件がごろごろと出てきます。
　
家賃ではありません。販売価格の話しです。
　
逆にいえば、これだけ価格を下げても、
売れない状況にあります。
　
なぜなら、自分で住む需要も賃貸需要もない上に、
コストばかりがかかるからです。
　
さらに、オーナーは滞納分の管理費や修繕積立金という、
負の遺産まで引き継がなければなりません。
　
物件に紐づく負担費用は、オーナーチェンジした場合にも
原則として新たなオーナーがそれまでの分も、
払う必要が出てきます。
　
管理組合は前オーナーに請求することができますが、
すでに滞納を抱えて、手放さなければいけないほどですので、
回収の見込みはほとんどありません。
　
競売で「１万円」の物件が出てきた理由がここにあります。
　
該当物件の評価額は、
評価額を管理費などの滞納額が上回るため、
本来はマイナス額です。
　
価格をつけられなかったので、
裁判所は便宜上、１万円という価格を付けたのです。
　
　
こういった話は、
実はリゾートマンションだけの話ではありません。
　
今後、人口が減少する日本では、
特に地方郊外で増えていく可能性が高いのです。
　
『負動産』を見抜くポイントは、
賃貸需要とランニングコストを見極めることです。
　
人口が多いところで投資をするのが、
賃貸経営の鉄則です。
　
例えば、１０００万人の人口を抱える
東京２３区の賃貸需要は他の都市と比べて圧倒的です。
　
入居者が途絶えず、家賃が安定的に入ってくるのであれば、
毎月のランニングコストは怖くはありません。
　
ただ、共用設備が充実しているマンションは、
注意が必要です。
　
都心のタワーマンションでも、
豪華な設備を売りにしている物件が多くあります。
　
自分で住んで、利用しているならまだしも、
投資という観点では、
後から管理費や修繕積立金の負担が重くのしかかり、
収益を圧迫することが考えられます。

当社で実際にあった事例をご紹介します。

タワーマンションに住むある入居者から、
当社に「エアコンの効きが悪い」とクレームが入ったことがありました。
　
修理交換が必要と分かり、見積もりを取ると、
なんと１５０万円もかかるといいます。
　
ビルトインタイプのもので、指定のメーカーのものしか使用できず、
さらに養生費用もかかるせいで、
大変高額な出費となってしまいました。
　
設備交換の費用も含めて、ランニングコストを
事前にしっかり見積もっておきましょう。
　
　
また、出口戦略の面でも、
２つのポイントは大切です。
　
高い賃貸需要があり、コストを賄える収益性が確保できていることが、
売りたいときに売れる不動産の条件です。
　
地方や郊外の１棟アパートでは売れるまで
半年以上かかることも珍しくありません。
　
しかし、東京の中古ワンルームは需要が高く、
急ぐのであれば１週間程度で現金化することも可能です。
　
さらに建て替え需要など、
出口戦略にも豊富な選択肢があります。
　
　
リゾートマンションの事例からもわかるように、
不動産の価格は利用価値で決まります。
　
将来にわたって安定した収益を見込むことができ、
コストも抑えられるのであれば、
資産価値を長期に渡って維持することができます。
　
株や投資信託と比べれば、
不動産は一度購入してしまうと、
買い替えることは難しい投資です。
　
資産価値を維持し、収益を上げ続けるためにも、
賃貸需要の確かな東京２３区の駅から１０分以内の物件がお勧めです。
　
　
日本財託　マーケティング部　横尾　幸則（よこおゆきのり）
　
◆　スタッフプロフィール　◆
　
埼玉県大宮市出身の２９歳。
　
マーケティング部で、セミナーやＨＰの運営、
メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
先月末に結婚。結婚指輪は式後一週間で指が痩せ細ったのか、
指からスルスル抜けるようになってしまい、
危ないので自宅に大切にしまってある。