★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.156 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
☆☆☆★　　　日本財託ＨＰ　http://www.nihonzaitaku.co.jp
★☆☆☆☆―――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２１年１２月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数３，１０１名、管理戸数７，５４６戸、入居率９８．４８％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　―――――――――――――◆

　１.　賃貸管理会社社員のよもやま話

　　　外国人入居者を受け入れてから半年が過ぎて・・

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

５． 賃貸管理もお任せください！
　　　　　　 　賃貸管理実績２０年のノウハウで、
　　　　　　　　　 　　　　あなたの期待に応えます。

　６． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　【名古屋】開催セミナー

　●好評につき、第２回名古屋セミナー開催決定！●

　【サラリーマンのための東京中古ワンルームマンション経営セミナー】

　　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　『サラリーマンのための東京中古マンション経営セミナー』の
　【名古屋】での開催が決定いたしました！

　昨年１１月に引き続き、名古屋での開催は今回で２回目になります。

　前回は、ありがたいことにたくさんの方からお申込みをいただき、
　誠に勝手ながら、セミナーへのご参加を抽選とさせていただきました。

　今回のセミナーは、まだまだお席に余裕がございます。
　
　時間の都合がつかなくて、前回参加できなかった方、
　これまで東京セミナーが遠くてなかなか参加できなかった方、
　ぜひこの機会に【名古屋】セミナーにお申込みください。

　もちろんセミナー参加費は無料です！

　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
　　　 ↓　↓　↓　↓
　　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/
　　　　　　　　　　　

======================================================================

　■ １.　賃貸管理会社社員のよもやま話

　　　外国人入居者を受け入れてから半年が過ぎて・・

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

　景気の低迷、日本の人口の減少、アパートの乱立・・・
　賃貸市場を取り巻く環境は、年々厳しくなっています。

　当社では、こうした状況をうけて
　昨年から外国人入居者の積極的な受け入れをはじめました。

　今回のコラムでは、
　外国人入居者の受け入れを開始してから半年経った今、
　当社の入居者募集業務がどのように変わったのかを
　ご紹介いたします。

　いまでこそ、外国人入居者を積極的に受け入れていますが、
　以前は毎月の新規契約のうち、外国籍の方の契約は
　１件あるかどうかでした。
　　

　当社も様々なリスクを考えて、

　「日本語で日常会話ができること」

　「保証人には日本人になってもらうこと」

　など、厳しい審査基準を設けていました。

　これだけ厳しい審査基準を設けていたので、
　契約がほとんどなかったのです。

　外国人入居者の積極的な受け入れをスタートした今では、
　外国籍の方が契約する際の審査基準を、

　「専門の保証会社と契約してもらえれば、
　　保証人は日本人をたてる必要がない」

　「日本語が話せなくても契約が可能」

「ワンルーム２人入居可能」

　など大幅に緩和しています。

　日本語が話せない場合には、
　契約の際に必ず通訳に同席してもらい、
　きちんと重要事項の説明まで行っています。

　
　
　その結果、現在では外国籍の方の毎月の契約件数は、
　１０％強にも達しています。

　ちなみに、昨年１２月の新規契約件数は２１６件でした。
　そのうち、外国籍の方の契約数は２６件、全体の１２％にも上ります。
　
　このように、外国人入居者の契約数は
　以前と比べて飛躍的に増えました。

　
　また、社内では中国語、韓国語、英語が話せるスタッフや
　外国籍のスタッフも在籍しており、
　急速に増える外国人入居者への対応も勧めています。
　

　ただ、これだけ外国人入居者の数が急激に増えてくると、

　「そんなに外国人入居者と契約してトラブルは起きないの？」

　と、思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
　
　
　実は、外国人入居者だからといって
　トラブルが多いわけではありません。

　実際、滞納に関しても、
　外国人入居者も日本人入居者も滞納率に変わりはありません。

　ただ、日本人とは異なるのが、
　外国人入居者の場合は家賃を滞納したまま、
　本国に帰ってしまい連絡が取れなくなるという
　ケースがあることです。
　

　実際に、当社でも韓国人の入居者が家賃を滞納したまま、
　本国に帰国してしまったことがあります。
　
　幸い、日本人に保証人になっていただいていたので、
　保証人から本国に帰ってしまった入居者に連絡していただき、　
　滞納家賃を回収することができました。
　
　
　こうした事態を避けるために、
　当社では外国人専門の保証会社と提携し、
　外国人入居者には、必ずこの保証会社と契約していただき、
　滞納リスクに備えています。
　

　そうはいっても、
　万が一滞納された時を考えると不安だと感じる方も
　いらっしゃると思います。

　ただ、滞納に関しては、
　当社で管理をさせて頂いているお部屋はすべて
　１００％の滞納保証がついておりますのでご安心下さい。

　まだ、手探りの状態ではありますが、
　確実に、外国人入居者の数は増えいます。

　さらに、１月からは新しい試みとして
　日本語学校に通う外国人留学生に対して
　当社の管理物件に住んでいただくための
　取り組みもスタートしました。

　これもすべて、早期に空室を埋めて
　一日でも早く日割り家賃をお届けするためです。

今年はさらに、外国人入居者の受入を加速させていき、
　早期に空室を埋め、一日でも早くオーナーに日割り家賃を
　お届けしていきたいと思います。

　　　　　　　　日本財託管理サービス　賃貸営業部　井上　浩明

　◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫
　
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の資金を作る　Ｎｏ.９７】

　　　『不動産収入のありがたみ』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

======================================================================

　■３．『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』　　　　　　　　　　　　　
　　　　２０１０年３月７日（日）ＰＭ１：００〜３：３０開催

　　　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

――――――――――――――――――――――――――――――――――

◆『成功するマンション投資は実績７，５００戸の賃貸管理会社に聞け！』

　当社社長の重吉が、賃貸管理会社として歩んできたからこそ、自信
　を持って話すことのできる「失敗しないための確かな投資法」をセミナー
　に参加された方だけに、惜しげもなく大公開します。

　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
　『出口戦略（物件は最後まで持ったほうが良いのか、途中で売るべきか？）』

　など、

　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えながら、詳しくご説明いたします。
　　
　最新の不動産市況を知りたい方、物件購入のタイミングを見極めている方、
　必見です！

　また、第２部の「あなたにあったマンション投資の実践法」では、

　本当の意味でレバレッジを聞かせた不動産投資の方法、
　そして、ローンを活用して効果的に不動産を増やしていく方法を、
　分かりやすく解説！

　どこのセミナーでも聞けない、
　そしてどの本にも書いていない不動産投資理論、
　常識を覆すローン活用法についてお話します！

　そのほかにも、
　年間平均入居率９８％以上を誇る日本財託グループの他社ではマネできない
　『当社独自の入居者募集のノウハウ』や
　『客付け営業マン会員数１５００名以上！
　　　　　　　　　　　日本唯一のポイント会員システム』もお話します！

　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
　　　 ↓　↓　↓　↓
　　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

　◆セミナー終了後には、別室に相談会を設け、
　　専門スタッフによる無料個別相談も開催！
　　
　個別相談会では、

　『いまの年収で、ローンを借りられるか知りたい』
　『金利上昇に左右されない、安全なローンの借り方』
　『不動産投資のリスクを詳しく知りたい』
　『管理だけでもお願いできるのか』

　など、あなたの疑問にすべてお答えします。

　もちろん、物件のご紹介もしております。

　当社では、毎月６０戸の中古ワンルームマンションを
　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナー後の個別相談会でご紹介しております。

　物件情報に興味がある方も、
　ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

　
　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
　　　 ↓　↓　↓　↓
　　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

======================================================================

　■４．『お仕事帰り・休日の無料個別相談』申込受付中！　■

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　　　
〜★平日のお仕事帰りや休日に、気軽に相談できるサービス★〜

　　不動産投資について、物件探しについてなど、あなたのお仕事帰りや休日
　　の空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスです。

　　不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
　　どんなことでも、気軽にご相談ください。

　◆相談者の声は、こちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/voice.html

　◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。

　　　※個別相談の予約お申し込みはこちらから
　　　　　↓　↓　↓　↓　↓
　　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/

======================================================================

　■５．賃貸管理はお任せください！
　　　　　　　　　　賃貸管理実績２０年のノウハウで、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　あなたの期待に応えます。■

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

　『一戸からでも管理を頼んでいいんですか？』
　『木造アパートでも入居者を見つけてくれますか？』
　　　　　　　　　　　　　　というあなたの声にお応えします！

　空室、滞納、入居者トラブル・・
　　賃貸のことなら、なんでもご相談ください！
　　賃貸管理のプロがあなたの悩みを解決します。
　　　
　★　１室からのご相談はこちらから！
　　　１室からでも心のこもった管理をお約束いたします。
　　
　　　まごころ安心『一室入魂』
　　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/tru/tru_m03.html

　★　お任せください！１棟管理の名人技。
　　　年間平均入居率９８％以上の賃貸管理と
　　　　　　　　　　　建物改善提案を駆使した建物管理をお約束。
　　　
　　　まるごと安心『一棟名人』
　　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/tru/tru_m04.html

　★　空室・滞納、管理に関するご相談はこちらから

⇒ https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/expert12/index.html

　★ 管理を委託したオーナー様の声はこちらから

　　⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/report08.html

======================================================================

　■６．編集後記　

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　
　先日、郵便受けを開けると　
　チラシに紛れて、一通の封書が届いていました。
　
　封を開けてみると、
　『所有者変更のお知らせ』と記載されていました。

　
　「入居中に所有者が変更になることもあります」
　と契約時に言われたことを思い出しました。

　ただ、まさか私が入居中の間に
　所有者変更があるとは思いもよりませんでした。

　私も、日常的に管理業務に携わっているので、
　こうした変更手続きには慣れていたはずでした。

　しかし、いざ自分の住んでいる物件の所有者や
　管理会社が変わるとなると、
　これからの生活はどうなるのだろうか、と不安になりました。

　「家賃の自動引落しはしてくれるのか？」

　「コールセンターサービスは継続してくれるのか？」

　などなど、実際入居している入居者からすれば、
　不安になる点は、いくつもあるということを実感しました。

　私たちが行う仕事は、単なる事務作業ではなく、　
　その先にいる入居者の不安、そして心配事を取り除いてあげることこそが、
　本来の役割なのだということが、今回の件でよく分かりました。

　想いを込めた仕事で、不安や心配事を取り除き、
　入居者が快適な生活を送れるようサポートしていきたいと思います。
　
　
　　　　　　　　　　　　日本財託管理サービス　管理部　I・M

----------------------------------------------------------------------

　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
　　構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

　　ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

　▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
　　　【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
　　　【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp
　　　【発　行】株式会社　日本財託
　　　　　　　　TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　　　　　TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420
　　　【住　所】東京都新宿区西新宿1‐11‐11河野ビル2F
　　　【担　当】坂元　寛和

======================================================================