いよいよ繁忙期も残り半月となりました。

ご所有されている物件が空室なら、
この時期に何としても入居者を決めておきたいところです。

ただし、誰でもいいからと言って安易に入居者を決めてしまうと、
後から思わぬトラブルに巻き込まれることもあります。

近隣トラブルが絶えず、家賃を滞納するような、
入居者を招き入れてしまうかもしれません。

そうならないためにも、
しっかりとした『入居審査』が求められます。

一般的な賃貸管理会社の場合、入居審査は、
賃貸仲介会社との窓口である入居者募集の担当者が行います。

当社でも、これまでは入居者募集の担当者が
行っていましたが、昨年４月から審査の担当部署を変更し、
私たち債権管理部が担当しています。

債権管理部の主な仕事は、専門家と連携を取りながら
滞納家賃の督促を行うことです。


審査業務を債権管理部に移管した狙いは、
滞納家賃を回収してきた目線で判断した方が、
より精度の高い入居審査が可能になり、
家賃滞納を未然に防ぐことです。

また、入居者募集を担当するスタッフは、
仲介会社に訪問したり、物件確認に出かけたり、
これまで以上に空室解消のための時間を
つくれるようになりました。

そこで今回のコラムは、
実際にトラブルを未然に防いだ事例を紹介しながら、
入居審査のポイントについてお伝えしていきます。

まずは、入居審査の基本的な条件からご紹介します。
　
前提条件は、入居者の年齢が２０歳から６５歳未満であり、
年間の家賃総額が年収の３割未満であることです。

滞納トラブルを防ぐためにも、
無理のない範囲で家賃が払えるだけの収入があるのか、
継続的な収入があるのかを重視しています。

また、保証人を立てて頂く場合には、
同じように年齢と収入を確認させていただきます。

その上で、免許証、保険証、パスポートのうち、
いずれか１点のコピーを入居申込書に添付頂ければ
正式なお申し込みとなります。

ただし、この時点では、あくまで申し込みであって、
正式な契約ではありません。

１日でも早く正式な契約を交わして、
家賃を発生させるためにも、
審査精度とあわせて、審査スピードも求められます。

入居審査のポイントは、
入居申込書に書かれている内容が、
正しいかどうかチェックすることです。

具体的には、お勤め先に在籍確認を行い、
きちんと仕事をしており、継続的な収入があるのかを確かめます。
　

先日、入居審査を行うために在籍確認をしたところ、
思わぬ出来事が遭遇しました。

　
入居希望者は２５歳女性のＡさんです。

入居申込書には、東京の広告代理店に勤務して１年、
年収は６００万円と記載されていました。
　
年齢と勤続年数と比べて、
高すぎる年収に違和感を覚えました。
　

会社のホームページは存在していますが、
資本金や代表者名、連絡先などの会社概要しか掲載されておらず、
広告代理店にしては、あまりにも簡素な作りです。

また、会社のホームページに書かれている代表者名が、
申込書と異なっていたので、Ａさんに確認の連絡を取りました。

『ホームページの更新が間にあっていないんです。
申込書が正しいので、問題ありません。』

Ａさんの返答が正しいかどうか判断するためにも、
在籍確認の電話をかけてみることにしました。

プルプル、プルプル『はい。。。』

電話口からは男性の声が聞こえましたが、
名前はおろか会社名も名乗りません。
　
数秒無言になった後、こちらから切り出しました。

「日本財託の遠藤と申します。有限会社○○さんですか。
Ａさんはいらっしゃいますか？」

『ただいまＡは外出しています。』
ぶっきらぼうな返答が返ってきました。

在籍はしているというのですが、
どうにも違和感を拭い切れません。

　
ひょっとしたら『在籍屋』ではないか？

在籍屋とは、いわゆるアリバイ会社のことです。

実際には、会社に勤めていないにも関わらず、
架空会社に勤務しているかのように装うことで、
入居審査をパスしようという仕組みです。

私は前職で賃貸仲介会社に勤めていたため、
在籍屋の存在は名前だけは知っていましたが、
実際に目の当たりにしたことはありませんでした。

２時間後、再び電話をかけてみることにしました。

『はい。。。』

前回同様、会社名を名乗ることはなく、
こちらの出方をうかがっています。

「有限会社○○さんですよね。
日本財託の遠藤ですが、吉末（よしすえ）さんいますか？」

今度は珍しい名字である先輩の名前を借りて、訊ねてみました。

すると、先ほどとまったく同じ回答で、
在籍はしているが、外出しているというのです。

きっとどんな名前を訊ねても、同じように答えるよう、
訓練されているのでしょう。

結局、勤務実態が不明確な

Ａさんのご入居はお断りさせていただきました。

このように、形式上は入居審査の基準を満たしていても、
より詳しく調査することによって、
入居をお断りするケースもあります。
　
安易に入居審査を通してしまって、
長期の滞納が発生し、明け渡し訴訟にまで発展してしまうと、
オーナー様に多大なご迷惑をかけることになってしまいます。

実際、私たち債権管理部が入居審査を行うようになってから、
２ヵ月を超える長期滞納者は１人も出ていません。

審査業務が債権管理部に移管してから、
初の繁忙期を迎えていますが、
１月、２月は月間約４００件の審査を行っています。
　
これは通常期のほぼ倍の数値です。
　
案件数は増加していますが、
オーナー様に毎月安定した家賃収入をお届けできるよう、
入居審査の質とスピードは落とさないよう
心掛けていきたいと思います。

日本財託管理サービス　債権管理部　遠藤　啓介（えんどうけいすけ）


◆　スタッフプロフィール　◆

　　
埼玉県春日部市出身の３３歳。
　　
債権管理部にて、入居後のトラブルを防ぐために、
厳格な入居審査業務を行っています。

最近、家庭では水曜日の献立を担当している。

毎週、『２段熟カレー』ばかりだが、
３歳の息子、快飛（かいと）くんの評判は上々。