ここ数年で「クラウドファンディング」

という言葉をよく聞くようになりました。
　
アイデアやプロジェクトを持つ人が、
インターネットを通じて呼びかけ、
共感した人から広く資金を集める方法です。
　
一人一人は少額でも、数を集めれば、
大きなプロジェクトを実行できる点が魅力で、
利用する人が増えています。
　
ここ最近、不動産の世界にも、
クラウドファンディングの考え方が、
取り入れられ始めています。
　
数千万から数億、数十億といった額の不動産に対して、
多くの人から数十万～数百万円単位の資金を集めて、
投資するというものです。
　
一般的な金融商品よりも利回りが高く、少額から始められるという点で、
注目を集めているこれらの投資は、
『不動産小口化商品』と呼ばれています。
　
ここ１、２年で、この分野への新規参入や
事業強化が相次いでいます。
　
政府も今月に入ってから、
参入障壁を低くする法改正案を閣議決定し、
今後国会で審議される予定です。
　
借り入れもなく、少額から始められるので、
リスクが抑えられて良いようにも思えます。
　
しかし、他の投資と同様に良い点ばかりではなく、
デメリットや注意点も存在します。
　
また、投資対象は不動産であっても、不動産小口化商品は、
マンション投資などの実物不動産投資とは、
似て非なるものです。
　
そこで今回のコラムでは、
不動産小口化商品の特長を実物不動産投資と比較しながら、
ご紹介していきたいと思います。
　
　
まず、不動産小口化商品の仕組みと特徴について
改めて押さえていきましょう。
　
不動産小口化商品とは、
事業主体となる不動産会社が募集し、
複数の投資家がお金を出し合って、
特定の実物不動産を運用する投資のことです。
　
たとえば、１人で１０億円のビルを購入するのは困難ですが、
１口１００万円で１０００口に小分けして販売するのであれば、
個人の投資家であっても、間接的ではありますが
このビルに投資をすることが可能です。
　
そして、事業者は物件選定、資金の調達から
賃貸物件の運用を行い、
投資をした不動産から得られた利益を投資家に分配します。
　
　
不動産小口化商品の主な特長は４つです。
　
１つ目は、少額から投資を始められる点です。
　
一口１００万円くらいが目安で、　
なかには、１０万円からアパートに投資できる
という商品もあります。
　
２つ目は、利回りが他の金融商品に比べて高いことです。
　
分配金の予定利回り（税引前）は、
都心で３％前後といったものから、
地方物件への投資では７％といったものもあります。
　
３つ目は、分散投資ができる点です。
　
少ない金額で複数の物件に投資することも可能なため、
地域リスクや空室リスクの分散をすることができます。
　
４つ目は、管理の手間がないことです。
　
運用管理はプロである不動産会社などに
任せることができます。

自ら賃貸経営する上で発生する、家賃集金や設備交換、
修繕やトラブル対応といった手間がかかりません。
　
　
ここまでを説明すると、
いったいＲＥＩＴと何が違うんだろう？
と思われた方もいるのではないでしょうか。
　
不動産小口化商品の場合、
「名古屋のアパート」「渋谷の商業ビル」「北海道の物流倉庫」
といった特定の不動産のために資金を集めます。
　
投資家はあくまでも、事業者が出資を募る
固有の物件に対して投資をするという形です。
　
一方、ＲＥＩＴでは、
投資家はファンドに対して出資します。
　
ファンドは、その資金を「商業施設と住居」「ヘルスケア施設」など
運用方針に基づいた不特定多数の不動産購入に使用します。
　
運用によっては、保有物件を売却したり、
新規物件を購入したりという所有不動産の
組み換えが発生することもあります。
　
投資対象となる不動産が特定されているものが不動産小口化商品、
　
投資する不動産の種類や方針は決まっているものの、
具体的な物件が特定されていないものがＲＥＩＴといえます。

　
ここからは、これらの仕組みと特長を踏まえて、
実物不動産投資との違いをみていきましょう。
　
不動産小口化商品では、
所有権に関して気をつける必要があります。
　
実物不動産への投資では、
投資をした方には、オーナーとして所有権を持つことになります。
　
一方、不動産小口化商品では、大きく二つの契約形態があり、
注意が必要なのは匿名組合型の商品です。
　
匿名組合型では、
投資家ではなく、運用事業者が不動産の所有権を持ちます。
　
収益不動産を所有するメリットの一つに、
相続税対策があります。
　
現金を賃貸不動産に置き換えることで、
相続税評価額を引き下げることができますが、
　
匿名組合型では所有権がないため、
この特例が利用できません。
　
投資をしようとする不動産小口化商品の契約形態が
どのようなものなのかも確認する必要があります。
　
　
また、流動性についても注意が必要です。
　
ＲＥＩＴは市場で取引できるので、
基本的に売りたいときに売ることができます。
　
また、実物不動産でも、都心のワンルームマンションなら、
需要が高く流通マーケットが活発なこともあり、
最短で１週間程度で売却、換金することも可能です。
　
一方、不動産小口化商品は
市場で流通しているわけではありません。
　
換金が必要になったときには、
事業者に権利を買取ってもらうのが一般的な手段となります。
　
その際に、手数料が発生したり、
換金まで時間がかかることもあります。
　
商品によっては解約ができない期間が定められたり、
途中解約が原則できない商品もあります。
　
どうにかして買主を見つけて権利を譲渡する際も、
運用事業者の許諾を要するなど、
換金のためのハードルは高くなっているのです。
　
さらに、多くの金融商品同様、元本保証はありませんので、
満期時に全額が返ってくる保証はありません。
　
　
また、表示されている利回りが６％、７％という商品も
なかにはありますが、あくまで想定の利回りです。
　
投資対象が地方・郊外の物件であれば、
当然、空室のリスクも高まります。
　
入居者が入らなければ想定した利回りを
下回る可能性は十分にありえます。
　
　
たとえ、少額から投資ができ、高い利回りが期待できる
不動産小口化商品であっても、
　
投資対象となる物件が将来にわたって安定した賃貸需要があるかを
見極めることは実物投資と同じように重要です。
　
賃貸需要が安定している都内の不動産であれば、
むしろ実物不動産投資のほうが、
利回りが高いケースも珍しくありません。

そうなれば、所有権があり、しかも流動性が高く、
低金利の融資で少額の頭金からスタートできる
都内の中古ワンルームマンション投資のほうが
メリットが大きくなります。
　
これから不動産小口化商品が
目に触れる機会も増えてくるかと思いますが、
　
今回ご紹介した内容をもとに、投資対象となる物件や契約内容を確認し、
実物投資ともよく比較検討されることをお勧めします。
　
　
日本財託　マーケティング部　横尾　幸則（よこおゆきのり）
　
　
◆　スタッフプロフィール　◆
　
埼玉県大宮市出身の２９歳。
　
マーケティング部で、セミナーやＨＰの運営、
メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
ユニットバス物件からＢＴ別物件に入居してから４か月、
妻の指摘でようやく風呂場にイスが必要だったことに気が付いた。