３月末時点における
販売物件入居率１００％。
　
これは、当社の２７年の歴史のなかでも
はじめてのことです。
　
当社は内装工事が完了し、即入居可能なお部屋で、
まだ入居者がいない物件を「空室」と定義しています。
　
つまり、内装工事中の物件は、
空室のカウントには含まれていません。
　
ちなみに当社では、原則として内装工事を
入居者の退去後１週間で完了する
「内装７日間ルール」を設けています。

３月末時点で、当社がこれまで自社で販売し、
管理をお預かりする物件は１１，００２戸。
　
入居率１００％とはすなわち、
この１１，００２戸のなかで、
すぐにでも入居できるお部屋は１戸も無かったということです。
　
なお、販売物件だけではなく、他社で購入されたり、
ご自身で建築された物件を含めた、
すべての管理物件１７，５０４戸で入居率を計算すると、
９９．６５％でした。
　
１００％の入居率は、
ただ漫然と頑張っているだけでは、
達成することができない数字です。

私たちは「３月末、入居率１００％達成」を目標に置き、
閑散期から種まきとして、数々の活動を継続してきました。
　
特に、賃貸仲介会社との信頼関係づくりには、
力を入れてきました。
　
彼らが当社の空室物件をお客様に勧めやすい
環境をつくることを、何よりも大切にしてきたのです。
　
今回のコラムでは、
１００％という過去最高の入居率を実現させた
３つの取り組みをご紹介したいと思います。
　
　
１つ目は、対応スピードの向上策です。
　
１１月に開設した秋田コールセンターでは、
仲介会社からの空室確認や内見予約の
問い合わせ電話を受けています。
　
　
≪秋田コールセンターの取り組みはこちら≫
「機械よりも人のホスピタリティで空室解消！秋田コールセンター開設」
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category02/post-373.html
　
　
秋田コールセンターで１月から３月に受けた
問い合わせ件数は、５６，０００件以上にのぼりました。
　
営業時間中は２０秒に１回、
必ず電話が鳴っているような状況です。
　
専門のオペレーターが、迅速に問い合わせ内容に対応することで、
早期の入居者付けにつなげることができました。
　
昨年まではこれらの電話を、
すべて本社で受けていました。
　
コールが集中すると、他の業務のかたわらで、
スタッフが電話を取らざるを得ず、
全体の仕事効率を下げていたのです。
　
今年からコールセンターができたことで、
入居者募集業務に集中することができました。


また、入居申込用紙を仲介会社専用ホームページから、
ダウンロードしてもらうことにも積極的に取り組みました。
　
これまでは、電話を受けてからＦＡＸで送る、
というアナログな形での送信が多く手間と時間がかかっていました。
　
これを原則として、仲介会社の担当者自らに、
専用ページからダウンロードしてもらうようにしました。
　
仲介会社にとっては、当社の営業時間外でも、
すぐに申込用紙を手に入れて、申込書を送付することができます。
　
こうした取り組みもあり、
朝出社すると、入居者申込のＦＡＸが、
１０件以上貯まっていることも珍しくありませんでした。
　
　
２つ目は、仲介会社に対する
カスタマイズした情報の提供です。
　
ひと口に賃貸仲介会社といっても、
会社やその店舗の場所によって、
ターゲットとする客層は大きく異なります。
　
たとえば、富裕層だけを狙う港区の会社、
学生向けの家賃６～８万円の物件が得意な新宿区の会社、
初期費用が抑えられる物件を中心に紹介する会社など、
タイプは様々です。
　
日本財託では８名の営業スタッフがそれぞれ、
閑散期から各店舗を訪問し、
関係を深めながら、そのタイプを見極めてきました。
　
解約情報が入ってきたら、
エリアや家賃の価格帯、物件の特徴を見極めて、
タイプにあう賃貸仲介会社の担当者に連絡を入れます。
　
「そちらのお客様におすすめの空室物件が、
今、出ましたので見てくださいね！」
　
こうしてピンポイントでお勧め物件の
情報を伝えていきます。
　
また、当社では入居者を決めてくれた
賃貸仲介会社の担当者に感謝のメールを送信しています。
　
その際に、アマゾンの関連商品メールのように、
類似物件の空室情報も合わせてお伝えしています。

仲介会社が得意とする物件であれば、
担当者はすぐにまた別のお客様を紹介してくれ、
空室の解消につながります。


３つ目は、ポイント会員数の増加と、
リピート率の上昇です。
　
当社の管理物件に入居者付けすれば
ポイントが貯まる「ポイント会員」制度を設けています。
　
このポイントが貯まると、商品券に交換することができます。
　
ポイントというインセンティブがあるので、
他社の物件に優先して、当社の物件を
紹介してくれるのです。
　
ポイント会員数は、この１年間で３１１名増え、
３９３２名となりました。
　
これは閑散期のうちから、こまめに仲介会社を訪問し、
ポイント会員の獲得に努めてきた成果です。
　
そして、累計で３万５千件以上にのぼる成約実績の
ビッグデータを活用し、
　
直近で、成約がない仲介店舗を優先して訪問し、
ポイント会員の活性化を図りました。
　
また、ポイント会員向けには、先ほどの類似物件紹介と共に、
過去に入居者を決めてくれた物件が空室になった場合には、
解約通知メールの自動送信も行っています。
　
全成約件数に占めるポイント会員の成約数の割合は、
平常月は５０％程度ですが、
　
この３月には６５％と１５％近く増加し、
入居率の向上に大きく貢献した要素となりました。
　
　
この３つの取り組みのほかにも、
入居審査業務の専業化や写真撮影の工夫など、
　
細かい工夫の積み重ねによって、
１００％の入居率を達成することができました。
　
入居者募集のやり方もこれまでの方法に固執することなく、
新しい技術を取り入れながら、
これからも１日でも早い空室解消に努めていきたいと思います。
　
　
日本財託管理サービス　賃貸営業部　田中　芳之（たなかよしゆき）
　
　
◆　スタッフプロフィール　◆
　
賃貸営業部の責任者として、１日でも早く空室を埋められるよう、
日々、新たな取り組みを推進している。
　
１８歳のときにサッカーの本場イギリスにサッカー留学。
地元のサッカーチーム『ダラム・シティＦＣ』にて腕を磨く。
　
留学フェアでは学生と保護者を前に、
中国語でなんとかスピーチできるようになったが、
まだまだ勉強中。