不動産投資は収益物件を購入したら、
それで終わりではありません。
　
購入後に安定して収益を得続けるためには、
しっかりと管理をしていくことが大切です。
　
空室が発生した場合に入居者を募集したり、
内装工事の手配や家賃の集金を行う
賃貸管理はもちろんのこと、
　
建物自体の資産価値を維持する
建物管理も賃貸管理と同じように重要です。
　
建物管理は、各マンションオーナーで構成する
管理組合の役目ですが、
　
実務上は、建物管理会社に
業務を委託することがほとんどです。
　
ただ、建物管理の質は
会社によっても様々です。
　
管理の内容や管理料金に不満があれば、
建物管理会社自体を変更するという
選択肢もあります。
　
当社でも年に２、３件程度、
オーナー様から建物管理会社を替えたいので、
相談に乗って欲しいというご相談を受けます。　
　
ただ、管理替えを行うにしても、やり方を間違えると、
管理会社との間だけでなく、オーナー同士のトラブルを
引き起こしかねません。
　
場合によっては資産価値を、
大きく損ねてしまう可能性もあります。
　
そこで今回のコラムでは、
管理組合を構成するオーナーとして、
建物管理会社とどのように付き合っていけば良いのか、
事例をまじえて、ご紹介したいと思います。
　
　
まず、賃貸管理と建物管理の違いについて、
触れておきたいと思います。
　
入居者からのトラブルクレーム対応や家賃の集金、
室内設備の故障対応や内装工事の手配など、
　
入居者や室内に関する管理業務が
賃貸管理です。
　
一方、共用部の日常清掃や、
エレベーターの保守メンテナンス、
長期修繕計画の立案などを行うのが、
建物管理になります。
　
オーナーは賃貸管理会社と管理代行契約を結び、
建物管理会社とは、管理組合を通じて
やり取りすることになります。
　
管理組合は、分譲マンションを購入した
区分所有者全員が、その建物・敷地および付属施設の
管理を行うために構成されます。
　
所有者は希望するしないの有無に関わらず、
法律上当然に、組合員になります。
　
ところが投資用マンションの場合、
管理組合への関心はあまり高くないのが実状です。
　
自分が住んでいるマンションであれば、
管理状態にも関心を持つ人が多いのですが、
　
自分が住んでいないマンションの組合総会ともなると、
理事と理事長以外の出席者がいないという
マンションも少なくありません。
　
そこで、管理の実務を担う
建物管理会社が重要な役割を果たすことになります。
　
組合員であるオーナーのほとんどは、
建物や設備に関する知識が乏しく、
　
専門家である彼らに頼らざるを得ない
という現実もあります。
　
だからといって、組合運営や建物管理会社が行う管理業務に
無関心なままでいると、
大変なことになることもあります。
　
　
文京区のマンションで実際に起こった事例をご紹介します。
　
当社でも、１８年以上前にいくつかの部屋をご紹介して、
賃貸管理を行っておりました。
　
物件をご紹介する前には、
必ず適切な建物管理が行われているか確認しています。
　
これまでの管理状況をまとめた重要事項調査報告書という
書類を取り寄せて、修繕の実施状況や今後の予定などを
チェックするのです。
　
ところが４年ほど前、
一人のオーナーから相談を受けました。
　
『建物の管理状況が良くないのだが、
　どうしたらよいものでしょうか』
　
現地に行ってみると、
廊下は砂埃まみれで、粗大ごみは置き去りにされたままです。
　
共用部の電灯はところどころ切れ、
夜になると足下が見えず危険な箇所もあります。
　
日常的に管理がされているような痕跡が見えず、
建物管理会社に連絡しましたが、
電話がつながりません。
　
直接会って話をするしかないと、
事務所と思われる住所まで足を運びました。
　
目当ての住所には、外壁のタイルがところどころ剥がれている
老朽化した建物があり、
ボンネットが錆びついた車まで止まっています。
　
人の気配のしない事務所の戸口は、
鍵が開きっぱなしでした。
　
「ごめんください」と尋ねると、
奥のほうから女性が一人出てきました。
　
『今誰もいないのよ。あたしにはわかりません。
　帰ってください！』
　
わかりませんの一点張りで、
話になりません。
　
その後も追跡を続けたところ、
ようやく建物管理会社の社長を
見つけ、事情を聴くことができました。
　
『実は、ここ数年、
　何も管理していませんでした。すみません。』
　
話を聞くと、
数年前にごっそり社員が辞めてしまって以来、
事業ができない状態になっていたとのこと。
　
オーナーにしてみれば、管理が行われていないにも関わらず、
管理料だけを支払っていたのです。
　
事の次第が分かり、すぐに、
管理会社を変更することになりました。
　
管理の仕様を伝えて３社から見積もりを取って選定し、
管理会社を変更することで、ようやくメンテナンスが行き届いた
マンションに戻すことができました。

　
これは極端なケースではありますが、
購入した時点では管理に問題がなくても、
長年所有するなかで問題が生じることも考えられます。
　
それを防ぐためには、
まず建物管理に関心を持つことが第一歩です。
　
日常の管理はしっかりされているか、
また支払っている管理費はどういった項目に使われているのか。
　
少なくとも管理組合総会に出される報告書は、
目を通しておきましょう。
　
　
また、管理に問題があるからといって、
必ずしも会社を替えなければいけないわけではありません。
　
「ここはどうなっているんですか？」
と積極的に疑問や質問をぶつけることで、
対応が改善することもあります。
　
建物管理会社と適切な緊張関係を持つことが
資産価値を守ることにつながるのです。
　
働きかけても改善が見られない場合は、
管理を変更することを検討しましょう。
　
　
まずは、現在の管理委託契約書から
現状把握を行います。
　
過剰な管理や必要な管理で抜けている項目がないか確認します。
　
その後、マンションの規模に合わせて、
変更先の候補となる会社をリストアップし、
条件や希望を明記して、見積もり依頼書を送付します。
　
分譲時のパンフレットや平面図、
消防設備点検報告書などが必要になるので、
予め用意して一緒に送るのがお勧めです。
　
現地調査の実施や、質疑応答は公開で行うなど、
なるべく公平な条件で競争してもらう環境を作ります。
　
絞り込んだ候補会社に対しては、
ヒアリングを行います。
　
会社の実力はもちろん、現場担当者の知識、経験など、
力量を見極めるためです。
　
その後、理事会で候補を決定し、
管理組合の臨時総会で、変更決議が承認されれば、
新しい会社と契約、引き継ぎへと進むことになります。
　
この決定プロセスが不透明だと、
トラブルの火種を残す可能性があります。
　
議事録を残すなど透明性を担保することも大切です。
　
建物管理会社の変更には、
最低でも半年の期間を要します。
　
また、特に候補会社の選定などは専門知識が
求められる部分もあります。
　
必要に応じて、マンション管理士などの専門家に
相談しながら行うのが良いでしょう。
　
　
当社ではオーナー様向けに
管理組合に関するセミナーを年３回実施しています。
　
オーナーでもあるマンション管理士を講師に、
毎回、好評をいただいております。
　
建物管理についてのサポート体制は整えていますが、
所有者として管理組合の議決権を行使できるのは、
あくまでもオーナー自身です。

建物管理会社から送られてくる資料には目を通し、
是非一度、管理組合の総会にも参加してみてください。
　
建物管理に対して関心を持つことが、
大切な資産の資産価値を守るための第一歩です。
　

日本財託管理サービス　オーナー事務局
猪熊　元気（いのくま　げんき）
　
◆　スタッフプロフィール　◆
　
山口県徳山市出身の３７歳。
　
マンション投資に関する税務相談や管理組合運営など、
オーナー様からの相談事に提携事務所と連携をとりながら対応。
オーナー様向け情報誌「まめール」の作成も担当する。
　
家事や掃除が得意で、平日や休日を問わずまめに掃除を行なう。
水まわりを清潔に保つことはもちろん、
掃除機をかけた後は、雑巾がけを行うなどこだわりをもつ。