今週発売された

週刊ダイヤモンド６月２４日号の特集では、
『相続・副業の欲望につけこむ　不動産投資の甘い罠』と題して、
　
相続対策や副業として、
安易に始めてしまった不動産投資の危険性について
警鐘を鳴らしていました。
　
たしかに、不動産投資は様々なリスクがありますし、
そのリスクを正しく指摘した記述もたくさんあります。
　
ただ、細かく見るとリスクを大きく捉えるあまり、
誤解を招くような表現もあるように感じます。
　
そこで今回のコラムでは、
ダイヤモンドで取り上げられた不動産投資の注意点を
振り返りつつ、
　
マンション投資で成功するための
３つのポイントをご紹介したいと思います。
　
　
ダイヤモンドの記事では、
前半で相続対策としてアパート建設が
急増している問題を取り上げています。
　
正しいやり方で行えば、
不動産による相続対策にはメリットがあることは
記事内でも紹介されています。
　
一方で、指摘されているのは、
賃貸需要が乏しい地方や郊外で多額の借入金を用いて
アパートを建設する相続対策の危険性です。
　
さらに、建設時の収支シミュレーションの甘さや、
サブリース契約の問題点を、
大手二社を引き合いに出して指摘しています。
　
たとえば『３５年一括借り上げ』とうたっておきながら、
数年で保証家賃が減額されたり、
契約解除の際にもトラブルが相次いでいます。
　
この問題は将来噴出する
『サブリース時限爆弾』だとして、
表面化していないリスクに注意喚起しています。
　
これらのお話は、メールマガジンでも
何度かご紹介させていただきました。
　
≪借り上げ家賃の減額説明がいよいよ義務化！
それでも安心できない理由とは？≫
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category02/post-360.html
　
≪オーナー１００人が一斉蜂起！
家賃減額を巡る訴訟からみるサブリース契約のリスク≫
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category03/post-380.html
　
　
賃貸需要の少ないエリアでのアパート建設の危険性や
サブリース問題についての認識は、
記事の指摘と私たちも同意見です。
　
目先の高利回りや節税ばかりを考えた
安易なアパート投資はリスクが高すぎます。
　
いくら税金が減るといっても、
負の遺産を子孫に残してしまっては意味がありません。
　
賃貸需要が安定している地域であれば、
そもそもサブリースによる家賃保証を
付ける必要はないのです。
　
そこで、私たちは資産運用として、また相続対策として、
賃貸需要の安定した都心の中古ワンルームマンション投資を
お勧めしています。
　
　
一方で、この中古ワンルーム投資についても
『危険な中古ワンルーム投資』として記述があります。
　
記事内では、年収４００万円以下など、
比較的年収が低い人にリスクが高い購入方法を
勧める会社があると紹介されています。
　
月々の収支がマイナスの物件を、
年収に対する返済比率が５０％にもなる
借入で購入する方法はリスクが高いといいます。
　
たとえば、年収４００万円の人が、
年間２００万円程度のローン返済を行うという事例です。
　
文中の
『ローンの返済が始まったら
２００万円前後の収入で生活しなければならない』

これは正しい指摘とは言えません。

不動産投資の場合、ローンの返済は、
家賃収入から賄うことができます。
　
都内の中古ワンルームマンション投資の場合、
借入期間を長期に設定すれば、
手取りの家賃収入からローン返済額を賄うことができ、
月々の収支をプラスで回すことができます。
　
ですから、ワンルーム投資を始めたからといって、
生活水準を下げなければ生活できない
というわけではないのです。

さきほどの記述はローン返済を自分自身で
支払うことを前提にしています。

では、ここからは記事内の指摘を踏まえながら、
どういったマンション投資なら失敗せずに、
堅実に資産形成ができるのか確認していきたいと思います。

成功するためのポイントは３つあります。
　
１つ目は、月々のキャッシュフローが
マイナスになるような不動産投資は行わないことです。

よく毎月数万円の持ち出しで、
マンションオーナーになれるという
うたい文句を目にすることがありますが、

投資対象ですから、
少なくとも月々の収支がプラスになり、
手元に現金が残ってこそ、投資する価値があります。
　
毎月手元に現金が残れば、
余剰資金を設備の交換費用やリフォーム費用に充てたり、
繰上返済の原資に回すことができます。
　
収支がマイナスになるのには、
主に３つの理由があります。
　
物件の収益性が低いこと、借入期間が短いこと、
そして、借入金額が大きいことです。
　
キャッシュフローをプラスで投資を始めるために、
最低限必要な自己資金は入れて、
不動産投資を始めることをお勧めします。
　
私たちは諸経費分を含めて、少なくとも
１００万円の余裕資金を持って始めて欲しいと
推奨しています。
　
　
実際に、当社でマンション投資を始めようとした
３０代のＡさんの事例があります。
　
Ａさんはこれまで資産運用を全くと言っていいほど
行ってこなかった焦りから、
早く始めたいと考えていました。
　
物件情報を隅々まで目を通し、
ようやく理想にあった物件を見つけたのです。
　
ところがＡさんの状況は、子どもの進学などで、
ちょうどお金が必要になるタイミングでした。
　
諸経費と頭金を払ったら、
貯蓄のほとんどが無くなってしまいます。
　
周囲の反対に聞く耳を持たず、
Ａさんは、大丈夫の一点張り。
なかなか諦めがつきません。
　
「ローンさえ組めれば、
毎月の収支はプラスで回るんだから、大丈夫でしょ。」
　
余剰資金が貯まるまで、投資を待つことをなんとか説得して、
Ａさんは泣く泣くあきらめたのですが、
半年後、この決断に救われることになりました。
　
Ａさんの家族に病気がみつかり、
まとまったお金が必要になったのです。
　
もしも、あの時、無理をして不動産投資を始めていたら、
ひょっとしたらＡさんの家計は
大変なことになっていたかもしれません。
　
　
２つ目のポイントは、
繰上返済やリスクを見据えた資金計画を立てることです。

不動産投資最大のリスクは借金です。
　
金利が急上昇すれば、収支が圧迫され、
最終的にはローン返済が行き詰ってしまいます。
　
不動産投資のリスクを考える上では、
債務リスクをコントロールすることが、
何よりも重要です。

もし、サラリーマンが地方や郊外で
１棟アパート経営をはじめてしまうと、
将来は空室リスクで頭を悩ませることになります。

空室であろうと、家賃が下落しようと、
ローンの返済は待ってくれません。

さらに、繰り上げ返済しようにも、
１億円近い借金の前では、数百万円の繰り上げ返済では
焼け石に水です。

自分自身でコントロールできる範囲の借入を利用し、
そのうえで、積極的な繰上返済を行うことが大切です。
　
　
３つ目のポイントは立地選びです。
　
空室リスク、家賃下落リスク、
そして資産価値の下落リスクなどに対抗するには、
立地選びが何より重要です。

私たちがお勧めするのは、
賃貸需要が安定した東京２３区内の
中古ワンルーム投資です。
　
ダイヤモンドの特集の冒頭では、
物件タイプ別の投資指標の優劣が
まとめられています。

そこでは、地方の区分マンション投資の利回りが『優』と
表記されている一方、
都心の中古区分マンションの利回りは『劣』とされています。
　
これだけを見て、
『都心の中古区分マンションは、
利回りで劣るから、やらない』
と考えるのは早計です。
　
なぜなら、高い利回りは、
物件が満室でなければ
机上の空論に過ぎないからです。
　
空室が長引けば、当然ですが利回りは低下します。
　
そして、家賃も築年数の経過とともに、
ゆっくりと下落していく傾向にありますが
都心に比べて、地方は下落率も大きくなります。
　
２０年、３０年という長期的なスパンで見た際の、
実質的な利回りまで考慮して、
投資物件を見定めることが大切です。
　
　
センセーショナルな特集タイトルの通り
不動産投資にリスクがあるのは事実です。
　
ただし、正しいやり方で投資を行えば、
リスクを抑えて、堅実に資産形成ができます。
　
低金利の今、不動産投資は
資産運用の有力な選択肢であることは間違いありません。
　
当社は賃貸管理会社ですから、物件をご紹介するだけでなく、
その後の管理まで、お客様とは長いお付き合いになります。
　
だからこそ、検討にあたってのあらゆる心配事、
リスクについても正直に説明いたします。
　
ご紹介した３つのポイントをぜひ参考にして
マンション投資を検討してみてはいかがでしょうか。

　
日本財託　マーケティング部　横尾　幸則（よこおゆきのり）
　
◆　スタッフプロフィール　◆
　　
埼玉県大宮市出身の２９歳。
　
マーケティング部で、セミナーやＨＰの運営、
メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
ここ数年で気圧の変化に弱くなった。
休日も低気圧接近時は
ベッドの上で午前中が終わってしまうことが
増えて困っている。