先日、セミナー後の個別相談で

お客様からいただいた質問があります。

『投資物件を調べれば調べるほど、
色々な種類があって、
どれが良いのかよくわからないです。
　
御社は中古の区分ワンルームが良いと言いますが、
他の不動産投資と何が違うんですか？』

たしかに、投資物件は、
一棟か区分か、また新築か中古か、
そしてワンルームかファミリーか、
様々な種類があります。
　
その中でも、当社では
東京２３区内の駅徒歩１０分以内の
中古ワンルームマンションをご紹介しています。
　
同じ立地の投資用区分マンションで
比較対象によく挙がるのは、
タワーマンションやファミリータイプの物件です。
　
そこで、今回のコラムではあらためて、
タワーマンション、ファミリー、そしてワンルームの
それぞれの特徴をご紹介していきます。
　
　
湾岸地域などに立つタワーマンションは、
資産価値が高いとして、富裕層から人気を集めています。
　
価値が下落しにくく、相続税対策に有効との触れ込みで
タワーマンションが注目を集めた時期もありました。
　
いわゆるタワーマンション節税です。
　
タワーマンションは同じ広さの部屋であっても、
上層階ほど取引価格が高くなります。

一方で、相続税の算定基準となる固定資産税評価額は、
床面積で計算されます。
　
そのため、上層階と下層階の物件で、広さが変わらなければ、
固定資産税評価額も変わりません。
　
つまり、この取引価格と固定資産税評価額の差を
活用した方法がタワーマンションによる節税対策です。
　
ただ、このやり方には
最近、税務当局のメスが入りました。
　
今年度の税制改正で、高層階ほど、
固定資産税が高くなるように評価方法が変更されましたのです。
　
それでは、相続対策という観点ではなく、
運用の観点ではタワーマンションの利点はどこにあるのでしょうか。
　
残念ながら、タワーマンションは運用のメリットよりも、
デメリットの方が多くなっているのが現状です。

ひとつは、そもそも物件価格が高い点です。
　
タワーマンションの高層階の部屋の場合、
１億円を超える物件も珍しくありません。
　
これらの部屋を賃貸に出すとしても、
家賃が３０万円以上はするので、
こうした高額家賃を払える人は限られています。
　
そのため、一度空室になると
長期化することもあります。
　
実際に当社の管理物件でも、
募集を開始して半年が経っても次の入居者が入らず、
苦戦したことがありました。
　
また、タワーマンションは、
ランニングコストも高額です。
　
設備の交換や修繕でも、
元々グレードが高い設備が使われていることも多く、
費用がかさみます。
　
加えて、エントランスやプール、ゲストルームなど、
共用部分が豪華な物件ほど、
月々の管理費も重くのしかかってくるのです。
　
　
それでは、タワーマンションではなく、
一般的なマンションで、
ファミリータイプの物件ならどうでしょう。
　
価格もタワーマンションに比べれば手ごろで、
購入しやすくなっています。
　
中には、いずれ自分や家族が住めるという考え方で、
ファミリータイプを購入する人もいます。
　
ただ、投資効率という観点では、
自分で住むことと投資物件は、
分けて考える必要があります。

将来、自分で使うかもしれないといっても、　
家族構成やライフスタイルの変化によって、
結局買ったマンションを使うことがなかった
ということも十分に考えられます。

　
また、ファミリーと単身者の賃貸市場では、
需要に大きな差があります。

都内の賃貸市場において、
ファミリータイプの物件が占める割合は、
３割程度です

長期でローンを組めるなら、
借りるより買ったほうが、家賃負担額と比べて
月々の支払いが安くなる場合がほとんどです。
　
不動産ポータルサイトＳＵＵＭＯによれば、
東京２３区の新築マンション購入者の
毎月のローン返済額の平均は１２．８万円でした。
　
このような状況ですから、
ローン返済額を大きく上回る家賃を設定してしまうと、
そもそも借りてくれる人がいなくなってしまいます。
　
そのため、物件価格に対して設定できる家賃は、
どうしても低くなります。
　
２０平米のワンルームの家賃相場が
７万円の地域であっても、
　
６０平米のファミリータイプの物件を、
単純に３倍の２１万円で貸せるわけではないのです。
　
そうなると、投資効率を表す利回りは
ワンルームに比べて低い水準になってしまいます。

さらに、ファミリータイプのマンションは、
一度空室になれば長引く傾向があります。
　
入居の時期は１月から３月に集中しますし、
ワンルームと比べて、部屋を決める意思決定権者が
複数いることも要因です。
　
たとえば、夫の職場へのアクセスだけでなく、
共働きの奥様の職場へのアクセスも考慮する必要がありますし、
部屋の間取りやキッチンの使い勝手、さらに子どもの学区、
周辺環境といった要素も絡んできます。
　
　
それでは、ワンルームはどうでしょうか。
　
ワンルームの場合、タワーマンション、ファミリーに比べて、
価格も安く、高い利回りを期待することができます。

価格も手ごろなものであれば１０００万円程から購入できるため、
借入のリスクも最小限に抑えられます。
　
入居期間はファミリータイプの物件に
比べれば短くなりますが、
すぐに次の入居者が決まるのがワンルームの魅力です。
　
当社の管理物件であれば、東京２３区内のワンルームの
平均空室期間は１ヶ月を切っています。
　
空室期間が短く、家賃が途切れないので、
長期に渡って安定した賃貸運営が可能です。
　
また、ランニングコストも
抑えることができます。
　
ファミリータイプの場合、
部屋が複数あるため、退去後の内装工事費用も高額になります。
　
工事費用が３０万円以上することも珍しくありませんが、
ワンルームの場合、入居期間にもよりますが、
およそ１ヶ月程度の家賃で工事費用を賄うことが可能です。
　
また、居室も一部屋しかないため、
工事期間も１週間から１０日程度で終わり、
空室期間を短くすることができます。
　

このように投資効率の観点でいえば、
タワーマンション、ファミリータイプ、そしてワンルームを比較した時、
ワンルームが最も優れています。
　
　
もちろん、自分で住むのであれば、
タワーマンションやファミリータイプの物件も、
良い選択肢かもしれません。
　
ただ、投資物件選びの最大のポイントは、
『自分で住む基準で選ばないこと』
　
投資目的と自己利用の目的をしっかりと分けて考え、
将来にわたって安定して収益を得られる物件を
選ぶ必要があります。
　
　
　
日本財託　マーケティング部　横尾　幸則（よこおゆきのり）
　
◆　スタッフプロフィール　◆
　　
埼玉県大宮市出身の２９歳。
　
マーケティング部で、セミナーやＨＰの運営、
メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
最近お腹が出てきた原因は姿勢が悪いからだと思い、
１か月ほど前から整体に通い始める。
　
骨盤のゆがみは直ってきたらしいが、
まだお腹はへこむ気配がない。