敷金はどうなるの？１２０年ぶりの民法大改正で不動産経営の何が変わるか！

2017/07/13

今年の５月、国会で民法の改正案が成立し、

先月、公布されました。
　
民法は、市民生活や事業などにおける
ルールを定めた最も基本的な法律です。
　
元々は明治時代に作られた法律ですが、
これまでも時代に合わせて、
部分的に改正されてきました。
　
今回は、約１２０年ぶりの抜本的な改正で、
私たちの暮らしにも大きな影響があります。
　
不動産投資を検討している方や
すでに行っている方にとっても他人事ではありません。
　
身近なところでは、
『敷金の返還義務』の話があります。
　
敷金には、最高裁の判例でも
これまで「敷引き」が認められてきました。
　
敷引きとは、契約時に入居者から預かり、
原則として退去時に返還することになる敷金から、
一定額を差し引いてから戻すことを言います。
　
では、今回の民法の改正によって、
敷引きの取り扱いはどうなるのでしょうか。
　
オーナーにとって直接の負担に関わる部分ですから、
気になるところですよね。
　
そこで今回のコラムでは、
敷金や原状回復に関する規定など、
不動産投資に関わる民法改正のポイントについて、
最新の法解釈をもとにご紹介していきます。　
　
　
まずは、敷金について、
改めておさらいしましょう。
　
敷金とは家賃などの債務の担保として、
借主（入居者）が貸主（オーナー）に
預けておくお金のことです。
　
入居者からの保証金のような
性格を持つお金です。
　
たとえば退去時に家賃の未払いや、
借主の責任による備品の破損がある場合、
オーナーは敷金からその費用の補填をすることが可能です。
　
敷金の額は地域にもよりますが、
東京ではいわゆる「敷１・礼１」といった形で、
１カ月分を取ることがほとんどです。
　
預かり金という性質から、何もなければ
退去時に全額を戻すことが原則となっています。

また、主に関西地方の賃貸借契約においては、
敷引きという定めをする場合があります。
　
あらかじめ、契約終了時に敷金のうち
一定の金額を返還しない旨の特約条項を契約書に設けて、
契約を交わすのです。
　
例えば敷金４０万円で、敷引き２０万円の場合、
残りの２０万円から故意・過失分の修繕費用を
差し引いた残額が、借主に返還されます。
　
慣習として、家賃を抑える代わりに、
敷引きがセットになっているということも多いようです。
　
　
この敷引きについては、
退去時にトラブルとなるケースもありましたが、
２０１１年の最高裁の判決でも有効と認められています。　

ただし、その金額が家賃の２倍～３倍以内など、
常識的な範囲内であることが条件です。
　
そのうえで、契約時にしっかり条件を説明し、
納得していただいているのであれば、問題ありません。
　
　
それでは、この特約の扱いは、
今回の改正でどうなるのでしょうか。
　
結論から言うと
現行の敷引特約は改正後も有効です。
　
『敷引きはできなくなる』といった趣旨の報道も一部でありましたが、
これは専門家によれば誤解のようです。
　
たしかに敷金について定めた条文では
『金銭債務の額を控除した残額を返還しなければならない』となっています。
　
しかし、この条文は強行法規として
定められているわけではありません。

強行法規とは、当事者の意思に左右されずに
強制的に適用される規定のことですが、
　
敷金に関する定めは、当事者間の意思によって
適用しないことが可能な任意規定と解釈されています。
　
最高裁の判例通り、
今後も特約は有効となります。
　
　
また、民法改正が実際に効力を発揮する時期は
まだ確定していませんが、
２０２０年と見込まれています。
　
それまでに結ばれた賃貸借契約は、
現在の民法通りに運用されます。
　
加えて、その契約をした入居者が住み続け、
更新契約を続ける場合も、元の契約が適用されます。
　

オーナーとして、今から何か特別なアクションを
取る必要はありません。
　
ただ、改正があろうとなかろうと、
貸主としての責任があることは変わりません。
　
たとえば、貸している部屋で漏水が起きたときに、
速やかに対応を取らない場合、借主が工事を行い、
費用を請求することについては、明文上の規定はありませんでしたが、
これまでも判例で認められています。
　
それが今回の改正により、
「賃借人の修繕権」として改めて明文化されました。
　　
貸主としてしっかり対応しなければ、
工事費用の請求を受けたり、家賃の減額請求を受けたりするので
注意が必要です。
　
　
大切なのは、入居者が住みよい環境を
維持する努力を怠らないことです。
　
私たちも賃貸管理会社として、
入居者との契約においては今まで以上に説明をしっかりと行い
ご納得頂いたうえで、契約を進めていきます。
　
そして、入居者が快適に暮らしていけるようサポートし、
オーナー様が長期に渡って安定した収益を得られるよう
努めていきたいと思います。
　
　
日本財託管理サービス　契約部　野崎　勇一（のざきゆういち）
　
◆　スタッフプロフィール　◆

神奈川県川崎市出身の５４歳。
　
契約部の責任者として、入居者との賃貸借契約や更新契約、
オーナー様との管理代行契約などをミスなくスピーディーに行える
体制づくりを行っています。　