不動産投資を行う上で、

避けて通れないのがリスクの話です。
　
様々なリスクがある中で、よく話題にあがるのは、
空室や滞納、また借金についてのリスクでは
ないでしょうか。
　
その中で、意外と忘れられがちなリスクの一つが、
賃貸管理会社の倒産です。
　
倒産が起これば、家賃収入は途絶え、
賃貸管理会社に預けた敷金も
オーナーの手元に戻ってくることはありません。
　
特にサブリース契約の場合、
さらに事態は困難なものになります。
　
サブリース契約とは、
不動産会社がオーナーから物件を借り上げる契約のことを言います。
　
オーナーが受け取る収入は、直接貸し出した場合に比べて
１０％程度は減額されますが、空室や滞納リスクを気にせず、
賃貸経営できる点がメリットとされます。
　
ただ、サブリース契約を結んでいる
管理会社が倒産してしまったら、
影響は家賃が途絶えるだけにとどまりません。
　
サブリース契約の場合、入居者の連絡先すら、
オーナーは全く分からないということも、
珍しくはないのです。
　
入居者と連絡が取れなければ、
入居者は倒産した会社の口座に
家賃を引き続き振り込んでしまう可能性があります。
　
　
そこで今回のコラムでは、
管理会社倒産に関わるトラブル解決事例から、
倒産リスクに備えるためのポイントをご紹介します。
　
　
『サブリース契約を結んだ管理会社と連絡が取れません。
どうやら倒産したようなので、
どうすればよいのか相談させてください。』
　　
５月のある日、地方にお住まいのオーナー
Ａさんからご相談をいただきました。
　
都内に所有する２戸の区分マンションの家賃が
もう２か月振り込まれておらず、
　
サブリース契約を結んでいる管理会社とは、
一切連絡が取れないというのです。
　
そのため、Ａさんは当社に
管理会社を変更する意向でした。
　
ところが、Ａさんがご存知の情報は、
所有物件名と部屋番号のみ。
　
物件の鍵や賃貸借契約書はおろか、
入居者の連絡先の情報も
Ａさんの手元にはありません。
　
当社に管理委託先を変更するにしても、
入居者に変更したことを伝えなければ、
倒産した会社の口座に、また家賃を振り込んでしまいます。
　
被害を拡大させないためにも、
一刻も早く入居者と連絡を取る必要がありました。
　
　
早速、現場のマンションに急行しました。
　
私たちが管理委託を受けたことを証明する
契約書を持参して、直接説明するためです。
　
ところが、部屋の呼び鈴を押しても、
反応はありません。
　
そこで、お名前だけでも確認しようと、
エントランスの集合ポストを確認することにしました。
　
最近ではポストに名前を掲示しない人が大半ですが、
幸い該当の部屋のポストに、ある法人の名前が掲示されていました。
　
すぐに商業謄本を取り、
代表者名や連絡先を確認。
　
契約者である法人の代表者本人と連絡がつき、
面会して事情を説明しました。
　
ここ２か月分の家賃の振込は、
やはり倒産した管理会社の口座に
すでに振り込まれていました。

「大変お手数ですが、新たに契約書を交わして、
振込先を変更していただけますか」
　
事情をご理解いただいた上、
次月以降は日本財託の口座に振り込んで
いただけることになりました。
　
また、元の賃貸借契約書の控えは、
残念ながら入居者もお持ちではありませんでした。
　
当社で新しく契約書を作成して、
契約を交わし、無事に管理を移管することができました。
　
　
問題はもう一室です。
　
何度、訪問しても不在で、
ポストにも名前は書いてありません。
　
何か手がかりはないかと頭を悩ませていると、
『そういえば、この部屋の工事を行った会社の
連絡先は分かります。』
　
Ａさんは、倒産した管理会社からの依頼で、
この部屋の内装工事を手がけたＢ社をご存知でした。
　
駄目元で連絡を取ってみると、
『いやー、実はこっちも管理会社の社長と
連絡が取れなくて、困っているんですよ。』
　
何か状況を打開する情報はないかと、
翌日、Ｂ社を訪れました。
　
すると、対応してくれたＢ社の社長から、
Ａ社の元担当社員へ連絡が取れることが
分かったのです。
　
「この部屋の入居者のことが分からないか、
聞いてみていただけないですか。」
　
その場で電話してもらったところ、
なんとＡ社の担当者は、
入居者の連絡先を知っていました！
　
入手した番号にすぐに連絡し、
喫茶店で入居者と無事、落ち合って
事情を説明することができたのです。
　
『いま設備が故障したらどうしようもなかったので、
連絡が取れて良かったです。』
　　
入居者も新しい管理会社がついたことで
安心した表情を浮かべていました。
　
　
賃貸管理会社が倒産してしまった場合、
管理会社が預かっていた敷金や
入居者が振り込んでしまった家賃を回収することは困難です。
　
今回のケースも、２部屋あわせて
約６０万円の損害がＡさんに発生しています。
　
被害を拡大させないためのポイントは、
初動スピードです。
　
一日でも早く入居者とコンタクトが取れるよう、
まず現場に足を運ぶことを徹底しています。
　
今回は１か月余りで、ほぼ解決に至りましたが、
問題が長引けば長引くほど、
家賃が入ってこなくなり、損害も膨らみます。
　
そしてもう一つのポイントは、
入居者の気持ちに寄り添った丁寧な対応です。
　
入居者が住んでいる状態で所有者が変わる
いわゆる「オーナーチェンジ」と呼ばれる投資物件では、
　
入居者に対して、貸主であるオーナーと家賃の振込先が
変更になった旨を通知する必要があります。
　
ところが、なかには『文書だけでは信用できない』と、
簡単には納得していただけない入居者もいらっしゃいます。
　
振り込め詐欺も流行っていますから、
不安になるのも無理はありません。

今回のように、倒産のような特別な事情がある場合は、
直接お会いして丁寧に説明し、
不安を解消することを心がけています。
　
しっかり事情をお伝えすれば、スムーズに、
新しい振込先口座への入金へとつなげることができます。
　
入居者から信頼を得て、安心して住み続けていただくことが、
オーナー様に安定した収益をもたらします。
　
　
また、倒産リスクに備える最も効果的な手段は、
信頼のおける賃貸管理会社選びです。
　
サービスの中身や管理代行手数料だけでなく、
経営の健全性も重要な要素です。
　
会社の財務諸表が閲覧できるようなら
目を通しておきましょう。
　
創業からの年数が長く、管理戸数やオーナー数が
順調に増加しているようであれば、
信頼できる会社と言えるでしょう。
　
　
倒産リスクに備えるには、
こうした点も踏まえて賃貸管理会社を選ぶこと。
　
そして、万が一のことが起こった場合には、
スピードが肝心です。
　
ぜひ参考にしていただければ幸いです。
　
　
日本財託管理サービス　ＰＭ事業部管理受託課
堀　正明（ほりまさあき）
　　
　
◆　スタッフプロフィール　◆
　
埼玉県久喜市出身の３４歳。
　　
ＰＭ事業部管理受託課で、賃貸管理のご相談窓口として、
オーナーに信頼できる賃貸管理会社の大切さをお伝えしている。
　
１歳になった娘に毎朝起床の３０分前体当たりで起こされている。
娘の就寝時間を３０分遅くすれば良いかと試みるが
起床時間は変わらず、
娘の体内時計の正確さに驚かされている。