お部屋探しの現場で起きていること！
2010/02/18
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.160 ―――――――――
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■ １. 営業マンが今日も行く！豆のマークの営業日誌
お部屋探しの現場で起きていること！
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こんにちは！
今回のコラムは入社５年目、
第２営業部中嶋が
担当させていただきます。
先日、ある沿線沿いの知り合いの不動産仲介会社を
訪問した日のことです。
馴染みの会社なので、最近の賃貸市況など、
ざっくばらんに話しをしていました。
するとそこへ、
一組のカップルがお部屋探しに来店しました。
聞き耳を立てていた訳ではないのですが、
幸せそうな２人の会話が聞こえてきます。
「日当たりがいい部屋がいいよね♪」
「やっぱり広めでフローリングははずせないよ。」
などと言って、
２人でにこやかに希望条件を話し合っていました。
しかし、話が進むにつれ
お互いの部屋に対するこだわりが違うのか、
雲行きが怪しくなってきました。
「駅から少しくらい歩いても、家賃が安い方が絶対良いって！」
『どうせ家賃は折半するんだから
少しくらい予算をオーバーしてもいいじゃない』
『それに、帰り道にスーパーがないと私はヤダ！』
「ちょっと待ってよ、近くにコンビニがあるし、
それで十分じゃん！」
こんな調子が続き、
ついに何も決まらず、
そのカップルは帰っていきました。
その後、対応していたスタッフに話しを聞くと、
「よくありますよ」と一言。
少しすると今度は
スーツ姿の男性が来店しました。
今度はどうなるのだろうと、
チラチラと男性のほうに目をやります。
その方は、まず自分の希望する条件を
スタッフに話しました。
「駅から徒歩５分以内で、部屋は２５平米ぐらいの広さは欲しいなぁ。
もちろんフローリングで、バスとトイレが別。
それに、できるだけ高層階の部屋がいいですね。
あっ、それとできれば日当たりの良い角部屋でお願いします。
すると担当スタッフが一言。
『その条件を全て満たすとなると、
１０万円以上は確実ですね・・・』
男性は明らかにがっかりとした表情をしていました。
こうなると話は早いです。
最終的に候補に残った物件は、家賃７万から８万強の
中古のワンルームマンション３件のようです。
「少し考えさせてください」
そう言って、
机に広げられた３枚の図面を持って帰りました。
おそらくあの中から決めてくれるでしょう、
と担当スタッフがボソリ・・・。
スタッフに聞くと、
「やはり、家賃６万円から８万円台の物件、
高くても９万円台くらいの物件が
一番決まりやすくて、話も早く済むんです。」
との事でした。
このやりとりを聞いていて、
不動産に投資するなら、
やはり
『中古のワンルームマンション』
だと改めて実感しました。
ワンルームマンションは、基本的に住人は一人です。
つまり、決裁権者は一人しかおらず、
自分が気に入ればそれで部屋が決まります。
今回、店内で出会ったカップルのように、
複数の決裁権者がいると、２人が納得しなければ部屋は決まりません。
これが、お子様がいる家族ともなると、
さらに問題は複雑になります。
たとえば、
お父さんは、
仕事場からできるだけ近いほうが良い。
お母さんは、広くて綺麗なお部屋が良い。
そして、お子さんは、
友達と離れたくないので、いまの学校から通える距離の物件が良い。
家族の意見が一致しづらいので、
なかなか決まりません。
つまり、空室期間が長引く可能性があるのです。
だからこそ、ファミリータイプのマンションよりも、
すぐにお部屋が決まりやすいワンルームタイプの
マンションのほうが投資に向いています。
また、
スーツ姿の男性が希望した条件に見合う物件は、
都内では１０万円以上はする高額家賃の物件になってしまいます。
１０万円以上の家賃を払える単身者の数は、
それこそ限られています。
実際、仲介会社のスタッフの言うとおり、
６万円台〜８万円台の家賃が決まりやすい物件です。
これが毎日、お部屋探しをしているお客様を
接客している仲介スタッフのナマの声です。
不動産投資で失敗しないためのポイントは、
『いかに家賃収入を途絶えさせないか』です。
つまり、空室が発生したら
１日でもはやく空室を埋めることです。
そのためには、
ファミリータイプの物件よりもワンルームタイプ、
そして、手ごろな家賃の中古がお勧めです！
日本財託 第二営業部 中嶋 勝重
◆ このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
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■６．編集後記
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突然ですが、皆様ボクシングはお好きですか？
私は大好きです。
拳一つで天下を目指す。
男の憧れですよね。
ここで、日本のボクシング界に目を向けたいと思います。
今、日本で一番強いチャンピオン...
それは【長谷川穂積（はせがわほづみ）】選手です！
現在、１０連続防衛中の正真正銘のチャンピオンです。
さて、この長谷川選手が尊敬している一人の選手がいます。
その名も【マニー・パッキャオ】選手です。
彼はアジア人初の５階級制覇を成し遂げたフィリピンの至宝であります。
その彼を一躍有名にしたのが、
２００８年１２月６日に行われた本場アメリカのスーパースターであり
６階級制覇を成し遂げたゴールデンボーイ【オスカー・デ・ラ・ホーヤ】との
世紀の一戦です。
戦前の予想ではデ・ラ・ホーヤ断然有利の状況を覆し、
パッキャオはなんと８ラウンド勝利を飾ったのです。
試合後驚いたのは結果だけではありません。
驚くことにこの試合、パッキャオの地元フィリピンでは
視聴率９８％をマークしたのです！
１００人いたら９８人は、この試合を見ていたことになります！
すごいですよね。
『９８％』
どこかで見覚えはございませんか？
そうです、当社の入居率も同じ数字です。
この９８％という数字、
パッキャオ選手も一朝一夕で成し遂げたわけではありません。
当社もパッキャオ選手同様、様々な努力を今日までしてきました。
賃貸仲介会社への毎日のＦＡＸ送信や訪問、
当社独自のポイント会員制度や内装７日間完了ルール。
この日々の努力が入居率９８％という数字に表れているのです。
最近では協力会社向けセミナーや在日外国人の入居促進など、
日々の努力を続けています。
現在の平均入居率は９８％ですが、
０.０１％でもあげられる様、工夫や努力を積み重ねていきます。
そして、
オーナーの皆様から１００％満足をしていただけるような
管理会社を目指していきます。
日本財託 第二営業部 N・K
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構です。ご意見をお聞かせください。
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