つい窓を開け放って風を入れたくなるほど気候が良い季節ですが、

気になるのは防犯のことですよね。
　
お部屋探しをする方が、
住む部屋を選ぶ際のポイントとして、
防犯を重視することも多くなってきているのではないでしょうか。
　
女性の一人暮らしであれば、
よりいっそう大切なポイントになります。
　
このことから、
オーナーの視点からみれば立地選びは言うまでもありませんが、
加えて、物件自体の防犯対策も、
入居者を引き付ける重要な要素になってきています。

　
警視庁の統計では空き巣被害の３割を、
アパートとマンションが占めています。
　
区分所有の分譲マンションでは、
オートロック付きの物件が今ではほとんどになりました。
　
それと比べると、一棟アパートは、
オートロックがない物件が多く、
防犯面で見劣りします。

もし、空き巣被害にあえば、入居者はすぐに
退去してしまう可能性が高いでしょう。
　
　
そのため、私たちがお客様にご紹介する
ワンルームマンションも防犯面を考慮して、
オートロック付き物件に限定しています。
　
ただ一方で、一棟アパートをお持ちのオーナー様から
防犯面でご相談頂くこともあります。
　
　
一棟アパートの場合、オートロックを後付けしようにも、
物理的にも、コストの面からも、
なかなか難しいのが現実です。
　
実は、発想を変えて、
より強固な防犯対策を行い、セキュリティの強化を、
入居者へのアピールポイントにする別の手段があります。
　
しかもコストは、ひと月あたりわずか数千円で、
入居者からの家賃で回収することも可能です。
　
今回は当社の管理物件の事例から、
コスパ抜群の防犯対策で、オートロック導入が難しい
一棟物件の競争力を高める方法をご紹介します。
　
　
その物件は、オーナー様がお一人で所有する一棟マンションで、
当社が管理をお預かりしています。
　
駅徒歩５分ながら、閑静な住宅街で住環境は良好な反面、
夜になると人通りがあまりない立地でした。
　
数年前、１部屋に空き巣が入るという件が起こりました。

幸いにして入居者は、留守でしたが、
一歩間違えればたいへんなことになっていたかもしれません。
　
その後、犯人は逮捕されたのですが、
驚いたことに侵入経路はバルコニーの窓でした。
　
１階から壁を登って、バルコニーにたどり着き、
犯行に及んだのでした。
　
ちょうど、オーナー様は
オートロックの導入を検討していました。
　
ただ、オートロックがもともと備え付けられていない物件に、
後付けで設置するには多額のコストがかかります。
　
また設置だけでなく、
侵入路を塞ぐ柵の工事なども含めれば、
３００万円以上を要することも珍しくありません。
　
設置後の継続的なメンテナンスにも
費用がかかります。
　
また、今回のような窓からの侵入事件は、
オートロックだけでは防ぐことはできません。
　
実際、フロアに人が少ない分譲マンションの上階を狙い、
屋上から縄を伝ってベランダに降りるといった手口も
報道されています。

　
そこで導入のお勧めをしたのが、
ホームセキュリティです。
　
これは空き巣・強盗などはもちろん、
火災・ガス漏れなどから自宅と入居者を
守るシステムのことです。
　
センサーを設置した窓を破って空き巣が侵入してきたら、
警報音が鳴って異常を知らせます。
　
都内ならほとんどの場所で１０分以内に
警備員が駆け付け、同時に警察に通報が入ります。
　
また、室内の赤外線センサーが、
人がいないはずなのに反応したら侵入とみなし、
自動で１１０番が入ります。
　
火事があっても、いち早くわかりますし、
異常があれば警備会社が確認に部屋まで訪れます。
　
あらかじめ警備会社に鍵を預けておくことで、
開錠して確認が可能になります。
　
寝ている間も、玄関や窓の警備は生かせますので
在室時も安心です。
　
もちろん帰省や長期出張、旅行など
長期不在時にも活用できます。
　
ステッカーが窓と玄関に貼られているだけでも
抑止効果があると言われています。
　
このような至れり尽くせりの２４時間警備で、
入居者に大きなメリットを提供できます。

　
オーナーにとっても、
大きく３つのメリットがあります。
　
一つは、希少性が高まりお部屋選びにおける
競争力が高まることです。
　
ほとんどの人がインターネットのポータルサイトなどでお部屋を探しますが、
条件を選択して絞り込みをかけています。
　
最近では、「２４時間セキュリティ」や「セキュリティ会社加入済」
といった検索条件もポータルサイトに出てきています。
　
たとえば、この物件の最寄駅から１０分以内という条件で
検索すると、現在約１１００件が表示されます。
　
ところが、これに「２４時間セキュリティ」のチェックを
付け加えるだけで、約７０件まで絞り込まれます。
　
約１６分の１にまで、
競争は激減するのです。

少し駅から離れた立地で、
駅近物件に比べて競争力が落ちる物件にも
有効な差別化手段です。
　
　
二つ目のメリットは、
入居者の幅が広がることです。
　
防犯を気にする女性の定番条件は、
「２階以上、オートロック付」です。
　
２４時間セキュリティさえあれば、
お部屋探しの選択肢に「１階」が入ります。
　
実際、この物件ではセキュリティシステム導入後、
通常であれば入居を決めづらい１階に、
女性が入居しました。
　
選択肢に挙がるようになれば、
それだけ空室期間の短縮を図れます。
　
オートロックがないという欠点を補うだけにとどまらず、
魅力に替えられるのです。
　
　
最大のメリットは、
コストパフォーマンスの良さです。
　
数百万円がかかるオートロックに対し、
ホームセキュリティのシステム導入は、
初期費用３万円程度から始めることができます。
　
入居者が退去した部屋から設置していけば、
一気に大きなコストを負うこともありません。
　
事例の管理物件でも、退去がある部屋ごとに
導入を順次進めているところです。
　
契約形態にもよりますが、一棟丸ごとの導入ならば、
１戸あたり月額３０００円～３５００円程度で、
レンタルした機器を設置できます。
　
ランニングコストは、
基本的に家賃から回収ができます。
　
もちろん周辺の家賃相場と見合うかどうか、
よく考える必要はありますが、
この物件では家賃３０００円のアップで入居が決まり、
ランニングコスト分はほぼ回収できています。
　
セキュリティ関連設備は人気設備のため、
相場より多少家賃が高くても入居者から選ばれています。
　
全国賃貸住宅新聞が昨年実施した、
賃貸物件の設備ランキングがあります。
　
単身者向け物件の『この設備があれば周辺相場より
家賃が高くても入居が決まる設備』部門において、
ホームセキュリティは５位にランクインしています。
　
ちなみに１位は無料インターネット、
２位がオートロックです。
　
　
物件の築年数が経れば、
競争力が落ちるのはある程度仕方ないことでしょう。
　
ただ、次の入居者を埋めるために、
ただ家賃を下げるだけでは当然収支は悪くなってしまいます。
　
家賃下落を避けるためには、
購入時の立地選びが何より重要です。
　
とはいえ、今回の事例のように、
わずかの設備追加とコストで、
オートロックがない物件をより強固な防犯対策を導入した、
　
入居者から選ばれる物件へと
生まれ変わらせることは不可能ではありません。
　
特に一棟アパート・マンションであれば、室内の設備だけでなく、
共用部設備の見直しで収益力を改善できる余地があります。
　
ホームセキュリティはもちろん、共用部照明のＬＥＤ化や
電子ブレーカーの導入といったご提案を行っています。
　
ご自身の一棟物件の収益力をもっと引き出したいと
考えるオーナーの方は、ぜひ一度ご相談ください。

　
日本財託管理サービス
管理部一棟ソリューション課　春本　紘平（はるもと　こうへい）
　
◆　スタッフプロフィール　◆
　
福岡県出身の３９歳。
　
管理部一棟ソリューション課として、
建物の資産価値を維持し、収益力を改善するために
設備交換、外観のリノベーション、空きスペースの有効活用法などの
提案を行っている。
　
前職は建設会社の現場監督。
その経験と建物の知識を生かし建物の資産価値の維持・向上を目指している。
　
仮想と現実を融合したオンラインゲーム『イングレス』（Ingress）にハマり、
延べ歩行距離は日本縦断に相当する３１００キロを達成する。