１１月１日、日本橋の首都高地下化の検討会が始動しました。

これまで継続して検討されていたものの、
なぜ、今になって『始動』したのでしょうか。

それは、東京で活発に行われている再開発が
大きく関係しています。

日本橋地区の地下には、地下鉄４路線の他に、
電力や下水道などの様々なライフラインの配管が
網の目のように埋設されています。

加えて地上では、これから多くの再開発が予定されており、
再開発が進行すると、首都高の地下化のような
再び地面を掘り返すような大きな工事は不可能に近くなります。

そのため、再開発にあわせて、
首都高の地下化も進行することになったのです。

止まっていた首都高の議論が進むほど、
大きな力を持った東京都の再開発は、
多くの人を集める影響力を持っています。

もちろん、ただ人口が増えるだけでは、
渋滞や混雑などが今よりも増え、
住みにくい環境に変貌する可能性もあるでしょう。

人口増を賃貸需要に繋げ、
東京をさらに成長させていくために、
東京都はどのような手を考えているのでしょうか。

今回のコラムでは、再開発から考える人口の増加と
東京の住みやすさについて
最新の事例と交えてご紹介します。　

再開発が活発な東京ですが、
他の地域と比較し、
具体的にどれほど再開発が進むのでしょうか。

賃貸オフィスの仲介大手「三幸エステート」が公開した
１フロアの面積が２００坪以上の
大規模ビルの新規供給数データでは、

東京２３区は２０１９年までの２年間で、
４７３，１００坪のオフィスが増床する予定です。

これは、東京ディズニーランドのおよそ３個分の広さです。

対して、札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡を見てみると、

札幌と名古屋は、それぞれ８，５００坪、
大阪は１０，９００坪、
福岡は３，９００坪のオフィスが増床予定。

仙台に至っては、２００坪以上のオフィスが
今後２年間新規供給する予定はありません。

この５都市の増加する面積を足しても、
東京２３区の１割にも満たない３１，８００坪。

この数字だけ見ても、
東京の再開発がいかに勢いを持っているかが分かります。

とはいえ、いくらオフィスが増えたとしても、
肝心の企業が入らなければ意味がありません。

２０１６年の年間の賃貸オフィスの空室率は、
東京２３区では２．６％と
およそ９７％のオフィスで企業が入居しています。

また最新のデータでは、
１０月末時点で１．７％まで減少していることから
東京２３区のオフィスビルは、高い推移で稼働を続けています。

ただし、オフィスの再開発が進み、人が増加すれば、
そこに住む人にとっての暮らしやすさが
損なわれるリスクもあります。
　
都心の再開発とは切っても切り離せない
「移動」に関してはどのような対策がなされているのか、
そちらの事例も見ていきましょう。

新しいビジネスの拠点として
生まれ変わろうとしている虎ノ門地区では、
２０２０年に日比谷線の新駅が誕生する予定です。

日比谷線の新駅だけでなく、
将来的に新虎通りの環状２号線が豊洲まで延伸され、
バス専用道路やレーンなどの設置も予定されています。

この道路は、東京オリンピックの選手村が設置される
晴海とも結ばれ、渋滞を心配することなく
都心を移動することが可能です。

オリンピック後に、
選手村が民間住宅に転用されることを考えれば、
都心と湾岸エリアを繋ぐ道路は
生活に欠かせないものとなるはずです。

　
さらに、今年２月末に開通した茨城県内の圏央道
（境古河ＩＣ～つくば中央ＩＣ間）の影響により、
首都高の都心通過利用が減少したとの整備効果が発表されました。

同区間の１日の通行量は、
１日平均およそ１７，０００台。

すでに開通していた圏央道の交通量も
大幅に増加したことにより、
首都高を経由した中央自動車道と常磐自動車道の割合は、
７割から３割に減少しました。

つまり、首都高の混雑緩和にもつながり、
東京に住む人にとって、
車での移動は以前よりもスムーズになったと言えるでしょう。

この結果もプラスに働いたことで、
森記念財団の都市戦略研究所から
毎年発表されている世界都市総合ランキングでは、
２年続けて３位にランクインしました。

総務省の人口移動報告によれば、
他の道府県から東京への転入超過数は、
昨年だけでおよそ７万人。
　
今後、再開発が行われることで、
就業人口の増加も見込まれており、
さらなる人口流入が予想されます。

２０２０年には、品川には新駅が誕生し、
２７年にはリニア中央新幹線も開通予定です。

リニア開通時には、
渋谷の大規模再開発も
完成予定となっています。

オリンピックを終えても
東京の魅力は益々高まっていくのです。

再開発とともに交通インフラをはじめとした
住環境も大幅に整備されていきます。

「渋滞・混雑」が代名詞となっていた都心交通も、
これからは、快適でストレスなく移動できることに
より拍車がかかっていくことでしょう。

再開発と都市インフラが整備されることで、
企業が集まり、就業人口も増加。
　
人が集まるところには、
必然的に住まいの需要も生まれます。
　
不動産投資において、
長期に渡って安定的に収益を上げていくのであれば、
再開発が常に行われ、都市の魅力が高まり続ける
東京を選ぶことが欠かせません。
　

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
村嶋　直樹(むらしまなおき)

　
◆　スタッフプロフィール　◆
　
静岡県御殿場市出身の３０歳。　

マーケティング部セールスプロモーション課として、
セミナーやＨＰ・Facebookの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

先日、東福寺の紅葉を見るために、京都へ日帰り一人旅をしました。
「渋い」「反応に困る」という周囲の方々からの反応にもめげず、
春は桜を見に、東北へ行く計画をしています。