今週発売の週刊エコノミストで、

『よい節税　悪い節税』と題して、
　
２０１８年度の税制改正大綱で示された
節税策を封じ込める動きを取り上げています。
　
今回、国税庁が問題視してメスが入ったのは、
小規模宅地等の特例を利用した相続税対策です。
　
現金を賃貸不動産に組み替えた場合、
およそ３分の１程度まで相続税評価額を圧縮できます。
　
そのため、相続税が増税された２０１５年以降、
ハウスメーカーや税理士、銀行などが、
富裕層や地主へ積極的に提案を進めました。
　
その結果「一括借り上げ・家賃保証」のうたい文句のもと、
相続税対策と称して、田んぼや畑の真ん中に
アパートが乱立する事態がすでに起こっています。
　
　
改正が適用される４月以降、
こうした相続税対策は全てできなくなってしまうのでしょうか。
　
そこで今回のコラムでは、
小規模宅地等の特例を中心に、
２０１８年税制改正大綱での改正のポイントと、
不動産による相続対策の今後について考えていきたいと思います。
　
　
　
はじまりは２０１５年の税制改正による
相続増税です。
　
基礎控除額が４割引き下げられ、
相続税の課税対象になる方が増えました。
　
また、元々課税対象者だった方も、
税負担額が重くなりました。
　
そこで、特に富裕層において、
収益不動産を活用した節税の動きが増え始めたのです。
　
これを重くみた国税庁は、
抜け穴塞ぎに乗り出しました。
　
　
中でも問題視された一つが、
「小規模宅地等の特例」です。
　
自宅や事業に供している土地の
相続税評価額を８０％または５０％
減額できるという規定です。
　
生活や生計を立てるために欠かせない財産に
多額の相続税が課せられてしまえば、
亡くなった方のご家族が困ってしまいます。
　
そこで特例が設けられているのです。
　
適用条件は様々ですが、
たとえば自宅を相続する場合、
　
亡くなった方の配偶者や、同居する親族、
持ち家のない別居の親族が相続すると
適用することができます。
　
ところがこれを悪用する例が増えてきました。
　
相続前に自分が住んでいる持ち家を、
親族らにあえて譲渡し、その後も住み続けるのです。
　
形式的には持ち家がないことになるので、
親の自宅を相続する際に、
大幅な節税をすることができました。
　
制度の趣旨に反しているとして、
この抜け穴が、今回の改正で塞がれます。

もともと自分の所有していた家や、
おじ、おば、甥や姪まで含め、親族が所有する家に
３年以内に住んでいた場合、
特例が適用されないことになりました。
　
　
賃貸不動産についても、
小規模宅地等の特例は適用することができます。
　
その一つが、被相続人が賃貸アパートや駐車場を
経営していた土地である「貸付事業用宅地等」が対象です。
　
２００平米までの土地の
相続税評価額が５０％減額されます。
　
　
ただ、この特例も節税のために、
使われる事例が増えてきました。
　
相続直前に賃貸用不動産を購入して、
現金から賃貸用不動産に組み替えることにより、
相続時に相続税評価額を圧縮します。
　
そのうえで、小規模宅地等の特例を使い、
敷地の評価額をさらに圧縮するのです。
　
その後、相続税申告が済んだ後に
不動産を時価で売却するという手法です。
　
　
実際に、貸付事業用宅地等への
小規模宅地特例の適用件数は、
　
相続税制改正前の２０１４年から、
改正後の２０１５年には１．５倍に増えました。
　
当然、この動きも黙ってみている
国税庁ではありません。
　
　
今回の税制改正大綱では、
相続開始前３年以内に事業に供された不動産が、
特例適用から除外されました。
　
つまり、相続発生の直前に駆け込みで、
節税のためだけにアパートを購入しても、
特例は認めないということです。
　
ただし、相続開始前３年を超えて、
事業的規模で賃貸経営を行っていたのであれば、
３年以内に購入した土地にも適用が認められます。
　
事業的規模とは、
アパートや区分マンションの部屋であれば１０室以上、
戸建てであれば５棟以上が目安となります。
　
　
ここまでご紹介してきた
小規模宅地等の特例に関する改正は、
今年４月から適用されます。
　
３月３１日までに賃貸に出されている物件には、
適用されません。
　
ただ、今後も目先の節税策に対する締め付けは
一層強まることが予想されます。
　
昨年の税制改正では、
いわゆる「タワ－マンション節税」にメスが入っています。
　
高層階ほど高い取引価格と、
低層階も変わらない固定資産税評価額の差を活用した
節税策でした。

これが高層階ほど、固定資産税が高くなるように
評価方法が変更されました。
　
　
また、タワーマンションを相続直前に購入し、
その後すぐに売却したところ、
「租税回避以外の合理的な目的がない」として
国税庁から否認された事例もあります。
　
　
それでは、不動産を使った相続対策は、
今後できないのでしょうか。
　
そんなことはありません。
　
小規模宅地等の特例が適用できなくても、
現金を投資用不動産に組み替え
相続税評価額を圧縮することは引き続き有効です。
　
　
たとえば現金を都心の中古ワンルームに組み替えれば、
小規模宅地の特例を考慮せずとも、
相続税評価額はおよそ３分の１に圧縮することができます。
　
また、亡くなった日より３年前から、
事業的規模である１０戸以上を所有していれば、
亡くなる３年以内に購入したマンションでも
特例の適用対象になり、さらに評価額を引き下げることが可能です。
　
つまり、３年より前に事業的規模で不動産経営を行われている方であれば、
亡くなる１年前に追加で購入した物件の土地部分も
小規模宅地等の特例が適用できるということです。
　
　
日本人が所有する財産のうち、大半は不動産で、
相続で頭を悩ませるのも、また多くは不動産です。
　
相続対策の本命は、これからも不動産であることに
変わりはありません。
　
　
とはいえ、節税だけを狙った安易な不動産活用は、
慎むべきでしょう。
　
不動産投資の目的は、
あくまでも長期的安定的に収入を得ることです。
　
きちんと入居者がついて、
不動産貸家業として成立しているかどうかが最優先事項で、
相続税の節税効果はあくまでも二次的な効果です。
　
さきほどのタワーマンションのケースでは、
高額賃料のため賃貸市場もワンルームに比べて小さく、
空室も長期化しがちです。
　
また、マンション価格自体も高いので、
収益性の点でも見劣ります。
　
　
その点、賃貸需要が安定した
都心の中古ワンルームマンションであれば空室リスクも低く、
収益性にも優れています。
　
安定した家賃収入を得ることができるので、
生前の収入対策として有効です。
　
しかも、相続時には節税メリットはもちろん、
相続人の間で分けるにも、売却して納税資金にするにも、
使い勝手が良いのが東京の中古ワンルームです。
　
相続した子どもたちにとっても
毎月安定して入ってくる家賃収入は生活の助けになるはずです。
　
不動産経営として成立するかどうかを検討せず、
節税だけに目を向けた不動産投資は
失敗する可能性が高くなります。
　
繰り返しになりますが、
不動産経営として成り立つかどうかを
第一に考えることが大切です。
　
　
日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
横尾　幸則(よこお　ゆきのり)

　
◆　スタッフプロフィール　◆
　
埼玉県大宮市出身の３０歳。
　
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやＨＰの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
スノーブーツを引越し時に処分していたことを
雪が積もり出してから思い出すミス。幸い今のところスリップなし。