先週、総務省から

２０１７年の住民基本台帳人口移動報告に基づく、
都道府県別の転入超過数が発表されました。

転入超過数とは、転入者数から転出者数を
差し引いた数です。

人口増減は賃貸需要に直結する話ですから、
不動産投資を考える上では注目すべきニュースです。

全国で転入超過があったのは、わずか７都府県で、
４０道府県は出ていく人のほうが多い
という結果でした。

その中でも東京はずば抜けて、
人口を集めています。

東京都の転入超過数は７万５４９８人で、
これは２位の千葉県の約５倍にあたります。

東京都の転入超はこれで２１年連続となり、
最近は７万人前後で推移しています。

東京一極集中の弊害や、
地方創生の重要性が叫ばれながらも、
なぜ東京に人が集まり続けるのでしょうか。

人口移動報告を深堀りしていくと、
『女性』がひとつの要因になっていることが
分かってきました。

今回のコラムでは、最新のデータを紐解きながら、
将来の東京の賃貸需要について考えていきたいと思います。

まずは、東京都の転入超過数の
全体の傾向を見ていきましょう。

約７万５千人の転入超過の多くを、
２３区が占めています。

２３区への転入超過数は、
２０１６年と比べて５％増の６万１１５８人でした。

２３の区全てが転入超過で、
大田区や中央区では５０００人以上、
世田谷区や江東区も４０００人以上、
人口が増えています。

利便性の高い都心や臨海部、
さらに人気の住宅地を抱える区への人口流入が
加速しているのです。

年代別でみると、１５歳～２９歳の若者が、
転入のほとんどを占めています。

この年代だけを見れば、
２３区で８万人にものぼります。

やはり大学進学や、就職を機に
上京してくる人が多いことがうかがえます。

もう少し詳しく見ていくと、
東京への人口流入の特徴が現れてきます。

男女比でみると、
実は女性のほうが多いのです。

東京都の転入超過数約７万５千人のうち、
女性は約４万４千人と約６割にのぼります。

直近５年間で約２０万人の女性が、
新たに東京へやってきました。

背景には、女性の大学進学率の上昇と、
キャリア志向の女性の増加があります。

１０年前には約５割だった女性の大学進学率が、
今ではおよそ６割まで上がっています。

少子化で若者人口が減る中でも、
女子大学生の数は増え、
その受け皿となる大学の都心回帰も進みました。

進学で東京に出てきた女性の多くは、
そのまま東京に留まって就職する傾向もみられます。

さらに、地方の大学で学んだとしても、
働き口の選択肢を求め、上京する女性も多くいます。

昨年の有効求人倍率は、全国で１．５０倍と
４４年ぶりの高水準でした。

なかでも東京は全国トップの高さで、
直近の１２月では２．１５倍となっています。

賃金の面でも東京で働く女性は有利です。

平成２８年賃金構造基本統計調査によれば、
全国の女性の平均年収は３７６万円。

一方、東京都の女性の平均年収は
およそ４６４万円です。

もちろん職業や年齢によっても
年収は大きく変わりますので、一概には言えません。

とはいえ、キャリア志向の女性ほど、
東京での就労を希望するのは、
条件の格差を見れば必然ともいえる状況です。

安倍内閣は女性活躍を後押しする政策を
推進しています。

共働きが当たり前の時代になる中、
仕事を通じた自己実現を重視する
『バリキャリ』の女性も増えてきました。

東京商工リサーチによれば、
都内の女性社長の数は６年連続で増加し、
６年で１．８倍になっています。

目黒区や世田谷区に所在する企業では、
５人に１人の社長が、女性です。

仕事を通じて社会でどんどん活躍したいと考える
女性に対応する働き口が十分にない地方と、
東京の格差は開く一方です。

では、今後もこの流れは続くのでしょうか。

開会中の国会では、地方創生の名のもと、
東京への学生流入に歯止めをかける法案が提出されています。

１０年間という期限付きで、
２３区内の大学定員を増やさないというものです。

ただ、この取り組みは東京と地方の経済格差を
埋めるようなものではありません。

東京都の都内総生産（ＧＤＰ）は
大阪府や愛知県の３倍もあります。

９５兆円というこのＧＤＰは、
トルコ一国に匹敵するほどの経済規模です。

一人当たりのＧＤＰでみれば、
１ドル１１０円で換算すると約６万４千ドル。

１３５０万人の人口を抱えていながらも、
世界５位、アイルランドに匹敵する数値です。

経済活動が盛んで、所得も高いからこそ、
活躍したい若い女性が集まります。

若い世代の増加が、また経済の活力を生み、
その循環が新たな賃貸需要を生み出していきます。

加えて、地方から流入してきた女性は、
元から東京近郊に住んでいた女性と比べて、
結婚するタイミングが遅い傾向にあります。

地域人口学を専門とする福井県立大学の丸山洋平氏は、
著書『戦後日本の人口移動と家族変動』のなかで、

東京圏出身者に比べて、東京に流入する未婚女性の晩婚化が
年々進んでいることを指摘しています。

進学や就職を機に上京し、働く女性たちが住むのは、
賃貸用のワンルームです。

しかも利便性が高く、オートロックなど設備が充実した
分譲タイプのマンションは好まれます。

不動産投資で将来にわたり安定した収益を上げるなら、
賃貸需要が高いエリアで勝負するのが鉄則です。

男女を問わず、学生から社会人まで、
幅広く人を集め続ける東京２３区であれば、
これからも安定的な賃貸需要を見込むことが可能です。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
横尾　幸則(よこお　ゆきのり)

　
◆　スタッフプロフィール　◆
　
埼玉県大宮市出身の３０歳。
　
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやＨＰの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
翌朝の降雪予報を見て、前回の反省を生かし、
昼休みに大急ぎでブーツを買いに走るも、雪は積もらず。