１月から始まった引越しシーズンも、

後半戦に突入してきました。

まだ空室が埋まらないお部屋があれば、
やきもきする時期でしょう。

私たちも、様々な入居者募集の取り組みで、
一日も早い空室解消に努めています。

ただ、いくら素早く空室を解消するためといっても、
どのような入居者でもよいわけではありません。

素行がよくない入居者を
入れてしまったら後のトラブルにつながってしまいます。

当社の管理物件については、
１００％滞納保証をしていますので、
滞納リスクは防ぐことができます。

しかし、犯罪利用や住居以外への転用、
さらに隣人トラブルを起こすといったことも考えられます。

いったん住み始めた入居者に退去してもらうには、
手間も時間もかかります。

オーナー様にとっては、
空室より厄介なトラブルになりかねません。

そこで、大切になるのが入居審査です。

不良入居者によるトラブルを水際で防ぐ
防波堤として、審査スピードと精度を両立できるよう
日々尽力しています。

今回は入居トラブルを防ぐための
入居審査の３つのポイントを
事例を交えてご紹介します。

当社では滞納督促を担う債権管理部で
入居審査を行っています。

専門家と連携して滞納家賃を回収をしてきた
目線から審査したほうが、
より精度が高まるからです。

入居審査の数は１～３月の繁忙期で、
１５００件近くにのぼります。

およそ８割の申込みを承認しますが、
２割のお申し込みはお断りしています。

入居者審査は、入居申込書の内容や提出書類、
本人との会話、勤務先への在籍確認の電話から
総合的に判断しています。

入居後のトラブルを防ぐための審査における
最大のポイントは
入居申込書に記載された「転居理由」です。

転居理由を電話で必ず確認し、不審な点があったり、
他の情報と整合性が取れない場合は
お断りすることもあります。

先日も転居理由が原因で
お断りしたお申込みがありました。

法人名義で新宿のワンルームを借りたいと
お申し込みがありました。

事務所としての利用ではなく、
法人の代表者が住むといいます。

ところが、その法人の所在地を調べてみると、
埼玉県志木市。

代表者の現住所もそのすぐ近くです。

不審に思い、
さっそく代表者に電話を入れました。

なぜわざわざ会社から離れた新宿に
引っ越しをするのかと尋ねると、

『社員が集まりやすいので、
　良いかなと思い...』

たしかに、事務所として活用するのであれば、
その理由もわかりますが、今回の入居の目的は代表者の居住用です。

「それは事務所として
　使用されるということですか？」

『いや、私が住みますので...』

その後も、会社の登記は移転させるのか、
本当に住むのか、念をおして何度も確認します。

会話をするうちに、代表者の返答は
しどろもどろになってきました。

最終的には、納得のいくお答えを頂けなかったので、
残念ながらこのお申込みは、
お断りさせていただきました。

上記のようなお申し込みをお断りするのは、
最近、無断で部屋を転貸して、
民泊に利用しようとするケースが増えているからです。

当社の管理物件は、ほとんどが東京２３区の
駅徒歩１０分圏内にあることから、
月１０件程度は『疑わしい案件』がやってきます。

それを見抜く２つ目のポイントは、
年収と家賃額のバランスです。

年間の家賃支払い額は、
おおよそ額面年収の３～４割程度に収めるのが、
一般的です。

これより明らかに高い家賃の物件に申込みがあったら、
支払い能力を疑う必要があります。

逆に、不自然に低い場合は、
転貸利用の可能性を疑います。

最近も、年収１０００万円を超えている
４０代のお客様から、
ワンルームのお申込みを頂いた例があります。

新宿区にある家賃６５０００円、
２０平米のワンルームを借りたいというのです。

年収がこれだけあるのであれば、
もっと家賃が高い部屋も借りることができます。

民泊転用を考えているのではないかと疑い、
早速、確認の電話を入れました。

「ほんとうにご自身で住みますか？
　事務所ではないですか？」

『もちろん住みます。家賃が安いほうがいいので』

と必死に言い張る申込者ですが、
ここは後々でトラブルにならないよう、
引き下がるわけにはいきません。

「最近そういう事例が多いのですが、
　又貸しは契約で禁止されています。
　
たとえば、民泊をしていることが分かったら、
契約違反ですから、即時解約となりますよ。」

語気を強めて伝えたところ、翌日、
キャンセルの連絡が入りました。

無断転貸による民泊でトラブルになることを
食い止められた事例でした。

とはいえ、どんなに気をつけて審査しても
入居後のトラブルは起こりえます。

また、滞納などが起きると、入居者本人と連絡が
取れなくなったりすることもしばしばです。

そんなときに早期解決につながる
３つ目のポイントは、
緊急連絡先の有効性です。

当社では新規入居者に、原則として、
家賃保証会社による保証契約を義務付けています。

その場合でも、緊急連絡先として書かれた番号に、
本人確認のために事前に電話を入れています。

多くのお申込みでは、
緊急連絡先に書かれた親類にも
入居者からきちんと連絡がいっているので、
スムースに本人確認が終わります。

ところが、２～３割の方は、
本人から何も聞いていないと困惑されます。

なかには、疎遠な兄弟の番号を、
勝手に書いていたと思われるケースもありました。

『弟とは縁を切っています。連絡してこないでください』

ガチャン！

このように連絡先となる親類と疎遠だったり、
関係が悪かったりする方を入居させてしまうと、
入居後のリスクを無用に高めることにつながります。

緊急連絡先に確認が取れなかったり、
引っ越しの情報が共有されていない場合には、
必ず確認が取れてから、審査を通しています。

繁忙期中はたくさんのお申し込みをいただきますが、
その分、審査をおろそかにしてしまうと、
後のトラブルにつながってしまいます。

だからこそ、審査スピードを保ちながらも
厳しい目で確実に審査して、
後々のトラブルの芽を摘んでいくのが
私たちの使命だと考えています。

電話ひとつひとつ、
書類ひとつひとつに対して、
神経を研ぎすませる姿勢を
大切にしていきます。

日本財託管理サービス　債権管理部　遠藤　啓介（えんどうけいすけ）

◆　スタッフプロフィール　◆

　　
埼玉県春日部市出身の３４歳。
　　
債権管理部にて、入居後のトラブルを防ぐために、
厳格な入居審査業務を行っています。

３歳の息子、快飛（かいと）くんは最近トミカに夢中。
父の威厳を保つためにも、お出かけのたびに、
"新車"の購入が欠かせない。