今週水曜日、日経新聞の１面に

修繕積立金に関する記事が掲載されました。

全国のマンションのおよそ７５％が
国が目安としている修繕積立金の水準を
下回っているという記事でした。

修繕積立金とは
将来の大規模修繕に備えて、
マンションオーナーが毎月積み立てていく費用のことです。

一般的にマンションはおよそ１０年から１５年ごとに
大規模修繕を実施し、外壁の補修や屋上の防水工事、
鉄部の塗装などが行われ、その際の工事費として
修繕積立金が使われます。

修繕積立金が十分に積み立てられていない場合、
本来行うべき、修繕ができません。

そうなると、
漏水が発生したり、外壁が剥がれおちたり、手すりが錆びてしまうなど、
建物の老朽化を促進させることになります。

そのような状態が放置されてしまえば、
マンションはスラム化する恐れもあります。

修繕積立金の問題は自宅マンションだけでなく、
投資用のマンションにとっても大きな問題です。

メンテナンスが行き届かず、
建物の老朽化が加速すれば、
長期にわたって家賃収入を得ることが難しくなります。

では、健全なマンション運営を維持するためには、
修繕積立金とどのように向き合っていけばよいでしょうか。

今回のコラムでは、
修繕積立金の観点から、長期にわたって建物の資産価値を維持し、
安定した家賃収入を得るための資金計画についてお伝えします。

そもそも、なぜ多くのマンションで
修繕積立金が不足しているのでしょうか。

それは、マンションの分譲時に要因があります。

修繕積立金はマンションオーナーが毎月負担する
ランニングコストです。

ローンを組んでマンションを購入した場合、
ローン返済に加えて、修繕積立金、そして管理費が
毎月の負担となります。

負担が少なく、購入しやすいマンションであることを
アピールするために、分譲時は修繕積立金が
低く設定されることが多いのです。

これは投資用マンションでも同様です。

投資用マンションの収益性を示す手取り利回りは、
家賃収入から修繕積立金と管理費、管理代行手数料を差し引いて計算します。

当然、ランニングコストが低いほうが、
手取り利回りは大きくなるので、
修繕積立金は低く抑えられる傾向にあります。

新築分譲時には、
修繕積立金が１，０００円程度というマンションも
珍しくありません。

このままでは、
将来の大規模修繕に備えることはできません。

そのため、いずれ修繕積立金は適正な金額まで
値上げされることになります。

適正な修繕積立金の目安については、
国土交通省がガイドラインを発表しています。

延べ床面積５０００平方メートル未満のマンションでは、
１平米あたり月々１６５円～２５０円とされています。

ガイドラインで平均値とされている２１８円で考えると、
２０平方メートルのワンルームマンションであれば、
月額４３６０円となります。

現状の修繕積立金が平米当たり２００円を下回っているのであれば
将来、適正な金額まで値上げされることが考えられます。

ただ、修繕積立金が適正な金額まで、
値上げされることは決して悪いことではありません。

こうすることで、将来にわたって建物が長持ちするように、
計画的な修繕が行えるようになるからです。

また、差し迫った大規模修繕に対して、
積立金が不足している場合には、
金融機関からの融資を利用するケースもあります。

住宅金融支援機構によると、
借り入れを行う管理組合は年々増加し、
２０１６年度は前年比２１％増の１１３億円と
初めて１００億円を越えました。

ただし、借り入れを行った分については
いずれは返済する必要があります。

修繕を行うための借入金を返済するために、
修繕積立金が増額されることになります。

これからマンション投資を考えている方であれば、
購入後の資金計画を考えるうえで、

修繕積立金が将来どこまで上がる可能性が
あるのか検討しておくことが欠かせません。

適正な修繕積立金の金額を把握しておかない場合、
想定外の値上げによって
ローンの返済計画にも支障をきたすことになります。

さらに、中古マンションを購入する場合には、
そもそも修繕積立金が適正に積み立てられているかを
確認することが大切です。

購入を検討しているマンションの
修繕履歴や積立金の状況については、
建物管理会社が発行する
『重要事項調査報告書』で確認することができます。

これから中古マンションを購入される方は、
物件の紹介先を通じて、
重要事項調査報告書を取得し、現状を確認しておきましょう。

毎月一定の家賃収入を得られることが
マンション投資の魅力です。

ただ、それもマンションの修繕が定期的に行われ、
しっかりとメンテナンスされていることが条件になります。

その要となるものが今回ご紹介した修繕積立金です。

積立金の適正な金額と重要性を把握しておけば、
急な値上げにも慌てることもありません。

購入前に適正な修繕積立金の金額を織り込んで、
資金計画を立てておきましょう。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
村嶋　直樹(むらしまなおき)

　　
◆　スタッフプロフィール　◆

静岡県御殿場市出身の３０歳。　

マーケティング部セールスプロモーション課として、
セミナーやＨＰ・Facebookの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

先日、前職の方々とお花見に。
桜はもちろん１年ぶりに再会する良い機会であったものの、
同じく１年ぶりに会った先輩のお子さんとの距離は全く縮まらず仕舞い。