家賃収入が増えると、所得税率も上がり、

より多くの税金が課されることになります。

特にローンを完済したり、相続で無借金の不動産を引き継いだ場合、
支払利息が経費として計上されませんので、税金負担も大きくなりがちです。

このような時、個人と法人の税率差を利用して、
節税目的で資産管理法人を設立するオーナー様も
いらっしゃいます。

ただ、資産管理法人のメリットは、
税率差を利用した節税だけではありません。

資産管理法人のメリットをさらに活かせるのが、
『法人保険の活用』です。

たとえば、保険を活用すれば、手元に残る資金を増やし、
より多くのお金を、資産価値を維持するための
計画的な修繕工事に充てることも可能です。

今回のコラムでは、
実際にオーナー様にご提案した事例から、
法人保険の活用術を紹介します。

築１０年、全１３戸の都内１棟マンションを
法人名義でご所有のオーナー様の事例です。

借入はなく、
年間の家賃収入は８００万円超。

年にもよりますが、管理費や修繕などの
経費を差し引いても６００万円以上が利益として手元に残ります。

大規模修繕工事に備え、
利益をそのまま残すこともできますが、
気になるのは税金です。

このままであれば、
毎年１３０万円以上を法人税として支払う計算です。

この状況を受けて、もっと効率的に将来の修繕資金を
確保する方法として私たちがご提案したのが、
法人保険の活用でした。

具体的には、
法人を契約者、役員を被保険者、
そして、保険金の受取人を法人とする生命保険に加入します。

そして、毎年払う保険料を経費として計上します。

経費が増えた分、利益額が減り、
結果として法人税額が下がるわけです。

いざ修繕費が必要になった時期に、
保険を一部または全部解約します。

解約時に受け取れる所定の額の解約返戻金を、
修繕資金として活用するという仕組みです。

今回の事例では、全損型と呼ばれる
全額経費で計上可能な法人保険２つを組み合わせました。

合計で３００万円を年間の保険料として支払い、
経費とすることができます。

年齢の違う２人の役員が１つずつ、
生命保険に加入する形です。

これは支払額に対して戻ってくる金額の割合である
解約返戻率のピークの時期をずらすためです。

解約時に受け取れる返戻金の額は
年によって変動します。

１つ目の保険は年間約２００万円の保険料で、
３年目～１０年目くらいに
解約返戻率は８０％を超えます。

これは比較的近い時期に想定される
修繕工事費用を見据えたものです。

たとえば３年目に解約すると、
４８３万円の解約返戻金を受け取り、
修繕の資金として活用することができます。

２つ目の保険は年間１００万円の保険料で
７年～１５年後に解約返戻金の額がピークとなります。

解約返戻率は最高で９０％を超えます。

１０年後以降の大きな修繕に
対応するための設計です。

たとえば１０年後に解約すれば、
約９００万円の解約返戻金を受け取り、
大規模修繕工事の原資とすることが可能です。

解約返戻率が１００％以下ということは、
支払い額よりも受取り額のほうが少ないから、
損ではないのか？

そう思われた方もいらっしゃるかもしれません。

実は、節税効果もあわせて考えることで、
より多くの資金を手元に残すことが可能になっています。

仮に１０年間、年３００万円の利益を積み立てた場合と、
２つの法人保険を１０年後に解約した場合で比較してみましょう。

積立額は１０年で３，０００万円ですが、
実際は、丸々利益額として法人税が課されています。

この法人の場合、実効税率はおよそ２２％なので、
税額は６６０万円。

実質の手残り額は２，３４０万円です。

一方、２つの法人保険の年３００万円の保険料は、
全額経費として計上され、課税所得から差し引かれます。

２つの保険から１０年後に受け取れる解約返戻金は、
合計で約２，５８４万円です。

このように、
利益としてそのまま積み立てるよりも、
保険に加入して経費計上したほうが、

最終的な手取り額をおよそ１０％、
約２４４万円が増えたことになります。

なお、解約返戻金を受け取った年に
大規模修繕工事や退職金の支払いなどで
同額の経費を計上しないと、
課税対象となるので注意が必要です。

また、大規模修繕工事の場合、
資産価値を向上させるような工事は資産計上され、、
減価償却費として毎年分割して経費計上されますので、
利用の際には専門家に相談しましょう。

ちなみに実効税率がこの法人よりも高いケースでは、
節税効果はより高まります。

また、生命保険は
万が一の際の保障としても有効です。

この事例で加入した保険では、死亡時はもちろん、
がんや脳卒中、心筋梗塞といった病気が深刻化して、
回復する見込みがない場合にも保険金が支払われます。

このようにメリットが多い法人保険を活用できるとはいえ、
不動産で収益が上がったら、とりあえず法人化すればよい
と考えるのは早計です。

メリットもありますが、法人の設立や維持には
ある程度コストもかかるため、運用や資産状況から、
総合的に考える必要があります。

特に法人保険は、全損型、半損型などと商品が分かれていて、
どれが適切かは法人の状況によって異なります。

税金が絡み、複雑な要素がある話ですので、
専門家への相談が不可欠です。

私たち日本財託グループでは、
満室経営そして収益力の強化に尽力するのはもちろん、
長い目で賃貸経営を見据えたご提案が可能です。

法人化のお手伝いや、大規模修繕計画の立案、そして保険の活用法まで、
専門家のネットワークも活用しながら、
最適なご提案をさせていただきますので、
まずはお気軽にご相談ください。

日本財託管理サービス　管理受託部　渡邊　菜月（わたなべなつき）

◆ スタッフプロフィール ◆
　
神奈川県平塚市出身。
　
管理受託部で、賃貸管理のご相談窓口として、
物件オーナーに信頼のできる賃貸管理会社の大切さを
お伝えしている。
　
アメフト観戦にハマっている。
試合後に輝く汗が眩しいイケメン選手と
写真を撮ったりして交流するのが楽しみ。

先週末は富士通対オービックの試合を観戦。
応援するオービックが２年半ぶりに勝って
テンションが上がりました！