当社では定期的にオーナー様交流会を開催しています。

そこで度々頂くご質問が『法人化』です。

法人化というと、
「節税できる」「経費をたくさん計上できる」などの
漠然としたメリットを思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。

先週のコラムでは法人を活かした
保険の活用術を紹介させていただきました。

『法人を活かして効率的な大規模修繕の資金づくり！意外な保険の活用術』
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category03/post-440.html

今回のコラムでは、
そもそも法人化にはどのようなメリットがあるのか、
また、運営コストや法人を設立する目安となる収入について
ご紹介をしてきます。

法人を設立することの大きなメリットが、
個人と法人の実効税率の差を活用した節税です。

個人の所得税と住民税をあわせた最高税率は５５％です。
一方、年間の所得が８００万円以下の中小法人の場合、
法人税の実効税率は約２４％です。

この税率差を活かすことで、
節税のメリットを生かすことができます。

また税率差を活かした節税のほかにも
法人化にはメリットはあります。

そのひとつが、所得の分散効果による節税です。

法人から給与として得る所得を一人ではなく、
家族に分散するのです。

例えば妻や子どもを法人の役員とし、
家賃収入の中からそれぞれ役員報酬を支払います。

役員報酬は経費としてみなされるため、
課税所得を圧縮することができます。

また、不動産所得をひとりに集中させていた場合、
その人の所得税率も上がってしまいますが、

所得税率の低い家族に所得を分散させることで、
家族全体としての所得税を抑える効果も見込めます。

しかし、所得の分散ができるからといって、
給料の額はいくらでも良いわけではありません。

そもそも、給与額の決定には
仕事の実態に伴った水準を考慮する必要があります。

あまりにも過大な給与を支払おうとする場合には、
税務上否認されるケースもあります。

あくまでも仕事の実態に伴った
許容範囲内で給与を支払うよう注意しましょう。

所有している収益不動産の売却時に
損が出た場合にも
法人化していると有利になります。

個人で収益不動産を所有していた場合、
売却して損が出たとしても、
給与などの他の所得からは差し引くことはできません。

これが、法人名義で所有していた場合、
他の収益不動産から得られる家賃収入等と
売却損を相殺することができます。

また一度で相殺することが難しい場合には、
欠損金を９年間繰り越しできるため、
翌年以降の家賃収入と相殺していくことが可能です。

さらに相続の場面においても、
法人は有利に働きます。

たとえば、複数の不動産を所有している場合、
妻や子にどの物件を、誰に残すかで
頭を悩ますことがあります。

そのようなときには、会社の株式を上手に分け、
複数の不動産から入ってくる家賃収入を
公平に配分することが可能です。

さらに、家族に対して給与や役員報酬という形で、
生前から計画的に財産を移転することができます。

ただし、法人化することはメリットだけでなく、
コストがかかることを忘れてはいけません。

法人を設立する際には
約３０万円の設立費がかかります。

不動産の所有権を法人に移転する場合には
移転コストとして登記費用・不動産取得税などが
ワンルームマンションであれば１物件あたり約３０万円かかります。

さらに、会計や決算代行業に対する税理士報酬と、
住民税の均等割りで年間４０万円ほどのランニングコストが発生するため、
法人化による節税金額がコストを上回るかどうかを
しっかり見極める必要があります。

では、法人化を検討する上では、
どの程度の収入があればいいのでしょうか。

おおむねの目安としては
給与収入と家賃収入を合算した金額が１５００万円以上あるのであれば、
法人設立に伴うランニングコストを上回るメリットを得ることができます。

ただし、家賃収入が少ない場合は節税効果も小さくなるため、
家賃収入が６００万円程度の規模になってから検討することをおすすめします。

このように、法人化には、節税効果や所得分散、相続対策など、
様々なメリットがありますが、

安易に法人化してしまうと、
節税額がランニングコストを下回り、
個人で投資するよりも損になることもあります。

適正な法人化のタイミングをはかるには、
現在保有している収益不動産の他にも、
これからの購入予定をどのように考えているのか、
サラリーマンとしての給与など、他の収入も大きく影響します。

法人化の判断はおひとりおひとりの状況によって異なります。

当社では専門家とのネットワークを活用しながら、
法人化の設立サポートも行っております。

先ほどの目安を参考にして、
法人化すべきか悩まれている方は、
ぜひお気軽にご相談ください。

日本財託管理サービス　オーナー事務局　猪熊　元気（いのくまげんき）

◆ スタッフプロフィール ◆

山口県周南市出身の３８歳。

マンション投資に関する税務相談や管理組合運営など、
オーナー様からの相談事に提携事務所と連携をとりながら対応。
オーナー様向け情報誌「まめール」の作成も担当する。
　
今年の３月に人生初となるぎっくり腰を経験。
以来、整体に３か月近く通っているが、なかなか治らないのが目下の悩み。