他の投資法と不動産投資の最大の違いは、

借金をして始められることです。

個人の属性に加えて、
収益不動産を担保に入れることで、
ローンを利用して不動産投資を始めることができます。

いわゆるレバレッジ効果が働き、
元手資金を効率的に増やすことができるわけです。

その反面、借金は大きなリスクにもなります。

しかし、借金を上手く使いこなすことは、
不動産投資で資産形成を加速させるための
カギでもあります。

先週発売の週刊ダイヤモンドのテーマは、
『借金経営のススメ』

特集では、企業の成長のために、
借金は悪いことではないとしています。

企業経営における借金への考え方には、
不動産投資に相通じる部分が多くあります。

そこで今回は経済誌の特集から、
借金を上手に活用するためのポイントを
押さえていきたいと思います。

特集では『借金はなければないほうが良い』
という誤解が蔓延していると問題提起しています。

借金の良し悪しは、金額の大小ではなく、
企業経営の収益力や資産状況などから
総合的に決まるという主張です。

「良い借金」とは、
そのお金を元手に事業が成長して、
新たなお金を生む力が上がるもの。

逆に「悪い借金」は、赤字の運転資金を
穴埋めするためにだらだらと続けるもの
と定義しています。

つまり、「稼ぐ力」を生み出せるかが、
借金の良し悪しを見極める重要なポイントになるわけです。

これは不動産投資でも、
同じことが言えます。

特に不動産投資の場合、物件の「稼ぐ力」の見極めには
長期的な目線が大切です。

不動産投資のローン期間は、
２０年、３０年といった長期間になります。

その間、継続して安定的に家賃収入という形で、
収益を生み続ける不動産で投資を始めなければ、
「良い借金」をしたことにはなりません。

たとえば、空室や家賃下落が相次ぐような
地方や郊外の物件は「稼ぐ力」が安定しているとは
言えないでしょう。

現在の表面利回りだけに目を奪われ物件選びを間違えると、
せっかくローンを組んでも、
たちまち「悪い借金」になってしまいます。

良い借金をするという点では、
空室リスクが低く、賃貸需要が将来にわたり安定した
東京都心で不動産投資を行うことがポイントです。

また、特集では企業経営において、
『借金が少なすぎるのは、資金調達の面で見れば、
高コストで効率が悪い』と指摘します。

金利という資金調達コスト以上に、
利益を生み出せれば、
その分企業は大きく成長できるからです。

たしかに現在の金利は史上空前の低さで、
金利の支払い負担は下がり、
不動産投資にも大きな追い風です。

たとえば当社の提携金融機関のローン金利は、
１％後半から２％程度です。

一方で、都心の中古ワンルームは、
家賃収入から毎月の経費を差し引いた手取り利回りで
４％～５％の収益力があります。

家賃収入からローンの返済を全て賄い、
プラス収支で運用することが可能です。

借金を活用して高い効率で、
資産規模を成長させられる状態にあると言えます。

とはいえ、リスクの面も
忘れずに考えなければなりません。

借金をする上で、私たちがコントロールできない
最も大きなリスクが金利の上昇です。

誌面では複数人のエコノミストに
金利上昇の予測してもらっています。

１０年後の長期金利の予測値は、
０．０５％～１．５％と、
ぶれが大きい結果となりました。

しかし、今後１０年のスパンでは、
ほぼ全員が金利は上がると予測したことは
着目すべきポイントです。

金利上昇リスクに備える方法は、
一つしかありません。

借金を早く返して、
借入額を減らすことです。

繰り上げ返済は、全て元本の返済に充当されるので、
将来にわたり利息負担を抑える効果があります。

計画的な繰り上げ返済を行っていれば、
急な金利上昇が訪れても、慌てる心配は不要です。

リスクへの備えで、
特集が示すもう一つのポイントは、
手元現金の重要性です。

借金しているとお金がないと思われがちですが、
実際には現金を確保している企業も多いと言います。

たとえば、ソフトバンクグループは、
１５兆円の有利子負債を抱える一方、
３兆円の現金も手元に確保しています。

予期せぬ事態があっても、
数年は返済に困ることがないようです。

不動産投資は、やり方次第では
自己資金をほとんど利用せずに、
ローンを組んで始められます。

そういった場合ほど、
毎月のキャッシュフローを使わずに、
しっかり手元に確保することがポイントです。

余裕資金があれば、突然の設備の故障や
退去に伴うリフォーム工事にも慌てることはありません。

借金は悪いものだと頭ごなしに否定したり、
怖がっていては、資産形成は加速しません。

資金調達コストの低い今だからこそ、
「稼げる」収益不動産をローンで購入して
投資をはじめるメリットは高いと言えます。

「良い借金」と繰り上げ返済を活用して
不動産投資で効率的、安全に
資産形成を始めてみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
横尾　幸則（よこおゆきのり）

　
◆　スタッフプロフィール　◆
　
埼玉県大宮市出身の３０歳。
　
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやＨＰの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
先日、東京ミッドタウン日比谷に初来訪。
ＢＡＳＥ　Ｑ内にあるノマドワーク向けの
時間貸しスペースが快適だったので常連になりそう。