『５０代の私でも、

　マンション投資は始められるのでしょうか？』

これは、セミナーや個別相談でよくいただく
質問の一つです。

『今からでも、ローンは組めるのだろうか？』
『もし組めたとしても、いまさら大きなリスクを取って、
　借り入れをして意味があるのだろうか？』

ご安心ください。

５０代からでもローンを利用したマンション投資は可能ですし、
今から始める意義は十分にあります。

ただ、懸念されるように、老後までの残り時間が少なく
失敗できない５０代には、適切な進め方があります。

今回のコラムでは、当社のオーナー様の購入事例をもとに、
５０代からのマンション投資の始め方をご紹介したいと思います。

５０代からの資産形成は
老後までの時間が限られています。

目標とする収入額から逆算して、
できる限り早く、そして効率的に進めることが重要です。

都心の中古ワンルームを２～３戸を所有できれば、
手取り家賃１０～１５万円が毎月安定した収益として入ります。

リスクを抑えるのであれば１戸ずつの購入が理想ですが、
５０代は定年までの時間が限られています。

効率面を重視して、複数戸を同時購入することがおすすめです。

そして、複数のマンションを購入するための投資用ローンは、
５０代でも組むことができます。

現在、サラリーマンとしての、
安定した給与所得があれば、ローン購入は十分に可能です。

多くの投資用ローンでは、
最長借入期間３５年に設定されています。

ただ、一方でローンには、
「何歳までに返済を完了すること」という
上限年齢があります。

上限年齢は、多くの金融機関では７９歳となっています。

そのため、年齢が高くなるほど、
最長で組める借入期間が短くなるのです。

それによって、毎月のローン返済金額が大きくなり、
家賃収入からローン返済額、管理費、修繕積立金、管理代行費を差し引いた
収支がマイナスになってしまう可能性が高まります。

この問題を解決する方法は２つあります。

１つ目は、自己資金をある程度入れて
借入金額を抑えること。

そして２つ目が、完済年齢の設定がより高い
ローンを利用して長期で組むことです。

自己資金５００万円を元手に２戸の中古ワンルームを購入した
５０歳のオーナー様の事例です。

１戸目は価格２０００万円、
頭金を３００万円入れ、残額の１７００万円はローンを利用しました。

金利は１．６５％で、期間は２９年です。

購入価格に対して１５％程度自己資金を入れたので、
家賃収入からローン返済額、管理費、修繕積立金、
そして管理代行費を差し引いた月々の収支は
プラスで回すことができます。

２戸目は価格１５００万円、
頭金は２００万円で、１３００万円はローンを利用しました。

ここで完済年齢がより高いローンを活用します。

当社の提携金融機関の一部では、
完済年齢８４歳を上限にしているローンがあります。

金利は１．９％で先ほどのローンよりは高くなりますが、
５０歳であれば借入期間は３４年まで組めますので、
月々の返済金額を抑えることができます。

ただし、ローンをそのままにしていては、
８４歳まで家賃収入を得ることができません。

繰り上げ返済という形で、
購入後も自己資金を入れ、
借金を減らしていくことが大切です。

たとえば、１戸目の物件を年１２０万円ずつ
繰り上げ返済をしていくと、ちょうど６０歳の時に
完済できます。

この時、２戸目は家賃収入から毎月返済が進み、
残債がおよそ１０００万円まで減少しています。

１戸目の年間手取り家賃収入８０万円余りも含めて、
年１８０万円ずつ２戸目を繰り上げ返済していくと、
ちょうど６５歳で完済となります。

手取り家賃として１２万円余りが
毎月そのまま手元に残り、自由に使うことができます。

ちなみにローンを組んでいる間は、
団体信用生命保険（団信）がつきます。

そのため、生命保険代わりとして、
あえて最後の１戸のローンは残すという方もいらっしゃいます。

８４歳の完済年齢まで保障がきいた状態というわけです。

万が一、返済途中で死亡しても、
ローンの残債は無くなるので、家族が困ることもありません。

とはいえ、これでは家賃収入は全く使えないままですので、
あくまでも副次的な考え方として捉えておきましょう。

事例のシミュレーションでは触れませんでしたが、
サラリーマンの場合、退職金としてまとまった資金が
計算できることもあります。

繰り上げ返済の原資として、
退職金の一部を用いることができるのなら、
完済までのスピードはもっと加速させることが可能です。

５０代でもローンは組めるケースはありますし、
遅すぎるということはありません。

とはいえ、ローンは家賃収入で返済していけるため、
早くはじめれば、早く始めるほど、
資産形成には有利に働きます。

だれであっても、いまが、
今後の人生で一番若い時。

言い換えれば、
いまが一番長くローンが組めて、
有利に資産形成がはじめられる瞬間です。

自分ならいくらまで、どのくらいの条件でローンが組めるのか、
年収や勤務先によっても異なってきます。

コンサルタントがあなたにあわせた
最適な資産形成プランをご提案致しますので、
ぜひお気軽にご相談ください。

日本財託　資産コンサルティング部　中嶋　勝重
　
◆　スタッフプロフィール　◆
　

京都府東山区出身の３４歳。

資産コンサルティング部に所属し、３５０名以上のお客様に対して、
東京・中古・ワンルームによる資産形成のお手伝いをしている。
セミナー講師としても活躍中。

昨日は不動産健保の野球大会に三塁手として出場。
２打数１安打１四球と堅守でチームの勝利に貢献。