他の資産運用と比べた不動産投資の魅力は、

収益の安定性にあります。

たとえば政策や経済環境に左右される株式の売買で、
同じ額の利益を上げ続けることは困難です。

一方、不動産投資から得られる家賃収入は、
安定しています。

入居者から収入として受け取れる家賃の額は、
賃貸借契約で決まっていて、一定だからです。

私たちがお勧めする都心の中古ワンルームであれば、
６～９万円の家賃収入になりますが、
当然、月によって上下するようなことはありません。

ただ、１０年、２０年といった長期間で見れば、
いつまでも同じ家賃というわけにもいきません。

新しい物件が周囲に建設されていけば、
築年の経過と入居者の入れ替えと共に、
家賃は少しずつ、下がっていきます。

いったいどのくらい下がるのか、
所有している限り、下がり続けてしまうのか、
気になるところですよね。

先月、不動産専門のデータ会社「東京カンテイ」が、
分譲マンションの新築時の家賃と、
１０年後の家賃を調査したデータを発表しました。

３０平米以上の物件が集計対象のため、
ファミリー向けの物件が中心ですが、
同一物件を対象にした経年での家賃変動を追った初の資料です。

また、私たちも賃貸管理会社として管理を行うなかで、
成約家賃のデータを蓄積しています。

今回はこの２つのデータを参照しながら、
不動産投資から得られる収益の安定性について、
検証していきたいと思います。

東京カンテイが公表したデータは、
首都圏の分譲マンションにおける家賃額の維持率です。

調査では、築３年未満の新築相当の物件の
家賃を基準としています。

築１０年前後（９～１１年）の時点で、
家賃がどの程度変動していたのか、
同一物件のデータを最寄駅別で集計しています。

算出された３３８駅の平均家賃維持率は、
９３．６％でした。

つまり、新築時に１０万円で借りられたお部屋が、
１０年後は９万３６００円になっていた
ということです。

全駅の７３％にあたる２５０駅では９０％以上の維持率で、
なかでも４５駅では１００％を超えています。

これは築１０年を経過しても、
新築時の水準以上の家賃で住む入居者がいることを
示しています。

これらの駅は大手町、品川、渋谷といった
主なオフィス街の近くに多くなっています。

この１０年で進んだ「職住近接」の流れや、
周辺再開発でオフィスが増えることによって、
賃貸需要が高まっていることがうかがえます。

全体としてもエリアの元々の家賃水準に関係なく、
維持率は９０％台前半に収束していました。

これまでも家賃の変動幅は、経験則的に、
毎年１％程度の下落だと言われてきましたが、
データでも裏付けられた形となります。

ではもっと築年が経過すると、
家賃はさらに下がってしまうのでしょうか。

実はそういうわけではありません。

当社では四半期に一度、
管理するワンルーム物件の賃貸成約状況を
賃貸実績レポートとして公開しています。

２０１７年の年間データを、
供給年代と１平米あたりの平均家賃額で区切ると、
興味深い傾向がうかがえます。

築２５年～３０年にあたる
バブル期物件の家賃平米単価は３，４２３円です。

さらに古いバブル期以前に分譲された、
築３０年～築３５年前後の物件では、
平米単価は３，５４０円となっています。

築年が経過したのにも関わらず、
単価は少し上昇しているのです。

バブル期より前に建てられた物件は、
３点式ユニットバスが備え付けられたものが
ほとんどです。

それにも関わらず、築年数が古くなっても、
家賃価格帯は下げ止まっていることがポイントです。

中古物件の家賃価格帯は、
築２５年を超えてくると下げ止まる傾向がうかがえますが、
どのくらいまで下がるかは、地域差があります。

同じく東京カンテイの２０１３年のデータでは、
三大都市圏の駅徒歩７分～１０分のマンションで、
築年数による家賃下落率を比較しています。

築２０年時点の東京２３区における家賃下落率と比べて、
大阪および名古屋は約１．３倍も
下落幅が大きくなっています。

この調査は家賃額がもともと大きい４０平米以上の部屋を
対象としています。

家賃下落の幅は面積が小さい投資用ワンルームのほうが
小さいはずですが、東京優位の傾向は同じです。

また、地方郊外に行けばいくほど、
築年数による家賃下落の傾向はより顕著に出てきます。

ここまで挙げてきたデータから共通して言えることは、
家賃価格を決定する要因は「住みたい人の多さ」
つまり賃貸需要であるということです。

家賃の絶対額はもとより、得られる家賃収入の安定性は、
エリアの賃貸需要に比例して高まります。

高い賃貸需要が将来にわたり東京で投資するからこそ、
不動産からの安定した家賃収入を期待することができます。

しかも中古であれば、
より高い収益性が見込めます。

中古マンションの流通価格は、
築１０年未満の比較的新しいマンションであっても、
同じエリアで現在分譲中のマンションのおよそ７割です。

家賃収入の下げ幅よりも、
物件価格の下げ幅が大きいということは、
その分、利回りが取れることを示しています。

老後を豊かに過ごすための安定した収入の柱を作るなら、
都心の中古マンションがお勧めです。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
横尾　幸則（よこおゆきのり）

◆　スタッフプロフィール　◆
　
埼玉県大宮市出身の３０歳。
　
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやＨＰの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
お盆休みは明後日に迫った引越しの準備に
追われているだけで終わりました。