先日、東証一部上場企業のＴＡＴＥＲＵで、

販売担当者が顧客の預金残高を
改ざんするという不正が発覚しました。

２３万円しかないはずの
口座残高のコピーは「６」が足されて、
６２３万円になっていたのです。

これによって、銀行から物件購入に必要な
１億１８００万円もの融資を
受けられるようにしたといいます。

もちろんこのような不正行為による販売自体が、
あってはならない話です。

しかし、そもそも１億円を超える借り入れをして
アパート経営を始めるのは、
大きなリスクが伴います。

自己資金や年収の多くないサラリーマンが始めるなら、
なおさらです。

このリスクを正しく認識しておかなければ、
後から取り返しのつかないことになってしまいます。

今回は様々な記事で明らかにされている
アパート経営のプランから、
身の丈を超える借金のリスクについて考えていきます。

アパート経営といえば、少し前までは
地主や富裕層が土地活用の一環として始める形が一般的でした。

しかし、この５年くらいで一般のサラリーマンが
アパート経営を始める例が増えてきました。

今回話題のＴＡＴＥＲＵもそうですが、
ローンを組んで、土地と新築アパートを
セットで購入する形式が主流です。

あるオーナーが提案を受けた、
１ＬＤＫの部屋が９戸の新築木造アパートの
事例を見てみましょう。

なお、立地は地方エリアの中核都市で、
駅徒歩１０分圏内です。

価格は土地と建物の建築費などを合わせて、
１億２０００万円、
表面利回りは６％程度です。

銀行からのローン期間３５年で、
金利２．５％、１億１５００万円を借ります。

５００万円は頭金として自己資金が必要です。

ただ、この５００万円も別の金融機関からの
借り入れで調達して、フルローンを謳う
ケースもあったようです。

この物件について、
月々の収支を計算してみます。

年間の家賃収入は７２０万円で、
月額６０万円の収入になります。

一方、毎月のローン返済額は、
約４１万円となります。

差し引き１９万円の中から、
管理代行手数料を支払います。

家賃の５％程度が一般的ですので、
６０万円の５％にあたる３万円を差し引くと
１６万円です。

５００万円の自己資金を元手に、
月手取り額１６万円、
年間１９２万円は悪くないように思えます。

しかし、ここには大きなリスクが、
考慮されていないことに気が付く必要があります。

一つは空室リスクです。

想定されている利回りは、
あくまでも満室時のものです。

仮に、９部屋中２部屋が空室になってしまえば、
収支はほぼトントンです。

原状回復費用の負担は、
家賃の１カ月分程度を見ておくのが自然です。

それを考えれば、たとえ１部屋の空室発生でも、
手元資金へのダメージは大きいでしょう。

そして、家賃には下落のリスクがあります。

新築時には周辺相場よりも高めの家賃を設定しても、
新築を希望する入居者が付くことはありえます。

ただ、次の入居者へ入れ替わる際は、
もうその物件は新築ではありません。

家賃を下げて、周辺相場に近い家賃で
募集せざるを得なくなる可能性があります。

なお、これにはいわゆるデザイナーズ物件で、
家賃相場を維持するという戦略が提案されるようです。

もちろん一理ありますが、
どんなにキレイな物件でも老朽化は否応なしに進みます

築１０年、２０年と経過する物件を、
維持するためのランニングコストも大きな負担です。

アパート投資は、
建物の修繕費も全てがオーナー負担です。

屋根や屋上の防水工事、
外壁の改修や塗装の塗り替えといった大規模修繕工事は
特に費用がかさみます。

これは１０～１５年おきに行う必要があり、
１０戸程度のアパートであれば、
１回あたりおよそ３００万円程度になります。

この原資はしっかりアパート経営の中で、
確保しておく必要があるのです。

ちなみに、モデルのアパートの場合４０万円近くになる
毎年の固定資産税も忘れてはいけないランニングコストです。

空室や家賃下落、修繕費の負担でアパート経営が厳しくなっても、
借金の返済は待ってくれません。

加えて、忘れてはいけないのが
金利上昇リスクです。

２．５％の金利が１％上昇して、３．５％になると、
月の返済負担は６万５０００円上がります。

長らく低金利が続いてきた日本ですが、
多くのシンクタンクでは今後１０年で、
１％程度の金利上昇はありうると予想しています。

借金のリスクを減らすには、
繰り上げ返済しかありません。

ただ、１億円を超えるような
巨額の借入に対しては、１００万円程度の
返済は焼け石に水にしかなりません。

まさにいま、金融庁は不動産に対する融資への
監視の目を強めています。

特に１棟アパートやマンションに対しての融資は、
不動産貸家業としての事業の継続性が
重視される方向になっていくと想定されます。

頭金を１割、２割を入れられて、
不動産事業が健全であることが認められれば、
融資を受けられるかもしれません。

しかし、それでもサラリーマンが、
億単位の借金を抱えるような
投資法はお勧めできません。

都内の中古ワンルームマンション投資であれば、
アパートに比べて価格は割安で、
ひとつずつローンを返済していくことができます。

リスクをコントロールしながら
資産を作っていくことが可能です。

不動産投資は年金不安など、
将来のリスクに備えるためのものです。

それが、不動産投資自体で、
大きなリスクを負ってしまっては本末転倒です。

サラリーマンは、身の丈にあった堅実な方法で、
１つ１つ、確実に資産を増やしていくのが一番ではないでしょうか。

※リスクについて詳しくまとめた記事はこちら

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
横尾　幸則（よこおゆきのり）

◆　スタッフプロフィール　◆
　
埼玉県大宮市出身の３０歳。
　
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやＨＰの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
ここ数日の睡眠時間を、某社の第三者調査委員会報告書の
読破に費やしてしまいました。
事実は小説よりも奇なり、です。