『家賃は保証しますから、空室の心配はありません』

これはサブリース契約を勧める際によく聞く、
セールストークのひとつです。

昨今、世間を賑わせている
不動産投資業界の不祥事ですが、
そのひとつにサブリース契約の問題があります。

空室でも家賃を保証してくれるサブリース契約は、
一見するとオーナーにとっては大変ありがたいサービスです。

しかし、サブリース契約は万全ではありません。

契約のなかには、将来オーナーに不利益をもたらす内容が
組み込まれていることがあります。

契約後にその問題が発覚して、
頭を抱えるオーナーが続出しているのです。

そこで今回は改めて、サブリース契約の危険性と、
サブリース契約に頼る必要のない不動産投資法を紹介していきます。

賃貸管理会社とオーナーとの間の契約形態は
２種類あります。

集金代行契約とサブリース契約です。

集金代行契約とは、
家賃集金をはじめとする大家としての業務を
管理手数料を支払って賃貸管理会社に代行してもらう契約です。

管理手数料の目安は、
毎月の家賃の５％前後です。

空室や滞納時の保証サービスなどは
賃貸管理会社で異なりますので、契約時に確認が必要となります。

一方、サブリース契約とは、
所有する不動産を不動産会社が借り上げ、
入居者に転貸する契約です。

物件を借り上げてもらえるので
オーナーは空室の心配がありません。

その代わり、直接入居者へ貸し出す家賃に比べて、
不動産会社から受け取る保証家賃は低くなります。

たとえ収入が少なくなったとしても、
空室を保証してもらえるならサブリース契約を
選ばれる方もいるかもしれません。

しかし、サブリース契約には
３つの大きな問題点があります。

１．保証家賃は見直される
２．契約解除には違約金が発生する
３．入居者が誰かわからない

サブリース契約の契約書には
保証家賃の見直し条項が記載されています。

そのため、築年数の経過や外部環境の変化によって
空室が常態化すれば、家賃を引き下げられることもあります。

また、サブリース契約をいざ解約しようとしても、
借地借家法によって借主は保護されているため、
解約ができないことがあります。

サブリース契約を解約できない場合、
いざ不動産を売却しようとしても、通常の物件と比べて
価格が安くなってしまったり、売るまでにも時間がかかります。

さらに、サブリース契約が解約ができたとしても、
半年分の家賃にもなる高額の違約金を請求されるケースもあります。

何とか契約を解除したとしても、問題はまだ残っています。

入居者に家賃の振り込み先が変更になったことを
告知しなければなりません。

しかし、サブリース契約では
基本的に入居者の情報はオーナーには知らされません。

そのため、あたらしい振り込み先を通知するにも、
大変な手間がかかります。

円滑に告知が行わなければ、
入居者がもとの不動産会社へ
家賃を入金してしまうこともあるのです。

なお、集金代行契約であっても
解約にあたって高額な違約金が必要になったり、
半年以上前に解約を申し出る必要があるなどの条項が
盛り込まれていることがあります。

管理会社との契約の前には
しっかりと解約条項を読み込んでおくことが必要です。

このように空室リスクがなくなるからといって
安易にサブリース契約を選んでしまうと、
当初考えていた収支計画が台無しになりかねません。

サブリース契約の多くは、
地方の一棟物件を購入する際に持ち掛けられます。

ここでの問題は、
地方の賃貸需要が低いことです。

賃貸需要の高い東京であれば、
たとえ空室が発生したとしても、早期に解消することができます。

そのため、通常の家賃で直接貸し出していたほうが、
サブリース契約よりも利益は大きくなります。

具体的に、都内のワンルームマンションで
集金代行契約とサブリース契約で運用した場合の収益を
シミュレーションしてみましょう。

共通の条件は次の通りです。
・家賃収入：８００００円／月
・管理費、修繕積立金：８０００円／月
・運用期間：１０年間（１２０ヶ月）

集金代行契約では、これに加えて
・更新料：４００００円／２年に１回
・管理代行費：３２４０円／月
・３年に１回の入居者入れ替え（１度につき空室期間１ヶ月）

集金代行契約の場合、
空室期間を除いた１１７ヶ月間で、
家賃収入額の総合計は８０４万円になります。

ここに更新手数料の１２万円を加え、
約８１６万円の総収入となります。

次に、サブリース契約ではどうなるでしょうか。

サブリース契約の保証家賃は、
実際の賃料の９０％で計算し、
手元に入る家賃は７２０００円となります。

また、更新料は発生せず、
空室期間もありませんので、管理費と修繕積立金を除いた
１２０ヶ月分の保証家賃が受け取れます。

これらを計算すると
１０年間で受け取れる総収入は、
７６８万円となります。

結果として１０年間の運用で、
集金代行契約にすることで、
４８万円も有利になるのです。

さらに空室期間を２か月、３か月に延ばしたとしても
総収入額はサブリース契約時を下回ることがありません。

不動産投資の鉄則は、
賃貸需要の高い立地を見極めることです。

東京２３区内の駅から徒歩１０分以内の立地であれば、
空室リスクは少なく、サブリース契約に頼る必要もありません。

賃貸需要が少なく、空室リスクをサブリース契約で保証するような場所であれば、
そこは本来、不動産投資には向かない立地です。

サラリーマンが手堅く資産形成をするのであれ、
サブリース契約を検討する前に
まずは立地を厳選することから
はじめてみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
村嶋　直樹（むらしまなおき）

◆　スタッフプロフィール　◆

静岡県御殿場市出身の３１歳。

マーケティング部セールスプロモーション課として、
セミナーやＨＰ・Facebookの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

現在、社内では『挨拶』の強化を図っています。
挨拶で思い出すのは高校時代の部活動で、校内で先輩や先生と会った時には、
『チュイッ！』という謎の挨拶の伝統があったことです。