当社では２０１２年４月から

オーナー様に対してアンケート調査を実施しています。

コンサルタントの購入後のフォローや、
内装工事、設備交換時の対応、
また、保険や法人化など当社の取り組みについて
貴重なご意見をいただいています。

アンケート経過に基づいて、興味関心のある内容や
ご満足いただけていない部分については
担当よりご連絡差し上げて対応しています。

アンケートには、
入居者募集時の当社の対応に関する
質問項目もあります。

１１月分の全アンケート返信数に対して、
９７．４％のオーナー様が、
「大変満足」「満足」と回答されました。

この結果は、非常に喜ばしいものですが、
アンケート調査を実施した当初、
募集に関する質問に対して、
「大変満足」「満足」と回答されるオーナー様は
６割程度しかいませんでした。

今回のコラムでは、
オーナー様のアンケート結果をもとに、
賃貸募集の取り組み方を改善し、
オーナー様の収益最大化を目指した取り組みについて
ご紹介したいと思います。

不動産投資の最大のリスクは、
空室の長期化です。

空室期間が長くなればなるほど、
その分だけ家賃収入が手に入らなくなります。

そのため、オーナー様の収益を最大化するために、
空室の早期解消に努めてきました。

ただその一方で、

『途中経過の連絡が遅い。空室を抱えるオーナーの立場で対応してほしい』
『安易に家賃の値下げを提案しないでほしい』

このようなご指摘をいただくこともありました。

空室を抱えるオーナー様にとって、
仲介会社からの問い合わせ数や室内見学の結果など
募集中の物件の状況は気になるところです。

いまでこそ、オーナー様の専用ページ上で、
仲介会社からの反響数や内見履歴数は確認できますが、
当時はこうした機能はありませんでした。

そこで、まずはオーナー様との
コミュニケーションの改善に取り組みました。

募集が始まる際には、
必ずオーナー様にご連絡しています。

募集状況の連絡は進展がなかったとしても、
２週間程度に一度は必ずオーナー様にご連絡するようにしました。

また、一定期間連絡が取れなかったオーナー様がいた場合、
スタッフ全員がひと目でわかるように社内のシステムを改修。
連絡洩れがないよう対応しました。

さらに、募集スタッフの意識改革にも取り組みました。

「１日でも早く空室を埋め、
　１日分でも多く日割り家賃をお届けすること」
　
これが入居者募集に携わるスタッフの使命です。

今年の３月からは、募集に携わるスタッフの名称を
『賃貸コンシェルジュ』と変更。
名実ともに意識の改革を促しました。

賃貸コンシェルジュは、上記のスローガンを含めた
１５個の役割を日々実践し、
「オーナー様の収益の最大化」に努めています。

そして、募集満足度をより向上させるため、
賃料の維持・アップ施策にも取り組みました。

外部の経済環境が変わらなければ、
築年数が経過すると家賃も下がる傾向にあります。

また、長く住み続けていただいた結果、
周辺相場と比べて、現在の家賃が高くなっている場合には、
家賃を下げざるを得ない場合もあります。

たとえば、周辺相場が７３，０００円のエリアで、
現状の家賃が７５，０００円の部屋が
退去になったケースを考えてみましょう。

通常であれば、１カ月以内には次の入居者が決まりますが、
相場よりも高く募集した場合、空室が長引くことも考えられます。

仮に空室期間が５０日に伸びてしまった場合、
長引いた２０日分の逸失利益は５０，０００円にもなります。

閑散期など、空室が発生する時期によっては、
相場家賃よりも高く設定してしまうと、
さらに空室が長引く可能性も考えられます。

そのため、募集にあたってはキャッシュフローの最大化を考え、
空室期間の最小に食いとどめることを大前提に考えています。

ただ、築年数が経過しているからといっても、
一律に家賃が下がるわけではありません。

景気が良くなったり、物件の所在するエリアの人気が高まるなど、
外部環境が変化することによって、
家賃を維持、アップさせられる事例も出てきています。

そこで、入居者の退去時には、
まず周辺の家賃相場と比較を行います。

現状の家賃よりも高く設定できると想定できる物件については、
過去の入退去の履歴や反響数、内見数を可視化し、
家賃の引き上げをご提案します。

実際、練馬区の築２４年の物件では、
家賃をアップしてお申し込みをいただくことができました。

この物件には４年間、６３，０００円の家賃で
入居者が住んでいました。

しかし、退去の申し込みが入り、
周辺相場と比較したところ、増額できる可能性がありました。

２０００円の家賃アップをさせたうえで、
入居者の募集を開始すると
およそ１か月ほどで新しい入居者の申し込みがありました。

このような取り組みを続けてきた結果、
２０１７年１０月から２０１８年９月までの１年間で
およそ４戸に１戸が家賃のアップにつながりました。

業務改善の手法として、
「ＰＤＣＡサイクル」があります。

Ｐｌａｎ（計画）し、Ｄｏ（実行）し、
Ｃｈｅｃｋ（評価）し、Ａｃｔｉｏｎ（改善）する。

入居者募集についても、
オーナー様の評価を受け止め、試行錯誤してきた結果、
満足度向上や家賃の維持・向上につながりました。

しかし、単純にＰＤＣＡサイクルを回していただけでは、
達成できていなかったかもしれません。

私たちはＡの後に、『責任（Ｒｅｓｐｏｎｓｉｂｉｌｉｔｙ）』を加え、
次に計画する施策に責任をもって、取り組んでまいりました。

もちろん、まだまだ至らない点は
多いかもしれません。

これから繁忙期がやってきますが、
１つひとつの物件に目を離さず、細やかな対応を心がけ、
オーナー様の資産を最大化できるよう、
賃貸営業部一丸となって取り組んでいきたいと思います。

日本財託管理サービス　賃貸営業部　田中　芳之（たなかよしゆき）

◆　スタッフプロフィール　◆

賃貸営業部の責任者として、１日でも早く空室を埋められるよう、
日々、新たな取り組みを推進している。
　
１８歳のときにサッカーの本場イギリスにサッカー留学。
地元のサッカーチーム『ダラム・シティＦＣ』にて腕を磨く。