１０日付の朝日新聞に

気になる記事がありました。

『「居住用」と偽り住宅ローン、横行か　マンション投資』

投資用マンションを買うために、
居住用と偽って住宅ローンを引き出した
疑いのある事例が見つかったといいます。

大手ネット銀行が、住宅ローンの延滞顧客を
調べるなかで発覚しました。

年収も水増しされていた疑いもあると
報道されています。

言うまでもなく、住宅ローンを他の目的に
使用してはいけません。

ただ、悪意がなかったとしても、
ローンの扱い方によっては、
銀行から不正と思われてしまいます。

扱い方次第では、
「自宅が買えない」「投資物件が買えない」
といった困った事態に陥ってしまうこともあります。

特に不動産投資を検討する方にとって、
投資用ローンとマイホーム用の住宅ローンの違いや
扱い方を知ることは大切なポイントです。

そこで、今回のコラムでは、
投資用ローンと住宅ローンについて、
よくある３つの質問に答えながら、
正しいローンの扱い方をご紹介したいと思います。

１つ目のよくある質問は、
まさにいまニュースになっている

「住宅ローンで買った物件を
　他人に貸したらどうなるのか？」
　
仕事の都合による一時的な転勤など、
自宅を離れなければならないことは
ありますよね。

このような場合は、
他人に貸すことも可能です。

ただし、金融機関に事前に相談して、
承認を得ることが前提です。

無断で貸した場合「自己居住用に限る」
住宅ローンの適用条件に外れることになります。

そして、今回のケースのように悪意を持って行った場合、
残債の一括返済を求められる可能性があります。

報道されている住宅ローンを不正に投資に使うような
やり方は昔からあり、銀行も目を光らせています。

１０年以上前に出会った
３０代サラリーマンＡさんの事例です。

Ａさんは、つくばエクスプレスの開通を見込み、
新駅に近いファミリーマンション２戸を
投資用に購入しました。

ところが、購入資金はそれぞれ別の銀行で
住宅ローンを組んで工面していたのです。

別の県に住んでいたＡさんは、
住民票を一時的に茨城のマンションに移し、
低金利の住宅ローンを引き出しました。

はじめてお会いした際は、
それらのマンションの契約直前だったようです。

数年後、またお会いする機会がありました。

その時には、２戸とも不正が明らかとなり、
うち１戸は残債の一括返済を
求められていました。

聞けば、購入して１年も立たないうちに、
銀行に発覚していたようです。

ローンの返済関連書類など
「転送不可」の郵送物が届かないことで
発覚することが多くなっています。

Ａさんは、この物件を売却して
借り入れを返済しましたが、全額は返せず、
借金が残ってしまったようです。

悪意がなかったにしても、
銀行に無断で他人に貸してしまうと、
トラブルに発展しかねません。

事前に必ずローンを組んだ
金融機関に相談しましょう。

２つ目のよくある質問は、

「住宅ローンと不動産投資用ローンは、
　なにが違うのか？」という質問です。

投資用ローンと住宅ローンでは、
審査基準と借り入れ金利が異なります。

住宅ローンの場合、払えなくなったら
自身が住む家が担保として取られてしまいます。

銀行にとって貸し倒れのリスクは低いと
考えられるので、審査も比較的ゆるやかで、
金利も低くなっています。

もちろん、返済原資としての信用力、
つまり安定的な給与収入があることは前提です。

一方、投資用ローンの利用にあたっては、
個人の信用力だけでなく、
不動産の収益性も重要です。

基本的に物件からの家賃収入が、
返済原資になるからです。

審査基準も住宅ローンに比べて厳しく、
金利も住宅ローンに比べれば高くなっています。

たとえば現在の変動型住宅ローンの
最低金利は、都市銀行でも０．４％台です。

一方、当社提携金融機関の投資用ローンは、
１．６％台からとなっています。

３つ目の質問は
「住宅ローンがあるなかで、
　不動産投資ローンは組めますか？」というものです。

これは、ご年収と残債額によります。

多くの場合、ローンの利用には
年収倍率という基準があります。

最大で、年収の何倍まで
貸してくれるかという融資の枠です。

たとえば年収５００万円で、
年収倍率１０倍なら融資枠は５０００万円です。

自宅の住宅ローンの残債が
３５００万円なら、あと１５００万円の
投資用ローンは組める計算となります。

住宅ローンと投資用ローンで、
借り入れ枠の考え方はほぼ同じです。

ただ、何も考えずにローンを使うと、
この基準が思わぬトラブルを
引き起こすことがあります。

仮に年収５００万円の方が、
２０００万円のマンション２戸を購入して、
不動産投資を始めたとします。

年収倍率が１０倍なら、
４０００万円を借り入れている状態で
残りの使える枠は１０００万円です。

この時、３０００万円の自宅を買いたいと思ったとしても、
住宅ローンは残りの１０００万円までしか
利用できないので注意が必要です。

なお、当社のオーナー様の多くが
住宅ローンを組みながら、投資用ローンを利用して
投資を行っています。

自宅購入と不動産投資を両立し、
資産形成のスピードを加速させることもできるので、
ぜひ次の記事も参考にしてみてください。

＜自宅購入も不動産投資も両立できる！１０年の控除期間活用で資産形成を加速する考え方＞
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category01/post-415.html

自宅か投資かにかかわらず、
ローンの利用はリスクを伴う手法です。

身の丈にあった借り入れ額、
そして有利な条件でローンを組み、
正しく活用しましょう。

繰り上げ返済を計画的にして、
残債を減らしていけば、
さらに効率的な資産づくりができます。

ローンに詳しいコンサルタントが
最適な形をご提案しますので、
まずはお気軽にご相談ください。

日本財託　資産コンサルティング部
千代田　晃一（ちよだこういち）

　
◆　スタッフプロフィール　◆
　
千葉県市川市出身の４５歳。
　
資産コンサルティング部で、
東京中古ワンルームマンションを通じて
お客様の老後の不安を解消するお手伝いをしています。
　
趣味は波乗り。直近のライディングは太東にて。
大波をうまく捉えて乗った瞬間の爽快感にやみつきです。