最近、格安の賃貸管理代行費をうたう

不動産会社が出てきています。

提案される管理代行費は、
１戸あたり１０００円～１５００円。

一般的な管理代行費は
家賃の５％程度ですから、
相場を大幅に下回ります。

もちろん、ランニングコストを抑えることができれば、
手取り利回りは上がります。

１円でも安いほうがいいと思う
オーナー様もいるかもしれません。

しかし、２９年間にわたり
賃貸管理を行ってきた私たちは断言できます。

１０００円台の管理代行費だけでは、
長期にわたり安定した家賃収入をお届けする
質の高い賃貸管理を継続することは困難です。

格安管理費の会社に任せたはいいが、
サービスの品質や対応に不満を持って、
当社に管理を切り替える。

実際、そんなオーナー様も
これまで少なからずいらっしゃったことが
証明していると言えます。

外からはなかなか見えづらい賃貸管理について、
オーナー様にご評価いただいている
当社の代表的な取り組みがこちらの１２項目です。

「賃貸管理　１２の取り組み」

１．分業制を採用
２．独自の募集ノウハウで早期の空室解消
３．当社独自の賃貸管理システム「Ｂｅａｎｓ」
４．創業２９年の実績
５．退去・更新・修繕などのお知らせ
６．滞納家賃の素早い対応
７．ご予算に合わせたお支払いが可能
８．２４時間３６５日の入居者受付業務
９．長期延長保証でエアコン・給湯器の突発的な出費を抑制
１０．更新契約の期日管理と更新料の漏れのない徴収
１１．外国籍入居者への対応
１２．オーナー様と一生涯のお付き合い

◆「賃貸管理の１２の取り組み」の詳しい内容はこちらから
http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/pdf/kanri12.pdf

今回のコラムでは、
賃貸管理の現場で行われている業務を
あらためてご紹介したいと思います。

さらに、質の高い管理を継続するために、
重視していることを「１２の取り組み」から
抜粋してお伝えします。

分かりやすいように、
１人の入居者が退去してから
どのような流れで賃貸管理業務が行われるのか、
見ていきましょう。

退去の約１か月前に入居者から
解約の通知を頂くと、
すぐに募集図面の作成に取り掛かります。

並行して９名の募集スタッフが、
募集物件エリアの仲介会社に向けた
メールによる販促活動を行います。

単にメールやＦＡＸを送るだけだと
情報を見てもらえないこともあるので、
仲介会社への電話や訪問は欠かせません。

物件を覚えてもらい、
来店者に優先的に物件を
ご紹介してもらえるようにするためです。

いよいよ、入居者が退去したら、
費用対効果を念頭に置きながら
工事が必要な箇所を細かくチェック。

最適な原状回復工事のプランと、
施工をする協力会社を手配します。

内装工事は原則として７日間で
終了させる社内ルールを設けています。

工事が早く終われば、
それだけ早く入居が可能になりますし、
内見機会も増やすことが可能です

いよいよ新しい入居者から
申込みが入ったら「審査」を行います。

審査では将来の滞納につながらないよう
厳しく申込内容をチェックします。

審査を通過したら、
次に契約書類を揃えます。

賃貸借契約書の作成と契約手続き、
そして、入居者が加入する損害保険の手続きも
並行して進めます。

引っ越し直前には、
鍵のお渡しと注意点の説明も必要です。

賃貸管理の真価が問われるのは、
お部屋に人が住み始めてからです。

トラブルは多く
２４時間３６５日いつでもやってきます。

万が一の事態に備えて、管理スタッフの枕元には、
常に会社携帯が備えられています。

さらに、家賃の滞納があれば
速やかな督促も必要です。

そうこうしているうちに、
契約の更新期日が近づいてくるので、
更新契約書の手配も確実に行います。

細かく挙げればキリがありませんが、
「賃貸管理」の一言で表される
業務はこれだけ多岐にわたります。

もちろん、テクノロジーによって、
効率化されてきている業務もあります。

とはいえ、まだまだ現場の人の力で、
対応しなければならない仕事は多いものです。

手間がかかり、根気もいりますが、
マンション経営の根幹を支える重要な要素が「賃貸管理」です。

管理代行費が低ければ、
管理に十分な人員や時間を
割けないのは必然です。

１人のスタッフが、
あらゆる仕事を兼任するので、
効率も落ちてしまいます。

「１２の取り組み」から１つご紹介したいのは、
専門分業制の採用です。

たとえば、以前にお伝えした火災事故では
１４人が同時並行で対応にあたりました。

＜１４人が一斉に動き出す！初動対応力が決め手のアパート火災事故現場レポート＞
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category02/post-407.html

入居者対応、外国籍入居者対応、内装工事、建物管理、
それぞれの専門家がいたからこそ、
早期の復旧も可能になりました。

しかも、長年にわたって賃貸管理業を行っていると、
「人海戦術」が必要な時がやってきます。

実は、年間平均９８％以上を維持する当社の入居率が、
単月で９７％台に落ち込んでしまったことがあります。

リーマンショックを発端とした
不景気の影響でした。

空室を１日でも早く埋めるため、管理スタッフだけでなく、
普段は物件販売を担当するスタッフも
賃貸仲介会社の訪問や物件写真の撮影に奔走しました。

その結果、何とか入居率は９８％台に回復し、
オーナー様に安心をお届けすることができたのです。

そもそも低すぎる管理代行費では、
兼任体制であったとしても、
最低限必要なスタッフの人件費すら満足にまかなえません。

では、なぜ格安でサービス提供できているかというと
他の部分で利益を取っているからです。

それは多くの場合、物件の販売価格に
上乗せされています。

同じ物件を数百万円単位で割高に販売するような
会社もあるのが実状です。

当社では１３０名のスタッフが、
それぞれの専門分野のプロとして、
オーナー様の収益を最大化するため活躍しています。

そして、頂戴した管理代行費は
オーナー様に対するさらなるサービス品質の
向上に役立てています。

空室の早期解消を実現するための
仲介会社向けホームページのリニューアルや
オーナー様サイトの機能拡充、
さらに、オーナー様交流会の実施など、

これからも、オーナーの皆様に、
家賃収入を安定してお届けできるよう、
コツコツと賃貸管理の質を極めていきます。

今回ご紹介できなかった
１１項目の賃貸管理の取り組みも
資料にまとめておりますので、
ぜひあわせてご覧ください。
＜URL＞
http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/pdf/kanri12.pdf

日本財託管理サービス
管理受託部・契約部　部長代理
河原　豊（かわはらゆたか）

◆　スタッフプロフィール　◆

神奈川県相模原市出身の４２歳。
　
日本財託グループに入社して
２０年以上にわたり、管理業務を歴任。

現在は管理受託部と契約部に所属し、
賃貸管理のご相談窓口として、
信頼できる賃貸管理会社の大切さをお伝えしている。

６歳になった双子も自転車に乗れるようになり、
休日は自転車の長男と一緒に、
近所を散歩することが日課となっている。

しかし、徐々に自転車に乗るスピードも
速くなってきたので、
最近は散歩というよりマラソンになっている。