★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.169 ―――――――――
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　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

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　オーナー様数３，２４７名、管理戸数７，９１８戸、入居率９９．０８％

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　１.　購入後にかかる経費とは！？

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

５． 賃貸管理もお任せください！
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　６． 編集後記

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　日時は６月１３日（日）１３：００〜１５：３０、
　名古屋での開催は今回で３回目になります。

　お席は先着順ですので、
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　■ １.　マンション購入後にかかる経費とは！？

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　「こんなはずじゃなかったのに・・・」

　「これだけ費用がかかるなんて、聞いていないぞ！」

「不動産会社は都合のよいことばかり言って、
　　費用のことは一切言わなかった。」
　
　など、マンション購入後にトラブルになるケースが珍しくありません。
　
　
　残念なことですが、不動産会社のなかには、
　販売時に都合のよいことばかりいって、
　購入後の経費に関して説明をしない会社もあるようです。

　
　当社では、事前に購入後にかかる経費の一覧表をお渡しして、
　購入後にどういった費用がかかるのかを詳しく説明しています。

　マンションを購入してから、
　『こんなに費用がかかるなんて聞いていない！』　
　といったことにならないためにも、

　今回のコラムでは、
　マンション購入後にかかる代表的な経費について
　ご紹介したいと思います。

　まず、購入後の経費には、
　毎月かかる日常的な経費と、
　臨時の経費があります。

　《毎月の経費》

　・管理費
　・修繕積立金
　・業務委託費
　・家賃の振込み手数料（入金口座による）

　《臨時経費》

　・退去時の内装費用
　・エアコンや給湯器などの修繕・交換費用

　このほかにも、
　不動産を所有していると、
　
　・不動産取得税
　・固定資産税・都市計画税
　・所得税

　などの、各種税金を支払う必要があります。

　ではそれぞれ、
　具体的にどれだけの費用がかかってくるのか、
　ご紹介したいと思います。

　
　【管理費】　
　管理費とは、建物管理会社に毎月支払う建物のメンテナンス費用です。
　日常の清掃業務や消防設備・エレベーターの点検、共有部分の水道光熱費、
　また、管理人の人件費にもあてられます。

　ワンルームマンションの場合、
　毎月５，０００円〜１２，０００円程度の費用がかかります。
　

　
　【修繕積立金】

　修繕積立金とは、将来の修繕工事に備えた積立金のことです。　
　毎月１０００円〜７，０００円程度の費用がかかります。

　分譲時、積立金は比較的少額に抑えられる傾向にあり、
　なかには、積立金が１０００円未満に設定されたマンションも
　珍しくありません。

　なぜ、これだけ積立金を低く設定するのでしょうか？
　

　それは利回りを高く見せるためです。

　手取り利回りは、
　家賃収入から管理費と修繕積立金の合計額を差し引いた数値を
　購入価格で割って計算します。

　つまり、修繕積立金の額が小さければ、小さいほど
　利回りも高く計算されるのです。

　ですから、マンション販売時にできるだけ利回りが
　高く表示　されるように、
　積立金が低く抑えられるのです。

　
　もちろん、このままの金額では大規模修繕工事に必要な額を
　貯めることはできませんので、将来的には積立金の増額や
　一時金の支払いが家主に求められるので、
　購入時には注意が必要です。

　
　【業務委託費】　
　業務委託費とは、賃貸管理会社に支払う管理委託料のことです。
　
　業務委託費を賃貸管理会社に支払うことで、
　空室時の入居者募集や退去立会い、内装工事の手配、入居者のクレーム対応
　などを代わりに行ってもらうことができます。

　サラリーマンとして働きながら、
　『大家さん業務』を兼任することは、
　時間的にも、労力的にも難しいところです。
　

　毎月、業務委託費を支払って、
　賃貸管理業務を代行してもらうのが一般的です。

　ちなみに、賃貸管理会社である当社では、現在６０名を超える人員で
　２４時間体制で入居者に関わるすべての業務を
　毎月３，１５０円で行っています。
　

　【家賃の振込み手数料】

　家賃の振込み手数料も無視できません。

　家賃収入は毎月入ってきますので、
　振込み手数料が必要な銀行口座だと、
　無視できない金額になります。

　手数料が５００円なら、１年で６，０００円です。
　１０年だと６０，０００円にもなります。
　
　よほどの事情がない限り、家賃の入金先には、
　振込み手数料がかからない銀行口座を指定することをお勧めします。
　
　こうした細かなコストの削減が、
　長期的にみて大きな差となってあらわれてきます。

　
　毎月の経費のほかにも、
　臨時で必要となる経費もあります。

　【内装費用】

　入居者が退去した後に、
　汚れた壁紙やカーペットを張り替えるなどして、
　ルームクリーニングを行い、室内を原状回復するための費用です。

　居住年数にもよりますが、
　ワンルームであれば原状回復にかかる費用は、
　およそ５万円から１５万円ほどが必要です。

　その上で、ガイドラインに沿って入居者と家主の負担割合を決め、
　実際の負担額が確定します。

　【エアコン、給湯器の修繕・交換費用】
　　エアコン、給湯器の寿命は８年〜１２年です。
　いずれの設備も交換工事を行うと、
　８万円〜１０万円程度の費用がかかります。

　特に、中古のワンルームの場合、
　建物だけではなく、室内設備も同じように経年劣化しているので、
　物件によっては、購入後すぐに設備の交換が必要になることもあります。

　当社では、購入後すぐにエアコン・給湯器の費用負担が生じないよう、
　購入後６ヶ月以内に発生した、修理・交換費用はすべて当社負担にて
　対応しております。
　
　また、当社で交換したエアコン・給湯器は、
　交換後１０年以内に発生した本体故障での修繕・交換費用を
　当社が負担する１０年保証制度もあるので安心です。

　また、
　不動産を所有していることで様々な税金もかかってきます。

　物件購入後に一度だけ納税しなければいけないのが、
　『不動産取得税』です。
　
　ワンルームマンションの場合、
　１０万円程度の不動産取得税がかかります。

　不動産取得税と違って、毎年負担しなければならないのが
　『固定資産税・都市計画税』です。　
　
　ワンルームマンションの場合、
　一部屋あたりおよそ３万円〜５万円の税金が毎年かかります。

　以上が、
　マンション購入後にかかる代表的な経費です。

　
　マンション経営をはじめるまえに、
　今回ご紹介したマンション購入後の経費の種類と
　おおまかな金額をしっかりと把握し、

　『赤字を出さないためには、
　　月々のローン返済額をいくらに抑えたほうが良いのか?
　　そのために頭金をいくら入れるか？』

　『急な出費に備えて、いくらの余剰金を準備しておくべきか』

　など、安定したマンション経営を行うために、
　事前にしっかりとシミュレーションしておくこと大切ですね。

　
　　　　　　　　　　　　　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

　※　今回ご紹介した各種経費はあくまでも参考値です。
　　　物件や工事内容によって金額は異なりますので、
　　　予めご了承下さい。

　◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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　■６．編集後記

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　賃貸住宅のトラブルで
　『騒音』は避けては通れないものです。
　
　賃貸住宅にお住まいになったことがあれば
　｢騒音｣に悩まれた方も多いのではないでしょうか？

　過去の統計をみても、
　賃貸住宅のトラブル・苦情の中で｢騒音トラブル｣は、
　原状回復や敷金精算に次いで多いといわれています。

　｢ガタガタうるさい！｣

　と注意された住人が、
　腹をたてて包丁で人を刺したといった
　傷害事件も実際に起こっています。

　もし、あなたが投資している部屋で
　騒音トラブルがもとになって、
　殺人事件になってしまったらと思うとゾッとしますよね。

　こうした騒音トラブルを防ぐためにも、
　投資をするならアパートよりもマンションがお勧めです。
　
　アパートとマンションを比べた場合
　明らかにマンションのほうが｢遮音性｣に優れています。

あるアパートで実際にあったことですが、

　『上の階でトイレを流す音が筒抜け』

　『テレビを見ていたら、隣の部屋からも同じ番組の音が聞こえた。
　　ためしに音量を消してみると、それでもテレビが十分に見られた』

　このように、アパートの遮音性に関する
　エピソードはよく聞くところです。

　騒音トラブルが少なくなるだけでなく、
　入居者は快適に過ごすことができるので、
　長く住み続けてもらえる条件の一つになります。

　
　投資物件選びの際には、
　こうした点も考慮してアパートではなく、
　『マンション』に投資することをお勧めします。

　　　　　　　　　　　　　　日本財託　第３営業部　O・N

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　　構です。ご意見をお聞かせください。
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