東京一極集中の流れが止まりません。

先日、政府は東京圏への人口転入と転出を
来年までに均衡させるとした目標を
事実上断念したことを明らかにしました。

地方を活性化させるための政策として、
２０２０年までの均衡を目指していたのです。

しかし、ふたを開けると昨年１年だけでも
地方から東京圏への転入超過数は、
１４万人にもなります。

根本的な要因は「仕事」です。

政策でいくら人を呼び込もうとしても、
働き口がなくては、
暮らしていくことができません。

では大都市圏と呼ばれ、人口が集まる
大阪や愛知ならどうでしょうか。

特に大阪は２０２５年の万博開催も決まり、
勢いづいているニュースも目にします。

そこで今回は、東京・大阪・愛知の三大都市圏を
雇用を生み出す企業活動、
そして不動産投資の目線から比較したいと思います。

企業の数が多ければ多いほど、雇用が生まれ、
その地域で暮らす人が増えます。

日本の上場企業数は約３７００社あり、
その本社の約半数が、東京に集まっています。

大阪に本社を置く企業は全体の１割程度、
愛知はさらにその半数程度です。

東京では、さらに起業も活発です。

東京商工リサーチの調査では、
２０１８年の新設法人数をみると、
東京では４万社以上の新しい法人が生まれています。

これは、大阪の約４倍、愛知の約７倍に
あたる数値です。

また、人口と同じく企業にも
本社の移転による転入・転出があります。

帝国データバンクのデータでは、
東京都単独のデータは公表されていないものの、
東京圏（１都３県）は昨年で８年連続の転入超過でした。

その転入元となった道府県の第１位は
なんと大阪です。

東京と対照的に、
大阪は３７年連続の企業転出超過に陥っています。

愛知も２０１７年までのデータではありますが、
やはり１４年連続の転出超過でした。

大都市圏である大阪・愛知ですら、
企業の流出が止まらないのが実状です。

名古屋市は来年度より、
東京から名古屋市に移転する企業に
最大１０億円もの補助金を出す方針です。

ちなみに２３区から移住する世帯は
最大１００万円の補助金を受けることができます。

条件は愛知県内で雇用されることです。

２０２７年のリニア新幹線開業を控え、
名古屋では特に人口流出や企業流出への
危機感が強いことがうかがえます。

不動産投資で考えるべきは、
将来にわたる賃貸需要です。

都市の将来性と賃貸需要の推移を
見極める要素の一つが、再開発です。

再開発でオフィスビルが供給されれば、
企業が入居して新たな雇用と賃貸需要を
エリアに生み出します。

賃貸オフィスの仲介を行う三幸エステートが、
１フロア面積５０坪以上の中型ビルの
新規供給予測をまとめています。

これによると、
２０１９年から向こう３年の新規供給は、
２３区において約６３万坪です。

サッカーコートにして２９２面分もの
膨大なオフィス床が供給される見込みです。

ザイマックスによると、東京２３区の
１人あたりオフィス面積は３．８５坪ですので、
単純計算でも１６万人以上が勤務する
スペースが増えることになります。

東京都心５区のオフィス空室率は
１．６４％と過去最低を更新し、
目下、空前のオフィス不足が進んでいます。

今後も東京のオフィスの入居率は
大きく低下することはないと予想されています。

これに対して、同じ期間で見込まれる新規供給は、
大阪では１万２６００坪、
名古屋でも１万５０００坪です。

万博と併せて大阪が誘致を目指す
統合型リゾート施設（ＩＲ）の開発計画は
この見込みには含まれていません。

実現したとしても、想定される雇用創出効果は、
８万人程度にとどまっています。

大阪・名古屋の再開発は「点」ですが、
東京は「面」で広がっていることも
着目すべきポイントです。

大阪では、大阪駅・梅田駅周辺、
そして名古屋では、名古屋駅周辺を除き、
予定される計画は少なくなっています。

安定した不動産投資を行う上では、その「点」
狙いを絞れば成立しうるかもしれません。

しかし、老後に向けた資産形成のために
わざわざ険しい道を選ぶ必要はありません。

東京は大手町、八重洲、渋谷、虎ノ門、
日本橋、池袋、神田と大規模オフィスが開発される街を
挙げていけばキリがないほどです。

万博後の大阪はどうなるかまだ分かりませんが、
少なくとも東京五輪後も、
東京の再開発は目白押しです。

今後も経済の好循環が回り、
働く人が集まる東京で、
不動産投資を始めるのをおすすめします。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
横尾　幸則（よこおゆきのり）

　
◆　スタッフプロフィール　◆
　　
埼玉県大宮市出身の３１歳。
　
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやＨＰの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
情報収集のつもりで始めたＹｏｕＴｕｂｅの視聴が
習慣になってしまったので、いわゆる格安ＳＩＭで
動画視聴のギガがノーカウントになるものに変えました。