★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.120 ――――――――――
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◆―――――――――――　４月末現在の管理実績　―――――――――――◆

　オーナー様数２，７０９名、管理戸数６，６２１戸、入居率９８．９２％

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　１.　建物管理会社との付き合い方！

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」

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４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

５． 賃貸管理もお任せください！
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　６． 編集後記

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　ご主人がはじめたマンション投資。
　それが、家族の生活の支えとなりました。
　ご本人に登場していただき作成した動画をご紹介します。

　動画「天国のお父さんありがとう」はこちらから

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　■ １．建物管理会社との付き合い方！
　　　　
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　前回のコラムでは、
　賃貸管理と建物管理の２つの違い、
　そして、建物管理をしっかりと行うことが建物の寿命を延ばし、
　長期安定収入を実現するということをお伝えしました。

　今回のコラムでは、
　実際の建物管理の現場で起こったことをご紹介しながら、
　建物管理会社との付き合い方をお話いたします。

　【築１８年、大規模修繕工事が一度も行われていないマンション】
　　
　東京都在住　Ｓさんの場合
　
　そのマンションは大手企業の社宅に使われていたせいもあり、
　外観も室内もしっかりと作られていました。

　最寄駅も山手線沿線にあり、通勤・通学に利便性のよい立地です。

　購入から数年経ち、そろそろ大規模修繕工事が行われるころだと
　思っていたのですが、いっこうに大規模修繕工事の議案があがってきません。

　そこで、
　管理組合の総会に参加してみることにしました。

　総会の会場に行ってみると、そこには理事長と管理会社の社員が２人いるだけ。

　他のオーナーは誰一人総会に参加していませんでした。
　理事長に大規模修繕工事のことを確認すると

　「昨年やるはずだったんだけどなぁ」と気のない返事。

　ついには、
　
　「あなたが理事長になってください」

　と依頼する始末。

　その場に居合わせた建物管理会社を問い詰めると、
　『以前は社宅だったから』
　『管理組合から正式に依頼がなかったから』
　など、出てくるのは言い訳ばかり。

　怒りを通り越して、あきれるしかありませんでした。

　しかし、それでも大規模修繕工事を行う必要はありましたので、
　問題の管理会社にすべてお任せするのではなく、数社から見積もりをとって
　大規模修繕工事を行うことにしました。

　
　多くの建物管理会社がしっかりと管理を行う中、
　ご紹介した事例に登場する建物管理会社のように、
　理事長がいないから、管理組合が何も言わないから・・
　などといって、
　無責任な管理を行う管理会社が残念ながら存在するのも事実です。

　本来、建物管理は
　マンションの区分所有者全員で構成する管理組合が行います。

　しかし、
　実質的な建物管理業務を組合員である各部屋のオーナー様が行うことは難しく、
　ほとんどの場合は管理組合が建物管理会社に委任するという形をとっています。

　ですから、建物管理会社によっては、
　「管理業務の依頼主である管理組合が何も言ってこないから、
　　何もしませんでした」
　というような物言いをしてくることもあるのです。

　大切な資産を預けているオーナー様にとっては実に腹が立つ話です。

　建物管理会社の対応についてここまで書いてしまうと、
　
　「建物管理会社はとんでもないところなんだ」
　
　と思ってしまうかもしれませんが、
　建物管理会社の多くは誠実に管理業務に取り組んでいます。

　中には管理費を抑えるために、
　自分達でマンションの管理をやってしまおうと、
　建物管理をマンションの住人で行っているところもあります。

　しかし、組合員から徴収する管理費・修繕積立金の滞納が放置されていたり、
　清掃や設備点検も定期的に実施されていないため、
　電球も切れたまま放置され、エントランスにはチラシが散乱。
　植栽は放置され、枯れたまま。
　
　結局、最後はどうにもならなくなって、管理業務を建物管理会社に再度お願
　いするというケースが多いのです。

　日常の建物管理業務や修繕計画、そして管理費・修繕積立金の滞納者への対応
などはプロの手を借りたほうが効率的ですし、なにより手間もかかりません。

　手間をかけずに効率良くマンションの資産価値を維持するためには、
　建物管理会社を上手に活用することです。

　マンションの管理費が近隣相場より高いと感じたら、
　建物管理会社に相談して管理費がどうしてこの設定なのか質問し、
　工事費が高いと感じたら他社でも見積もりをとるなど、
　率直に意見をぶつけて構いません。

　修繕計画書や資金計画書に疑問を感じたらすぐに担当者に質問しましょう。

　建物管理会社は建物管理の専門家集団です。

　毎月安くはない管理費を支払っているのですから、
　良い意味で建物管理会社を利用し尽くすつもりで、
　管理会社と付き合ってみてはいかがでしょうか。

　　　　　　　　　　　　　日本財託　マーケティング部　　坂元　寛和

　◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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　■ ２．マンション投資を実践されたオーナー様の生ナマレポート≪最新版≫

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　■６．編集後記　■

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『私達の脳は普段全体の１０％ほどしか使われていない。』

　一度はこんな話を耳にしたことがあるのではないでしょうか。
　

　私もこの話を聞いて、

　『そうか、残りの９０％をうまく使えたら、
　　きっといろいろなことができるんだろうなぁ』
　
　と思っていました。

　しかし、脳科学者によると、
　脳のすべてを活用していることが、かなり前から分かっていたそうです。

　また、
　『赤ちゃんにクラシック音楽を聴かせると頭がよくなる』
　　
　という話も同様に根拠はないそうです。

　というのも、もともとの実験では、
　大学生を対象にしたもので、赤ちゃんを対象に実験したものではないこと。
　しかも、別の研究グループが
　もう一度、同じ実験を大学生にしたところ効果がでなかったというのです。
　
　なんだか軽くショックを受けてしまいました。
　
　今回の脳の話のように、　
　昔から当たり前のように思っていたことも、
　実際にはまったく違っていることが、ほかにもあるように思えてきました。
　
　新しい知識を得るのもいいですけれども、
　たまには、自分のもっている知識の更新も必要かもしれませんね。
　　　　　　　　　　　　　　　
　ちなみにご紹介した脳に関するお話は
　『最新脳科学で読み解く　脳のしくみ』という本に記載されています。
　ご興味のある方は是非！

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　　　　　　　　　　　　　　　　日本財託　マーケティング部　S・H
　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　
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