複利効果ふたたび！繰上げ返済と月々の返済どちらが得か！
2010/04/22
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.170 ―――――――――
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■ １. 複利効果ふたたび！繰上げ返済と月々の返済どちらが得か！
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４月８日のメルマガ
『家賃収入を複利の力で有効活用』を配信後、
多くの読者から、たくさんのご意見・ご感想
そしてご質問を頂きました。
今回は、その中から、
特に多く寄せられたご質問にお答えしようと思います。
【４月８日配信号『家賃収入を複利の力で有効活用』内容はこちら】
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category01/post-48.html
Ｑ．仮に、年間で同じ金額だけローン返済する場合、
『年１回の繰上げ返済』と『毎月の返済』
どちらのほうが有利でしょうか？
Ａ．毎月返済したほうが有利です。
家賃収入で複利効果を発揮するためのポイントは、
家賃収入に役割を与えることです。
つまり、家賃収入を遊ばせずに、
ローンの返済にまわすこと。
こうすることで、
タンス預金していたときは、
まったく収益をあげることがなかった
家賃収入が生きてくるのです。
繰上げ返済の場合、
家賃収入が役立つのは１年に１回、
繰上げ返済のときだけです。
繰り上げ返済の目標額までお金を貯めている間、
この家賃は一切収益をあげていません。
一方、家賃収入を新しくローンで購入した
物件のローン返済に充てた場合、
『毎月』家賃収入が活用されることになります。
１年に１回だけの活用と、１年で１２回の活用、
どちらが有利かは明白ですよね。
実際に、数値でシミュレーションして比較してみます。
２戸のローンのないマンションから、
毎月合計１０万円の家賃が手元に残り、
そして、この状態で３戸目のマンション（手取り家賃５万円）を
１，０００万円のローンで購入したケースを考えてみます。
今回のシミュレーションでは、
『繰上げ返済』と『毎月の返済』は年間で同額の１８０万円
を返済します。
金利３.５％の１０００万円のローンを毎月５万円ずつ返済し、
１年に１回１２０万円の繰上げ返済を行う場合、
完済までの期間は６年９ヶ月です。
一方、
毎月１５万円で返済していく場合は、
６年２ヶ月でローンを完済することができます。
このように、
毎月の返済額を増やしたほうが、
繰上げ返済をするよりも、早くローンを完済することが可能です。
これはご説明したように、
家賃収入が毎月有効に活用されているからです。
また、こんな質問もいただきました。
Ｑ．２戸の家賃収入全額を、新しくローンで購入した物件の
ローン返済に充てた場合、設備の交換費用など、突発的な
支出があったときはどうすればよいのでしょうか？
おっしゃるとおり、エアコンや給湯器の故障、退去に伴うリフォーム
工事費用、固定資産税などの税金、その他もろもろの経費を考えると、
ある程度の家賃収入を貯めておかないと、出費が心配ですよね。
また、空室や滞納などで２戸の不動産から得られる家賃収入が
途切れがちになると、ローンの返済は途端に苦しくなってきます。
仮に、毎月１５万円のローン返済をしている場合、
ひと部屋空室が生じれば、家賃収入は１０万円になってしまいます。
５万円の不足分は、あなたの生活費から捻出する必要があります。
これが、２戸同時に空室が生じた場合は、
１０万円が不足します。
家賃収入が途切れるリスクと突発的な支出が生じるリスクも
十分に考えたうえで、毎月の返済額を決める必要があります。
たとえば、
毎月の返済額を１５万円から１０万円に抑えて、
その分、年間６０万円の繰上げ返済を行った場合、
返済までの期間はどうなるでしょうか。
年間の返済金額は１８０万円で変わりません。
毎月１５万円ずつ返済する場合と、
毎月５万円ずつ返済して、年間１２０万円繰り上げ返済する場合の
ちょうど中間の事例です。
この場合、返済期間は６年４ヶ月。
１５万円ずつの返済した場合が６年２ヶ月ですから、
返済期間は２ヶ月遅れるだけです。
万が一、出費が生じた際には、繰上げ返済のために貯めておいた
余剰金から出せば、生活を圧迫することはありません。
このように、万が一の出費に備えて余剰金を作っておきたいという方は、
家賃収入による返済と繰り上げ返済との併用がお勧めです。
返済スピードを重視して、臨時の出費が出た際は、
家賃収入以外の部分で負担できるという余裕のある方は、
家賃収入の全額を返済に充ててもいいですね。
注目していただきたいのは、月々の返済と繰り上げ返済
どちらの場合も『家賃収入にローン返済』という役割を持たせて、
決して遊ばせていないということです。
家賃収入をローン返済というかたちで働かせ、
複利的に効率よく運用していくこと。
これが、
資産が資産を生むマンション投資術のポイントです。
日本財託 第３営業部 田島 浩作
◆ このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
mg-info@nihonzaitaku.co.jp
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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫
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『夢のポルトガル生活』の実現に向けて
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『東京！人気沿線ぶらり旅♪」
今回、ぶらり旅する街は『大久保』、『練馬』
『大久保』は、コリアンタウンとして有名ですよね。
韓流ブームもあり、訪れた方も多いのではないでしょうか。
一方『練馬』は、東京２３区の中でも２番目に人口の多い区で、
実に７０万人もの人々が暮らしています。
さらに、大江戸線、有楽町線、西武池袋線、西武豊島線の４路線が走り、
アクセスも抜群です。
それでは、『大久保』『練馬』ぶらり旅出発です！
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■７．編集後記
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ＮＨＫ大河ドラマ『龍馬伝』をご覧になっていますか？
最近このドラマの影響から、幕末に影響を及ぼした人物が、
テレビ・新聞・書籍など様々なメディアで紹介されています。
その中でも「坂本龍馬」は特別で、
書店にはたくさんの龍馬本が並んでいます。
龍馬ブーム到来といったところでしょうか。
そんな中、
企業広報担当者を集めて勉強会やマスコミとの交流会などを開催している
『ＮＰＯ法人 広報駆け込み寺』の会員と
マスコミ代表としてサンケイグループの記者の方々と一緒に
龍馬ブームに沸く、高知県の『土佐・龍馬であい博体験ツアー』に
参加してきました。
一泊二日のツアーはあいにくの雨模様でしたが、
ガイドさんの熱心な詳しい説明で、幕末の動乱を駆け抜けた人たちの
ドラマ、人物像などに触れることができました。
さて、このツアーの貴重な経験のなかでも
特に、印象に残ったことがあります。
記者の方が、龍馬博の広報担当者に
インタビューしたときのことです。
広報担当者でも、他の企業や団体の取材に立ち会えること
はなかなかありません。
どのような取材が行われるのか興味深く聞いていました。
「このイベント開催を実施したことで、
何を一番実感しましたか？」
という記者からの質問に
担当者は、
『高知住民の反響、やる気を一番感じました。
大河ドラマやマスコミによる報道、土佐・龍馬であい博の
ＰＲ活動をみて、今まで実はうわべしか知らなかった坂本龍馬を
より身近に感じ、より深く知り、そして誇りに思う気持ちを
持ったと思います。』
とお話しされました。
つまり、今回の龍馬博の開催で、
地元の盛り上がりが一番実感したというのです。
私には、このことがとても印象に残りました。
私たち広報担当は、マスコミの方たちとお話し、
社長の取材をしていただき、会社の特徴や方針、活動内容などを
新聞紙面等でご紹介していただいております。
広報活動の主な目的は、
当社のことをより多くの方々に知っていただくことにあります。
しかし、龍馬博の担当者が言うように、
広報には、社内に向けた活動という一面もあります。
社員の皆が、社長の想いや会社の方針、そして活動内容について
より身近に感じ、より深く知り、そして日本財託で働くことを
誇りに思ってもらうこと。
それが、広報担当者の務めだと感じています。
そして、日本財託グループに関わる全ての人に、
同じように感じていただけるように、
広報の輪をさらに広げていきたいと思います。
日本財託 マーケティング部・広報室 T・K
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◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。
ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp
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