★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.177 ―――――――――
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　１.　日本から工場が消える日・・
　　　　　　加速する海外移転がマンション経営にもたらすもの

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　６． 編集後記

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　■ １.　日本から工場が消える日・・
　　　　　　　加速する海外移転がマンション経営にもたらすもの

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　２００８年のリーマンショックを発端とした
　金融不況の影響はマンション経営にも影響を及ぼしています。

　この不況が原因で、国内では多くの工場が閉鎖。
　地方や郊外のアパート・マンションでは、
　工場などで働く期間労働者は重要な入居者層だったので、
　大きな影響を受けています。
　
　
　実際、大手ハウスメーカーが発表している
　毎月の入居率を見ても空室の拡大が目立っています。
　
　
　しかし、リーマンショック以来、
　自動車産業をはじめとした製造業で苦戦が続いていましたが、
　最近ではどうやら復調の兆しが見え始めたようです。

　

　『設備投資３年ぶり増』

　（日経新聞　２０１０年５月３０日）

　自動車や電気機器が新興国の需要増を見込み、
　海外を中心に投資を増やす。

　『自動車　海外から世界輸出』

　（日経新聞　２０１０年５月２６日）

　海外工場を世界市場向けの輸出拠点としてフル活用し、
　量産効果によるにコスト引き下げと為替変動リスクの軽減につなげる。

　『インドで生産開始
　　日産、今年度８万台超計画』』
　
　（日経新聞　２０１０年５月２５日）

世界戦略車「マイクラ（日本名マーチ）」の
　インドでの生産を開始。２０１０年度に８万台以上の生産を計画。
　
　

　記事を読むと、
　人件費や調達コストの安い海外で生産し、
　世界市場に広く販売していくという方針が
　より強化されているようです。
　
　
　しかし、自動車に限らず、
　このまま日本の製造業の海外進出が加速していけば、
　国内産業の空洞化も加速していきます。

　
　トヨタのお膝元である愛知県では、
　景気後退前の２００６年度の有効求人倍率は
　１.９１倍で全国１位でした。

　しかし、２００９年度になると有効求人倍率は
　０.５１倍にまで急降下しており、今年４月でも０.６１倍と
　依然として厳しい雇用環境が続いています。
　　

　さらに、この状況に追い討ちをかけているのが、
　製造業派遣に対する規制の強化です。

　
　リーマンショック以降、派遣労働者の契約解除が相次いで起こり、
　これが要因で、製造業派遣や登録型派遣への
　規制強化が検討されています。

　

景気の低迷、こうした規制強化の流れをうけて、
　２００８年には約２８０万人だった登録型派遣労働者は、
　２００９年では約１５０万人にまで減少しています。
　
　さらに、
　派遣元である事業所の数も１５年ぶりに減少してます。
　
　帝国データバンクの調べによると、２００９年における
　人材派遣会社の倒産は、昨年１０月末の時点で６６件となり、
　過去最悪の数値でした。
　

　このまま工場の海外移転が進めば、
　景気が回復したとしても、国内で仕事がないといった
　状況になりかねません。
　
　つまり、かつて工場のあった地方や郊外で、
　以前のような賃貸需要が戻るとは言い切れないのです。
　
　

　不動産投資は、
　入居者がいて初めて成立するものです。

　入居者がいなければ、
　利回りは計算だけの架空の話しになってしまいます。

　『価格が安い、利回りが高い』
　
　こういった理由で、　
　地方や郊外でアパート経営をすると、
　将来、空室が長期化して行き詰まることが
　十分考えられます。

　不動産投資で長期安定収入を得るために、
　『長期に渡って入居者がつく物件・立地なのか』を
　見極めて投資していくことが、
　今後より一層求められていくのではないでしょうか。

　
　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

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　■６．編集後記

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　当社ではセミナーやお仕事帰り・休日の個別相談会を
　開催していますが、その中でも『相続』に関する案件が
　最近増えてきています。

　高齢化社会を迎え、
　相続相談に関する需要の高さを肌で実感しています。

　また、民主党の政策により、
　今後相続税の抜本的な改定も予想されています。
　
　相続税の対象は５％程度だとよく言われますが、
　これも税制改正で国民から『広く浅く』相続税を課税する方向です。

　今後は、相続税がより身近な問題となりそうです。

　こうした状況をうけて、
　現在、営業マン全員が『相続アドバイザー養成講座』を受講しています。

　養成講座では、相続に関する講義が全２０回ありますが、
　学んでいるのは、単に節税や不動産の評価方法といった
　スキルだけではありません。

　何より、相続についてアドバイスする者としての
　心構えを学んでいます。

　相続がきっかけで
　『家族がバラバラになる』といったケースも少なくないようです。

　
　私たちの経営理念は、
　管理を通じて一生涯のお付き合いです。

　人生のステージごとに訪れる様々な案件に対して、　
　適切なアドバイスができるよう、
　これからも日々レベルアップに励んでいきたいと思います。

　日本財託　マーケティング部　S・H　
　
　
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