『オーナーからも入居者からも信頼される存在になる』
2010/07/01
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.179 ―――――――――
☆☆ ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆ 〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
☆☆☆★ 日本財託ＨＰ http://www.nihonzaitaku.co.jp
★☆☆☆☆―――――――――――――――――――――――――――――
※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
ます。
◆―――――――― 平成２２年６月末現在の管理実績 ―――――――◆
オーナー様数３，３９６名、管理戸数８，２６１戸、入居率９８．５２％
◆――――――――――――― ＩＮＤＥＸ ――――――――――――◆
１. 賃貸管理会社社員のよもやま話
『オーナーからも入居者からも信頼される存在になる』
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
〜参加者募集のお知らせ〜
４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中
５． 賃貸管理もお任せください！
賃貸管理実績２０年のノウハウで、
あなたの期待に応えます。
６． 編集後記
======================================================================
■ １. 賃貸管理会社社員のよもやま話
『オーナーからも入居者からも信頼される存在になる』
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
こんにちは！
入社７ヶ月目、管理受託課の高橋です。
私は区分所有や１棟物件の賃貸管理の
受託営業を担当しています。
現状の賃貸管理会社やお持ちの物件に悩みを抱える
お客様とのやり取りがメインです。
当社に寄せられるご相談は
もう何ヶ月も空室が続いている。
管理会社の対応が悪い、さらに担当者が頻繁に変わる。
管理手数料が高い。サブリースだが家賃支払いが滞っている。
などといった内容です。
一般に、マンション経営が上手くいっているオーナーの場合、
管理会社の変更を検討することはありません。
それが、面倒な諸手続きをしてまでも
わざわざ賃貸管理会社の変更を考えるということは、
現状のマンション経営に深刻な悩みを抱えているからです。
そういった方のために、
私が大切にしていることは、
お客様の個々の事情やニーズを正しく把握することです。
『所有物件の状況や問題点』
『どういった背景・経緯で
賃貸管理会社の変更を検討されているのか』
をお客様からじっくり伺います。
実際にお会いして面談したり、
ご所有の物件を見に行くことはもちろん、、
物件周辺の賃貸仲介会社へヒアリングをしたりして、
マンション経営を成功させるための方法を
お客様と一緒になって考えます。
そんな、マンション経営のお悩みの中でも一番多いのが、
やはり「空室問題」です。
家賃、立地、室内設備、賃貸市況など、
空室が長引く理由は様々ですが、
実際にお部屋を調べると、
ちょっとした工夫で入居者が決まることもあります。
印象的なエピソードをひとつご紹介します。
「うちの物件、なかなか入居者が決まらないんです」と
ご相談にいらっしゃったＡさん。
その物件は立地も良く、
家賃の設定も相場と変わりませんでした。
『なぜ空室がこんなに長引くのだろう？』
と不思議に思い、
実際に物件を見てみることにしました。
空室の答えは室内にありました。
玄関を開けると、なんと、
床に『包丁』が転がっていたのです！
これではせっかく内見にきた
お客様にも悪印象です。
その状況を写真に撮り、
危ないので包丁はキッチンの戸棚にしまいました。
一通り室内調査を終えた後、
すぐに包丁の写真を見せて、オーナー様へ報告をしました。
「これじゃあ、決まらないわけだね。
今までは部屋の中を確認したこともなかったから、
なぜ入居者が決まらないのか、検討もつかなかったよ」
オーナー様も、日々の管理の重要性を実感された様子でした。
その後、例の包丁は処分され、入居者も無事に決まりました。
この他にも、入居者の目線でお部屋を見ることで、
ちょっとした内装の工夫でお金をかけずに
入居者から喜ばれるお部屋にするアイデアを
ご提案させていただいております。
たとえば、
洗濯機置場に「エルボバンド」という
排水トラップ用バンドを設置すると、
入居者が洗濯機を取り付ける際スムーズになりますし、
漏水防止にも効果的です。
また、クローゼットのドアが壁に接触する箇所へ
ぶつかり防止のための緩衝材を設置すると、
壁のダメージを防ぎ、原状回復時も費用軽減となります。
このように、「入居者の気持ちを考える」ことは、
賃貸管理をする上で重要なポイントです。
先日とても苦労したのは、
管理会社変更通知を受け付けない入居者へ、
手続きをお願いしたときのことです。
前の管理会社が倒産し、
あるオーナーから当社へ管理変更依頼を受けました。
その物件の入居者のＡ様は、
この部屋に１０年ほど住んでいるらしいのですが、
当時の賃貸借契約書に記述してある携帯は不通で、
保証人の連絡先にかけても繋がらないという状態でした。
こうなると直接、現地に行くしかありません。
とはいえ、その方の生活サイクルがわかりませんので、
中々お会いする事が出来ませんでした。
このままではいけないと思い、
ある日、今日こそは必ずお会いすると決意して、
訪問した時間、用件を書いた書面と名刺をドアに挟んで
２時間後にまた訪問という事を繰り返しました。
夜８時過ぎに電気が付いたのを外から確認し、
（まるでストーカーか刑事のようです）訪問しましたが、
ドアを開けてくれません。
名刺や書面は無くなっていますので、
メッセージをお読みにはなっている様子でした。
何度か同じような訪問を重ね、
２週間位経った頃、ようやくＡ様より連絡が入りました。
「何度も来てもらったみたいで、すみませんでした」
忙しかった事もあったそうですが、
最初は、詐欺ではないのかと疑われていたそうです。
あまりに何度も訪問した形跡があるので、
当社のホームページなどもご覧になり、
あれこれ調べた上で、電話をしてみたとの事でした。
Ａ様がこれほど疑ったのにも訳がありました。
過去に集合ポストに
『管理会社変更になりました』と投函をして、
賃料を振り込ませるという手口の詐欺があったそうなのです。
地道な訪問によってようやくＡ様とコンタクトが取れ、
管理変更の段取りを進めることができ、ひと安心しました。
賃貸管理会社というと、
一方的にオーナー側に立っているものと思われがちです。
しかし、今回のケースのように私たちは、
入居者にとっても信頼されるパートナーで
ありたいと考えています。
これからも、オーナー、入居者双方の立場で、
マンション経営のお手伝いを続けていきたいと思います。
空室や滞納、管理会社とのトラブルでお悩みの方は、
ぜひご気軽にご相談いただければ幸いです。
日本財託管理サービス 賃貸営業部 管理受託課 高橋 誠
◆ このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
mg-info@nihonzaitaku.co.jp
======================================================================
■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》
【老後の年金を作る Ｎｏ.１０８】
『夢の早期リタイア生活を実現！』
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html
======================================================================
■３．『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』
２０１０年７月 ３１日（土）ＰＭ１：００〜３：３０
２０１０年８月 １日（日）ＰＭ１：００〜３：３０
〜 参加無料 〜
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
◆『成功するマンション投資は実績８，２００戸の賃貸管理会社に聞け！』
当社社長の重吉が、賃貸管理会社として歩んできたからこそ、自信
を持って話すことのできる「失敗しないための確かな投資法」をセミナー
に参加された方だけに、惜しげもなく大公開します。
『なぜ、中古ワンルームなのか？』
『なぜ、東京なのか？』
『一棟アパート経営との違い』
『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
『投資物件の見分け方 失敗しない３つのポイント』
『出口戦略（物件は最後まで持ったほうが良いのか、途中で売るべきか？）』
など、
最新の不動産市況を読み解きながら、
『なぜ、いまが買いどきなのか』
客観的なデータを交えながら、詳しくご説明いたします。
最新の不動産市況を知りたい方、物件購入のタイミングを見極めている方、
必見です！
また、第２部の「あなたにあったマンション投資の実践法」では、
本当の意味でレバレッジを聞かせた不動産投資の方法、
そして、ローンを活用して効果的に不動産を増やしていく方法を、
分かりやすく解説！
どこのセミナーでも聞けない、
そしてどの本にも書いていなローン活用法
『レバレッジの黄金率』についてお話します！
◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
↓ ↓ ↓ ↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/
◆セミナー終了後には、別室に相談会を設け、
専門スタッフによる無料個別相談も開催！
個別相談会では、
『いまの年収で、ローンを借りられるか知りたい』
『金利上昇に左右されない、安全なローンの借り方』
『不動産投資のリスクを詳しく知りたい』
『管理だけでもお願いできるのか』
など、あなたの疑問にすべてお答えします。
もちろん、物件のご紹介もしております。
当社では、毎月６０戸の中古ワンルームマンションを
ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。
こうした、表に出ない物件の情報も、
セミナー後の個別相談会でご紹介しております。
物件情報に興味がある方も、
ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！
◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
↓ ↓ ↓ ↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/
======================================================================
■４．『お仕事帰り・休日の無料個別相談』申込受付中！ ■
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
〜★平日のお仕事帰りや休日に、気軽に相談できるサービス★〜
不動産投資について、物件探しについてなど、あなたのお仕事帰りや休日
の空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスです。
不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
どんなことでも、気軽にご相談ください。
◆相談者の声は、こちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/voice.html
◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。
※個別相談の予約お申し込みはこちらから
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/
======================================================================
■５．賃貸管理はお任せください！
賃貸管理実績２０年のノウハウで、
あなたの期待に応えます。■
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
『一戸からでも管理を頼んでいいんですか？』
『木造アパートでも入居者を見つけてくれますか？』
というあなたの声にお応えします！
空室、滞納、入居者トラブル・・・
賃貸のことなら、なんでもご相談ください！
賃貸管理のプロがあなたの悩みを解決します。
★ １室からのご相談はこちらから！
１室からでも心のこもった管理をお約束いたします。
まごころ安心『一室入魂』
http://www.nihonzaitaku.co.jp/tru/tru_m03.html
★ お任せください！１棟管理の名人技。
年間平均入居率９８％以上の賃貸管理と
建物改善提案を駆使した建物管理をお約束。
まるごと安心『一棟名人』
http://www.nihonzaitaku.co.jp/tru/tru_m04.html
★ 空室・滞納、管理に関するご相談はこちらから
⇒ https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/expert12/index.html
★ 管理を委託したオーナー様の声はこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/report08.html
======================================================================
■６．編集後記
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
『早起きは三文の得』とよく言われますが、
私は最近早起きを心掛け、
朝５時に起きることを目標としています。
そのきっかけは、
今月で１０ヶ月になる長男でした。
彼は朝早く４時、５時頃に起きて、
ベッドの上で楽しそうに遊んでいることがよくあるのです。
妻は寝かしつけで深夜までかかることもあって、
寝不足の毎日が続いており、体調を悪そうにしていることが
夫としての悩みの種でした。
そこで、私は元々早起きなので（といっても６時くらいでしたが）
もう少し起床時間を早めて、
子供との時間を作ってみようかと思ったのがきっかけです。
現在では、朝５時の起床が私の日課となり、
おかげ様で子供とのコミュケーションを深められる、
有意義な時間を持つことができています。
最近は世間でも「朝活」と言って
始業前にビジネススクールやスポーツジムに通ったりして、
朝の時間を自己啓発に充てられるので、
早起きがちょっとしたブームになっていますよね。
人間の脳は、記憶の定着や整理を睡眠中に行うので、
朝一番に文書作成や企画の考案などを行うことは、
大変効率の良いことだそうです。
これからの季節、寝苦しい夜より涼しい朝。
みなさんも「朝活」を初めてみてはいかがでしょうか。
日本財託管理サービス 管理部 業務課 S・K
----------------------------------------------------------------------
◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。
ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp
======================================================================
▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp
【発 行】株式会社 日本財託
TEL：03‐3347‐2411 FAX：03‐3347‐2300
【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
TEL：03-3347-2414 FAX：03-3347-2420
【住 所】東京都新宿区西新宿1‐11‐11河野ビル2F
【担 当】坂元 寛和
======================================================================
