不動産投資を初めて検討するお客様と日々お会いしています。

具体的な物件の収支をお見せするなかで、こんな言葉をいただくことがしばしばあります。

『意外と手取り額が少ないですね』
『家賃収入だけで元を取るまでに、相当時間がかかりますね』

当社でご紹介している投資用マンションの手取り利回りは4％前後から5％程度。
仮に手取り利回り5%、価格1000万円の物件なら、『元を取る』にはおよそ20年かかります。

しかし、家賃収入と物件価格から、『すぐに元が取れるかどうか』の視点だけで、マンション投資を検討してしまうのは早計です。

マンション投資がもたらすメリットは、家賃収入だけではないからです。

今回は『元が取れない』の誤解にお答えすると共に、マンション投資だからこそ実現できる資産形成のしくみについてあらためてお伝えします。

たとえば、株式投資において、配当金で投資金額の元を取ろうと考える方はあまりいないと思います。

一方で、不動産投資の話になると『家賃収入でなかなか元が取れない』と感じてしまう理由は、資産の流動性にあるかもしれません。

株であれば、売りたい時に売って、現金に戻すことができるという認識がありますし、実際のところその通りです。

一方、不動産は売りづらい、売れない、だから自分のお金が戻ってこない、という感覚を持つ方も多いのではないでしょうか。

地方郊外の不動産であればそのような面もありますが、都心のマンションに限れば、それは誤りです。

都心のマンションは毎月、家賃収入という形で収益を生み出し続けてくれる資産です。

賃貸需要が高く安定した家賃収入が見込める都心のマンションを選べば、長期的に見ても資産価値は維持されます。

収益性を求めて豊富な売買流通市場が存在するので、株式の売買よりは時間がかかるものの、最短で1週間程度で現金化することも可能です。

さらに細かくいえば、取引に関わる経費や、売るまでに得られた累積の家賃収入を考慮する必要はあるでしょう。

とはいえ、売却を考慮すれば、都心のマンションであれば『元を取る』までに長期の時間がかかることはありません。

ただし、当社では購入したマンションを5年、10年といった短期間で売却することはお勧めしていません。

マンション投資の目的は長期安定収入を得ることですし、他の投資では実現しえないメリットがあるからです。

それが、物件をローン購入した際に生じる『目に見えない資産拡大効果』です。

1990万円の物件を頭金を40万円入れ、金利1.65%、借入期間35年、1950万円のローンを組んで購入した場合でシミュレーションしてみましょう。

毎月のローン返済額は、利息支払い分と元本返済分に分けることができます。

最初の１年間のローン返済の総額は733,788円、うち、利息支払い分は318,618円、元本充当額は415,170円です。

ローン返済のうち、元本充当額は、負債そのものが減り、マンションという資産の中の持ち分、すなわち純資産が増えたことを意味します。

つまり年間約40万円分、家賃収入と経費という収支からは見えない資産の拡大があるということです。

ローンの組み方で一般的な元利均等返済の場合、月を追うごとに返済額に含まれる元本充当額は増えていきます。
5年もすれば200万円以上の資産拡大になります。

毎年40万円、50万円といった利益を株式投資であげるのは至難の業ですが、マンション投資なら可能です。

もちろん、このシミュレーションが成立するには、資産価値が長期にわたり維持され、空室が極力発生しない必要があります。

だからこそ、選ぶべきは都心の物件です。

都心の中古ワンルームマンションなら、ローンの返済期間中に売却しても、『元を取る』ことは難しくないでしょう。

しかし、マンション投資で長期の運用を行うことは、それ以上の大きなメリットがあります。

家賃からローン返済額を差し引いた実際に見える手残りの額はわずかでも、見えない資産拡大が着実に毎月進むからです。

物件選びだけでなく、どのような条件でどのくらいの金額のローンを組んで始めるかも、マンション投資の成功には大切なポイントです。
ご年齢や目標とする家賃収入によっても、プランは異なってきます。

初めての方でも安心して始められるプランをご提案致しますので、ぜひお気軽に当社コンサルタントまでご相談ください。

日本財託　資産コンサルティング部
平塚　拓真（ひらつかたくま）
　
◆　スタッフプロフィール　◆
　
東京都府中市出身の２７歳。

資産コンサルティング部に所属し、東京・中古・ワンルームによる資産形成で老後の不安を解消するお手伝いをしています。セミナー講師としても活躍中。

入社から早6年、周囲の人から口を揃えて「太ったね」と言われます。
たしかに10キロ太りましたが、フットワークはまだまだ軽快です！