★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.182 ―――――――――
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　　　これで安泰！？「３０年一括借り上げ」の疑問

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　■ １.　『その話しうますぎませんか？』
　　　　これで安泰！？「３０年一括借り上げ」の疑問

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　マンション経営には
　『滞納』『賃料下落』『地震・火災』など、
　いくつかのリスクがありますが、
　その中でも最大のリスクは、
　
　『空室リスク』でしょう。

　
　空室が発生すれば、家賃収入は入ってきません。
　たとえば、ローンで物件を購入した場合、
　その間の返済は、自分のお財布から出す必要があります。

　

　すぐに空室が埋まれば、負担も少なくて済みますが、
　３ヶ月、４ヶ月、半年と空室が長期化すればするほど、
　費用負担は大きなものとなります。

　

　一般的なサラリーマンが、
　毎月の生活費のほかに、
　新たなローン負担にどれだけ耐えられるでしょうか。

　最悪、物件を手放さなければいけない
　状況になりかねません。

　このような、空室リスクを解消するための方法として
　サブリース契約があります。

　サブリースとは
　オーナーから不動産会社が物件を借り上げ、
　そして、不動産会社は借上げた物件を入居者へ
　転貸することをいいます。
　
　オーナーにとっては、
　不動産会社が物件を借上げてくれるので、
　空室の心配はなくなり、
　安定したマンション経営を行うことができます。

　ただし、直接入居者に貸した時の賃料と比べて、
　借り上げしてもらう場合は低くなります。
　
　
　一方、不動産会社は
　オーナーから物件を相場家賃よりも安く借りて、
　入居者から得られる賃料との差額で儲けを出しています。
　
　
　よく『３０年一括借上』という
　うたい文句を新聞やＣＭなどでご覧になった方も多いと思います。
　

　３０年の借り上げですから、
　この期間中は空室で頭を悩ませることもなくなります。

　『毎月安定して家賃が入ってくる。
　　しかも、これから先３０年も！』
　
　
　ちょっと、違和感を感じませんか？

　『話しが旨すぎると...』

　
　実は、３０年借上げといっても、
　オーナーに送金される保証賃料は３０年の間、
　固定されているわけではありません。

　一定期間が経過した後は、
　保証賃料の見直しが行われます。

　
　見直しされる場合、
　保証賃料は値下げされるケースが大半です。

　よく考えれてみれば自然な話しで、
　サブリース契約時は建てられたばかりの新築物件です。

　新築時と同様の保証賃料で
　再び契約することは無理があります。

　不動産会社は相場家賃とオーナーへの保証賃料の差額で
　利益を出しているので、今回の不況のように、
　相場賃料全体が下落傾向にある場合も、
　同様に保証賃料は下がります。
　
　
　また、保証賃料の固定期間中に相場家賃が崩れ、
　実際の賃料と保証賃料の間で、
　逆転現象が起きることも珍しくありません。

　いくつかの不動産会社では、
　逆ザヤによって大きな赤字を計上しています。
　
　さらなる赤字の増加を見込んで
　約百億円の引当金を計上した会社もあるほどです。
　
　
　こうなると、恐ろしいのが
　固定期間経過後の保証賃料の見直しです。

　逆ザヤを解消しようと、
　大幅に保証賃料を下げてくることが予想されます。

　しかも、こうした保証賃料の見直しに関する広告の記載は
　虫眼鏡で見なければ分からないような、
　小さな文字で書かれています。
　見直しに応じなければ契約を解除できるといった条項を
　盛り込んでいる会社もあります。

　そして実際に、サブリース契約を解除し
　当社に管理を委託された方も少なくありません。

　やはりうまい話は
　そうそうないということがよく分かります。
　

　たしかに、サブリース契約を結べば、
　確かに空室のリスクはなくなります。

　しかし、その分手元に入る収入は、
　実際に入居者が支払う家賃よりも少なく、
　この差額分を毎月空室の予防費として不動産会社に
　支払っていることになります。

　さらに、将来は保証賃料の見直しが待っています。

　要するに、サブリース契約は万能ではないということです。

　また、もともと空室リスクの少ないところでマンション経営を
　行っていれば、サブリース契約をする必要もないはずです。　　

　

　たとえば、６万円の家賃で契約できる部屋を
　９０％の保証賃料（５万４千円）で４年間のサブリース契約を
　交わしたとすると、４年間で２５９万２千円の収入です。

　一方、サブリース契約を結ばない場合、
　４年間に空室が４ヶ月あったとしても、
　２６４万円の収入となり、４万８千円だけ有利になります。

　このように、ある程度空室リスクを抑えることができれば、
　なにも、収入の少なくなるサブリース契約を選択する必要もないのです。

　そして、空室リスクを抑えるためには、第１に立地、
　つまり『東京』に絞って投資するということです。

　将来に渡って、最も賃貸需要のあるエリアそれが東京です。
　東京であれば、空室リスクを最小限に抑えて
　安定したマンション経営を行うことが可能です。

　

　空室が発生したとしても、
　きちんと空室を埋める努力さえしていれば、
　入居者を見つけることができます。

　サブリース契約に頼って空室リスクを抑えるよりも、
　立地、管理会社を厳選して空室リスクを抑えたほうが、
　より安泰して、収益性の高いマンション経営を
　行うことができるのです。

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

　◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから　　　　　　　　　　　　　　　　
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　■６．編集後記

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昨日、池袋で行われた留学フェアに参加してきました。

　この留学フェアは、日本語学校に通う外国人を対象に
　日本語学校を卒業後に、入学する大学や専門学校を選ぶために
　開催されているものです。

　

　こうした外国人留学生に当社の管理物件に
　住んで頂けるよう、日本財託グループをＰＲするため
　ブースを出展しました。

　

　１１時から１６時までの５時間でしたが、
　６８７名もの外国人留学生が参加されました。

　フェアに参加する前は、
　韓国人と中国人の割合はそんなに変わらないかなと
　思っていましたが、実際に参加してみるとほとんどの
　留学生が中国人でした。

　

　主催者に聞くと、円高が進み以前と比べて韓国人の
　留学生は大きく減っているとのことでした。

　また、円高だけが原因ではなく、
　そもそも、『日本』に魅力を感じる学生が
　少なくなっているそうです。

　なんとも寂しい話です。

　

　ただ一方で、これまで留学生の数が少なかった国を
　開拓しようという動きもあるようで、
　たとえばモンゴルで留学フェアを開催したときには、
　２２００名もの留学希望者が殺到し、警備員をつけなければ、
　運営ができないほどだったそうです。

　

　このように新しい国を開拓することも
　もちろん大切ですが、やはり日本をもっと魅力あふれる国に
　することが根本的な改善策ですよね。

　

　最近よく言われているように、
　アニメやファッションなどのサブカルチャーは
　世界でもトップレベルなので、
　学問よりもこうした面を強く押し出したほうが、
　より世界中から留学生が集まるかもしれませんね。

　日本財託　マーケティング部　S・H

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　　構です。ご意見をお聞かせください。
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