不動産投資におけるリスクの一つが、家賃滞納です。

滞納リスクへの備えとして、滞納保証サービスを提供する管理会社も多くあります。
当社でも滞納保証制度があり、私たちがあっせんした入居者について、滞納が発生した月から家賃の満額を保証しています。

ただ、室内をそのままに、入居者が音信不通になってしまった場合、少し話が異なってきます。
オーナーといえども、部屋に残された家財や家具といった残置物を勝手に撤去することはできないからです。

裁判所で明け渡し訴訟を起こす必要があり、裁判費用や残置物の撤去費用は、相手方が見つからない限り、原則としてオーナー負担となります。

このような事態に陥らないよう、常に滞納者と連絡が取れる環境を築くのが私たち管理会社の大切な役目です。

今回のコラムでは、当社の管理物件で起こった事例を通じて、入居者が音信不通となった滞納トラブルを解決するためのポイントをご紹介します。

事例は、板橋区に所在する鉄骨造マンションの一部にある店舗物件です。
オーナー様が他社でご購入された物件で、当社が8年ほど前から管理をお預かりしていました。

その当時から入居していた複数店舗の学習塾を運営する法人が、2018年頃から月15万円の家賃を滞納し始めたのです。
経営者であるＡさんとは、はじめの頃は連絡もつき、遅れつつも家賃は支払ってきていました。

ところが2019年の春になり、他の場所で運営していた塾を次々に閉鎖するなど、雲行きが怪しくなってきました。
Ａさんともだんだんと連絡が付きにくくなり、8月にはついに家賃の支払いが完全に止まってしまったのです。

地道な追跡作業の始まりです。

まずは現地に訪問して社員に事情を聞きましたが、やはり代表のＡさんとは連絡が取れないと言います。
9月に入るといよいよ塾の運営もストップした様子でした。

契約書に記されたＡさんのご自宅にも何度もうかがいましたが、現れるのはＡさんの母親だけ。
『たまに帰ってきている様子があるが会っていない』とのことで、別の場所に住んでいるようでした。

さらに2カ月が経過し、オーナー様のためにも、何とか糸口を見つけようと調べてみたのがＳＮＳです。
名前で検索をかけると、Facebook、Twitter、そしてInstagramに本人と思しきアカウントを幾つか見つけました。

更新が途絶えているものが多いのですが、Instagramだけは2週間おきくらいに投稿が続いています。
毎回、投稿されているのは料理の写真。

メニューは違うものの、撮影場所はいつも一緒のようです。
たびたび、特徴的なゴシック模様のテーブルクロスが映りこんでいました。

そこで写真に付けられたハッシュタグから検索をかけ、その結果に目を凝らしていると...
「あった！」
別の人の写真にも同じ柄のテーブルクロスや、ワイングラスが映りこんでいたのです。

そこから投稿を辿り、健康食品を販売する会社が目黒区で定期開催する食事付きのイベントだと判明しました。

少しでも本人と接触できる可能性があるならと、早速行動開始です。
12月の寒風吹きすさぶ中、セミナー会場の建物の前に、滞納家賃回収を担当する債権管理部の3名で張り込みました。

私は本人と直接お会いしたことがなく、ポケットにFacebookのアイコンになっていた本人の顔写真をプリントして忍ばせていました。

一回目は2時間ほど待ちましたが、本人が現れることはありませんでした。
ただ、別の参加者への聞き込みで希望が生まれました。

『Ａさんは今日はたまたま来ていないですが、いつもは来ていますよ』

数日後、二回目の張り込みです。
1時間半が経過した20時過ぎ頃、ついに本人が現れました！

「Ａさんですよね。家賃についてのお話をしたいのですが」

驚いた表情を見せたＡさんは、さすがに逃げきれないと思ったのか、そこからは連絡が付くようになりました。

滞納解決に向けた話し合いの場で、Ａさんの状況をじっくりヒアリングしました。
事業が行き詰まり、お金もなく、安く食事が食べられるこのイベントによく来ており、住居は知人宅を転々としていたようです。

店舗は解約の上、残置物撤去の手配は当社が行い、滞納分と併せて分割で返済していただく計画を了承いただきました。

このように長期にわたる滞納トラブルを解決する最大のポイントは、粘り強く問題に向き合うことです。

まめな訪問や連絡、時には探偵のような地道な情報収集作業には、根気がいります。
その上で、入居者と直接話し合いながら、彼らが抱える根本的な問題を解決しなければ、また滞納は繰り返されてしまいます。

一人の担当者が複数業務を兼務する管理体制では、このような向き合い方は不可能と言っても過言ではありません。
その分、機会損失を被るのはオーナー様です。

滞納でお悩みなら、様々なケースで対応してきたわたしたち日本財託管理サービスにご相談ください。

日本財託管理サービス　債権管理部
谷口 誠之（たにぐちまさゆき）

◆　スタッフプロフィール　◆

埼玉県和光市出身の44歳。
　
債権管理部にて、入居者が抱える問題に向き合い、滞納家賃の回収や、高齢の入居者様への定期訪問を行っています。

趣味は筋トレ。ベンチプレスはMAX90kg。
最近、重量が伸び悩んでいるのでさらなる鍛錬に励んでいる。