あなたの投資目的にあわせた物件の選び方
2010/08/19
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■ １. 営業マンが今日も行く！豆のマークの営業日誌
あなたの投資目的にあわせた物件の選び方
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はじめまして！
第二営業部の米田です。
お盆はいかがお過ごしでしたか？
私は、実家のある福岡に帰省し、
自宅でのんびりとした休日を過ごすことができました。
久しぶりに帰省すると、
見慣れないマンションが建っていることも珍しくなく、
こうした新しいマンションを見ていると、
職業柄、福岡のこのエリアで新築ワンルームだと、
価格はいくら位になるかな・・・、利回りはどの程度だろう・・
と考えてしまいます。
また、去年帰省した際に初めて見かけたマンションも
１年経って中古となったいま、価格はどの程度落ちているのか？
入居者の募集状況はどうなのか？
などと、色々なことが頭に浮かんできます。
まさしく職業病ですね。
さて、このように、投資用物件は『新築』と『中古』の２つがあり、
さらに、中古物件は築年数により
築浅物件とバブル期物件に区別することができます。
今回のコラムでは、築浅物件とバブル期物件のどちらを
購入したらよいのかお悩みのあなたに、
ひとりひとりの投資スタイルにあった物件の選び方に
ついてお話したいと思います。
築浅物件とバブル期物件の選び方をお話しする前に、
それぞれの物件の特徴についてご紹介します。
まず、築浅物件は
バストイレ別、高速インターネット環境、フルタイムロッカー、
防犯カメラなどのハイグレードな設備を備えており、
バブル期物件に比べ高い賃料が取れるのが特徴です。
価格帯は１，２００万円〜１，５００万円が中心で、
手取り利回りは５．５％程度です。
一方、バブル期物件の最大の特徴は、
価格が手頃で高い利回りを期待できるところです。
価格帯は８００万円〜１，０００万円が中心で、
手取り利回りは６％以上です。
ただし、バスとトイレが一体となっている３点式ユニット、
床がカーペットなど、設備面で見劣りするのが欠点です。
それぞれ一長一短がある
築浅物件とバブル期物件ですが、
どちらが良くて、どちらが悪いというものではなく、
ひとりひとりの投資スタイルや考え方で
お勧めする物件が異なります。
例えば、自己資金が十分にあって、
今後積極的にマンションを増やしていきたい方の場合。
まずは、価格の手ごろなバブル期物件を複数購入します。
同時にローンを活用して物件を購入し、
そのローンは入ってくる家賃収入と貯めた資金で
繰り上げ返済を積極的に行い、完済までの期間を短縮します。
こうしたことを繰り返して、
家賃収入を次の物件購入の原資として
有効活用していくのです。
そのためには、価格が手頃で利回りの良い
バブル期物件がお勧めです。
また、資金の運用というよりは、
将来不足する老後の収入を補うためにマンションを購入する方の場合は、
築浅物件がおすすめです。
たとえば、いま３５歳の方が３０年ローンで物件を購入したケースでは、
年金の受取開始年齢である６５歳には、ローンも完済され
家賃収入がまるまる手元に残ることになります。
しかし、このとき築２０年のバブル期物件を購入していた場合、
ローン完済時には築５５年の物件となります。
マンションの寿命が６０年だとすると、あと５年しか家賃収入が
得られないこととなります。
これでは、『老後に不足する収入を補う』という
当初の目的を果たしているとは言えません。
その点、築５年の築浅物件を購入した場合では、
３０年ローンを完済したときの築年数は３５年です。
つまり、あと２５年、８５歳まで家賃収入を生んでくれる計算となり、
購入の当初の目的を十分に果たすことができます。
また、投資用のローンでも団体信用生命保険がつくので、
自分に万が一のことがあったときに備えて、
生命保険の代わりにマンション投資を考える方もたくさんいらっしゃいます。
こうした場合でも、長期に渡って家賃収入を得ることの出来るという点で、
築浅物件がやはりお勧めです。
また、築浅物件とバブル期物件をミックスして
所有することも大変有効です。
例えば、マンションを早く増やしたいからといって
バブル期物件ばかりを購入していると、
老朽化も同時に進行して、同じ時期に修繕費用、
大規模修繕が重なり予想外に費用がかさんでしまうことも考えられます。
築浅物件とバブル期物件をミックスして物件を所有していれば、
一方の修繕費用を一方の家賃収入で補うということもできます。
つまり築浅物件、バブル期物件に分散投資をすることで、
設備の交換や修繕の時期の重複を避け、
修繕費用の支払いをコントロールすることができるのです。
このように、
ひとりひとりの投資スタイルや目的によって
築浅物件なのか、それともバブル期物件なのか、
自分にとってのふさわしい物件が決まります。
単純に価格や利回り、見た目の設備で物件を選ぶのではなく、
『不足する老後の収入作り』
『家族の生活を守るための保険代わり』
『資金の効率的な運用』
などのマンション投資を始めた本来の目的を達成できる物件のなのか、
そして、
毎月いくらの家賃収入を得たいのか、
いつまでの実現したいのかをはっきりとさせたうえで、
物件を選ぶことをおすすめします。
日本財託 営業部 米田 聖平
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■６．編集後記
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皆さん福岡に行ったことはありますか？
また福岡といえば何を思い浮かべますか？
私は半年に１回ほど帰省していますが
そのたびに毎回思うことがあります。
それは、
『食べ物がおいしい！』ということです。
明太子、ラーメン、モツ鍋・・・。
どれも私の大好物です。
良く見ると、お酒好きが好む食べ物ばかりですね。
全国各地においしい食べ物はありますが
これほどお酒好きに合う食べ物が
たくさんある県も珍しいと思います。
私が、地元の仲間と飲みに行くときは、
１軒目はモツ鍋をつつきながらビール。
２軒目は明太子、からし高菜を使ったおつまみで芋焼酎。
締めにラーメンというのがお決まりのコースです。
そんな中、今年の帰省で新たなお酒のお供を
見つけることができました。
それは「もつラーメン」です。
とんこつラーメンにもつが入ったという
シンプルなものですが、癖になるおいしさです。
私もこのおいしさに魅了され、帰省中に実に３度も足を運びました。
おかげさまで、
おなか周りが一回り大きくなって東京に帰ってきました。
みなさん、福岡に行かれる際には
「もつラーメン」を是非一度
ご賞味してみてください。
何か福岡のＰＲのようになってしまいましたが
福岡は海、山、街の３拍子そろっていて、非常にお勧めの街です。
将来、東京・中古・ワンルームで安定収入を確保して、
おいしい食べ物がたくさんある福岡をはじめ、
様々な観光地に旅行にいったり、ゴルフをしたりして、
豊かな時間を過ごすというのはいかがでしょうか？
日本財託 営業部 Y・S
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